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“風(fēng)乍起，吹皺一池春水”

一問(wèn)：近期熱點(diǎn)是網(wǎng)上熱傳深圳樓盤又見排隊(duì)和日光，加上國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布房?jī)r(jià)同比上漲幅度，2月份深圳竟然以52.7%高居榜首，同時(shí)上海、北京、南京、廣州紛紛上漲超過(guò)兩位數(shù)，怎么突然之間房地產(chǎn)市場(chǎng)從去年的“去庫(kù)存”極速轉(zhuǎn)換為“防過(guò)熱”了呢？

答：“風(fēng)乍起，吹皺一池春水”，所謂“過(guò)熱”之風(fēng)，其實(shí)主要來(lái)有些媒體的炒作，尤其是網(wǎng)絡(luò)媒體需要尋找熱點(diǎn)，把一個(gè)自前年就開始展開的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化，當(dāng)作新發(fā)現(xiàn)的事件，從而吸引眼球罷了。

其實(shí)，據(jù)世聯(lián)行的數(shù)據(jù)，以累計(jì)新開工面積減去累計(jì)銷售面積推算，全國(guó)商品房庫(kù)存總量為45億平米。其中，住宅30億去化周期3年；商業(yè)12億平米，去化周期15年；辦公3億平米，去化周期11年。最嚴(yán)重的是東北，光住宅去化就需要7年，而商業(yè)辦公要超過(guò)25年來(lái)消化。怎么能光憑幾個(gè)城市就能簡(jiǎn)單地覆蓋全國(guó)大多數(shù)的城市呢？

深圳的上漲，在2015年股災(zāi)之后就非常明顯了，哪里是今年的故事呢？你提到的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市也大都如此。

有些媒體把去年的上漲，統(tǒng)統(tǒng)加在今年的兩個(gè)月上，看同比，顯得漲勢(shì)歷年所未見，“過(guò)熱”之風(fēng)就通過(guò)網(wǎng)絡(luò)發(fā)酵吹起來(lái)了，仿佛中國(guó)應(yīng)該政策轉(zhuǎn)向了，要從“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)向到“防過(guò)熱”了，這是典型的“一斑窺豹”，誤導(dǎo)公眾。

二問(wèn)：但我還是覺(jué)得目前這種“旱的旱死，澇的澇死”冰火兩重天的局面是由于一線城市過(guò)于火熱，吸引了全國(guó)的資金，吸干了其他城市的水分，應(yīng)該堅(jiān)決打擊才行，難道不是嗎？

答：這個(gè)問(wèn)題復(fù)雜又敏感，我只想說(shuō)一下全球房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)最基本的規(guī)律，那就是：“房地產(chǎn)價(jià)值從來(lái)在全球就不是平的”。這是最基本的市場(chǎng)規(guī)律，任何以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思路，希望持平的良好愿望只能帶來(lái)市場(chǎng)的更大報(bào)復(fù)——比如庫(kù)存更加嚴(yán)重。

以目前積壓最為嚴(yán)重的商辦物業(yè)來(lái)說(shuō)，我看一下全球的規(guī)律吧：全球排名前10的城市（不包含中國(guó)大陸城市，在亞洲只有東京、香港、新加坡）叫做WorldCity（世界城市）。這前10的城市，其商辦物業(yè)大宗交易的總金額占全球所有城市總額的60%；如果按全球排名前20（中國(guó)大陸含北京、上海，不含廣州、深圳），叫做InternationalCity（國(guó)際城市），這個(gè)比率竟然高達(dá)80%！

這就是規(guī)律！也就是說(shuō)，全球商辦物業(yè)不平等不是中國(guó)獨(dú)有的，雖然每個(gè)城市都規(guī)劃了自己的CBD，但等級(jí)差之大，令我們無(wú)法想象。再比如，美國(guó)底特律和紐約之間的差距，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京和沈陽(yáng)的差距。

怎么打擊？怎么拉平？

人為打壓紐約的商辦物業(yè)價(jià)格會(huì)把底特律的商辦物業(yè)拯救了嗎？有益于誰(shuí)呢？只能是有益于管制部門可以實(shí)施進(jìn)一步的租金管制，進(jìn)一步增加權(quán)利，有益于已有租戶的既得利益。這不是很清楚嗎？

“春分三色，二分塵土，一分流水”

三問(wèn)：可是目前“一方面資產(chǎn)荒，一方面大庫(kù)存”，中央一系列政策從初步市場(chǎng)反應(yīng)看，錢沒(méi)有流到應(yīng)該去的地方啊，這難道是正常的嗎？

答：我們希望“忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹萬(wàn)樹梨花開”，可是祖國(guó)地方太大呀！正如全國(guó)春天的氣溫一樣，東北尚在下大雪，而南方已經(jīng)“春分三色，二分塵土，一分流水”，這不是正常的自然現(xiàn)象嗎？

目前中國(guó)已經(jīng)是一個(gè)統(tǒng)一的大市場(chǎng)了，我說(shuō)這個(gè)話的意思是說(shuō)，市場(chǎng)的兩個(gè)基本要素：資本和人力是全國(guó)配置的。也就是說(shuō)房地產(chǎn)兩個(gè)大的需求因素“錢”和“人”就像空氣一樣在中國(guó)的大地上是流通的，而且這正是中國(guó)改革開放最重要的成果。當(dāng)我們不能退回到計(jì)劃體制把錢和人管死的時(shí)候，我們是否要反思一下，是不是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的另一個(gè)重要因素“供應(yīng)側(cè)”出了問(wèn)題呢？

難道我們?cè)诿總€(gè)三四線以上城市建設(shè)新城和CBD不值得反思嗎？我們長(zhǎng)期堅(jiān)持大城市控制人口的策略，講中小城鎮(zhèn)，尤其是偏遠(yuǎn)地區(qū)的小城鎮(zhèn)作為城市化的主力，是完全錯(cuò)誤的，本次庫(kù)存和積壓不就是這個(gè)惡果嗎？

四問(wèn)：是不是“去庫(kù)存”光靠降首付、減稅費(fèi)的需求端釋放不能解決問(wèn)題？

答：也能解決一些二、三線城市的問(wèn)題，比如本輪新政以來(lái)，各地區(qū)的“去庫(kù)存”針對(duì)本地情況，還是有效地拉動(dòng)了需求的。出現(xiàn)了以前沒(méi)有過(guò)的情況：

截止至3月18號(hào)，世聯(lián)行的成交總額中一、二、三線成交總金額分別占比為21%、36%、35%，其中一線城市成交增幅在放緩，三線城市的成交增幅在上升。當(dāng)然，并不是所有三線城市都上升，上升快的主要集中在深圳和上海大都市群的三線衛(wèi)星城，比如東莞、中山、惠州、珠海、蘇州。

在本輪新政之前，這些城市的積壓也是非常明顯的。對(duì)于華中、西南的住宅成交也有明顯改善。但必須看到的是，對(duì)大都市群外的城市和全國(guó)商辦物業(yè)的庫(kù)存尚未發(fā)生作用。

五問(wèn)：看起來(lái)，要真正解決三、四線去庫(kù)存和商辦物業(yè)的積壓，目前政策還是不夠的呀，應(yīng)該如何呢？

答：其實(shí)中央提出的“供應(yīng)側(cè)改革”才是根本之道！解鈴還需系鈴人，既然是供應(yīng)側(cè)的問(wèn)題就需要供應(yīng)側(cè)來(lái)解決，更何況提到了“改革”的高度。供應(yīng)側(cè)哪些方面需要改革？

(1)商辦物業(yè)問(wèn)題，要改革的是改變使用性質(zhì)，將有條件的辦公和商業(yè)，乃至產(chǎn)業(yè)用房改為公寓；尤其是二線城市的商辦物業(yè)。不改革，幾乎無(wú)出路；

(2)三四線城市住宅積壓，政府應(yīng)該結(jié)合農(nóng)村人口進(jìn)城，與農(nóng)地改革統(tǒng)一起來(lái)；

(3)一線城市白領(lǐng)買不起房的問(wèn)題，政府一方面加大保障房建設(shè)，一方面加大現(xiàn)有存量房租賃市場(chǎng)的改革，同時(shí)加快都市圈的快速交通建設(shè)和公共服務(wù)建設(shè)，提供更多的住宅供應(yīng)。

沒(méi)有供應(yīng)側(cè)改革，總會(huì)遇到目前的尷尬局面，我們歷次房地產(chǎn)調(diào)控，難道教訓(xùn)還不少嗎？“人生幾回傷往事，山形依舊枕寒流”，一放就得打，一打就得死，這個(gè)循環(huán)還要繼續(xù)？這么珍貴的房地產(chǎn)需求，就擺在房?jī)r(jià)上，真的要重視和珍惜才對(duì)??！

“春風(fēng)疑不到天涯，二月山城未見花”

六問(wèn)：你說(shuō)的我也同意，可是房地產(chǎn)供應(yīng)側(cè)改革不一樣，時(shí)間周期太長(zhǎng)，遠(yuǎn)水不解近渴呀！我還是覺(jué)得嚴(yán)厲打擊房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，才能避免出現(xiàn)將來(lái)的大危機(jī)，比如日本90年代的崩盤，這不是中國(guó)面臨的最大危險(xiǎn)嗎？比如深圳……