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1938-1954之間的地產(chǎn)大牛市是因?yàn)?943-1947年間由于二戰(zhàn)帶來(lái)的工業(yè)和消費(fèi)需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹后的平均漲幅仍然有10%；其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹后是負(fù)增長(zhǎng)。1969-1986之間的大牛市主要發(fā)生在1974-1979之間，平均年增長(zhǎng)為11%，但扣除通脹后年增長(zhǎng)只有2%；其余年份的平均增長(zhǎng)率為5%，扣除通脹率后為負(fù)增長(zhǎng)。1995-2007之間的大牛市主要發(fā)生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。這個(gè)超越通脹的漲幅后來(lái)被證明是泡沫，房?jī)r(jià)從2006年開(kāi)始下跌，引發(fā)次貸危機(jī)，到2011年，美國(guó)房?jī)r(jià)在扣除通脹后已經(jīng)低于一個(gè)多世紀(jì)以前的1895年?？偨Y(jié)一下，美國(guó)過(guò)去一百多年曾經(jīng)發(fā)生過(guò)三次房產(chǎn)牛市。70年代的牛市完全是被同時(shí)代的通脹驅(qū)動(dòng)，90年代末到金融危機(jī)前的牛市展示的是一個(gè)泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動(dòng)的、超過(guò)通脹的增長(zhǎng)只有1943-1947。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，美國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅基本是美國(guó)通脹率。

截止到2013年，美國(guó)的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲后，已經(jīng)回到、甚至略高于扣除通脹后的歷史平均價(jià)位。這表明美國(guó)的房?jī)r(jià)在將來(lái)的漲幅不會(huì)高于歷史平均(3%)。其他可以考慮的因素包括由于美國(guó)退出量化寬松帶來(lái)的融資成本的上升，以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖；這兩個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響是相反的。這123年中，美國(guó)出現(xiàn)三次十年累積漲幅超過(guò)100%的大牛市，分別是在1938-1954年、1969-1986年、1995-2007年。長(zhǎng)期來(lái)看，美國(guó)房?jī)r(jià)的漲幅基本等于通脹率。它論證了兩個(gè)鐵一般的事實(shí)：1、長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)是上升的。2、房地產(chǎn)是抗通脹的好品種。紐約在1988-2012年長(zhǎng)達(dá)25年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率正好是美國(guó)的通脹率。那么美國(guó)的一線城市是否會(huì)遵循不同的房?jī)r(jià)規(guī)律呢？現(xiàn)在讓我們來(lái)回顧一下美國(guó)一些大城市在80年代末以來(lái)的房?jī)r(jià)歷史。四個(gè)美國(guó)一線城市：紐約、波士頓、洛杉磯和舊金山從80年代末到2013年的扣除通脹后的實(shí)際房?jī)r(jià)。

如果把紐約房?jī)r(jià)在1988年初的房?jī)r(jià)折成一塊錢，那么到2013年紐約房?jī)r(jià)在扣除美國(guó)通脹后剛好是0.99元；換句話說(shuō)，紐約過(guò)去25年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率非常準(zhǔn)確，正好是美國(guó)通脹率；其間經(jīng)歷了90年代房?jī)r(jià)大幅度下滑，包括三菱地產(chǎn)于1996年宣布洛克菲勒中心項(xiàng)目破產(chǎn)，以3.08億美元的價(jià)格，加上8億美元的債務(wù)，賣回給包括洛克菲勒家族在內(nèi)的美國(guó)人；紐約房?jī)r(jià)在21世紀(jì)初開(kāi)始大幅度上漲，到2006年達(dá)到頂點(diǎn)的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的輪回。類似的，如果在1988年初把波士頓的房?jī)r(jià)折成1元，那么到2013年漲到1.08元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年0.3%的速度增長(zhǎng)，其間也經(jīng)歷了和紐約一樣的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房?jī)r(jià)折成1元，那么到2013年漲到1.12元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年0.46%的速度增長(zhǎng)；如果在1988年初把舊金山的房?jī)r(jià)折成1元，那么到2013年漲到1.29元，相當(dāng)于扣除通脹后以每年1%的速度增長(zhǎng)。舊金山的房?jī)r(jià)漲幅是最大的，一個(gè)重要原因是硅谷造富的驅(qū)動(dòng)。

第四是日本的東京，雖然經(jīng)過(guò)暴跌，地價(jià)卻一直上漲。日本房?jī)r(jià)是在1985年廣場(chǎng)協(xié)議之后，開(kāi)始出現(xiàn)趕頂?shù)?。大約1991年開(kāi)始崩盤，到大約2005年到底，最大跌幅達(dá)到70%，房?jī)r(jià)又回到了20年前也就是廣場(chǎng)協(xié)議那一年。房?jī)r(jià)從1960年代甚至更早就已經(jīng)開(kāi)始騰飛，基本是一直飛到1990年代，前后經(jīng)歷了超過(guò)30年的樓市繁榮，日本六大城市地價(jià)上漲了56.1倍。這也是事實(shí)。第五是香港樓市。香港在97年亞洲金融風(fēng)暴期間，房?jī)r(jià)暴跌了一半以上，一直跌到2003年SARS危機(jī)，連跌5年，東京和香港房?jī)r(jià)跌起來(lái)的勁爆，比紐約流弊多了。從1980年到1997年前夕，17年的大周期里基本都是在上漲，漲幅有8-9倍。2003年之后到今天，也是10多年，房?jī)r(jià)也基本是一直在上漲，中間有調(diào)整也是小幅度，整體也房?jī)r(jià)早已超過(guò)了1997年的高點(diǎn)，去年均價(jià)大約到了9萬(wàn)元/平方米。全球最貴的分層住宅價(jià)格，一直都要靠香港來(lái)刷新。這也是事實(shí)。