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不少人說房地產(chǎn)特殊，他們可以舉出很多的理由

比如房地產(chǎn)是唯一一個可以30年分期付款的產(chǎn)品，這個在中國是特有的

比如房地產(chǎn)是唯一一個限制你購買頻次的產(chǎn)品，不論你是不是需要或者有沒有購買力

比如房地產(chǎn)是唯一一個沒有交貨之前一年就可以提前賣的東西

不論怎么樣，在購買房子這件事上給了那么多特殊的條件，就是因為房子這個東西太過昂貴而又太過重要

這里的昂貴不僅僅對于個人，對于整個國家來說也是如此，之前看過一些段子，比如90%的企業(yè)一年的利潤買不起北京的一套改善用房，比如把五百強賣掉只能買下一個朝陽區(qū)

房地產(chǎn)這個大池子藏著太多的錢，不論是沉淀下來的還是在流通的，任何一個分支在其他領(lǐng)域就是一個海嘯。

就是因為如此，對于房地產(chǎn)這行，本質(zhì)上就是一個金融游戲，而要把這個行業(yè)看清楚，我們首先要從游戲規(guī)則說起

從哪里開始說呢，從土地市場開始說吧

當(dāng)一個項目公司拿下一塊地的時候，做的第一件事不是產(chǎn)品定位也不是開始施工，第一件事是把這塊地抵押給了銀行，貸款來的錢用來作為這個項目的滾動資金。所以從邏輯的角度來說，對于這塊地目前的購買者實際應(yīng)該是銀行。而開發(fā)商只是以開發(fā)的名義來運營這個項目。

好，有了資金的開發(fā)商應(yīng)該可以開始項目施工了，但是這個錢還不是給了工程隊的，幾乎所有的工程都是墊資開發(fā)，等到項目出地面的時候意思意思要點錢，真正的收錢在項目開始預(yù)售之后。

到達預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)后項目就展開銷售，而購買者客戶基本會采用貸款這個手段，也就是說真正的購買者是客戶和銀行共同組成。房地產(chǎn)最火熱的時候貸款額度可以到達8成，換句話來說房子的真正的購買者為銀行

用一句更加赤裸的話來說，就是銀行花了更多的錢，買了原本屬于自己土地上蓋的房子。因為土地因為已經(jīng)抵押給了銀行，所以銀行基本上處于一個左右手互換的狀態(tài)，用更多的錢買了六個月前原本就屬于自己的土地。

那很多人也問，畢竟普通購房者也投入了一定的首付款。但是在很多時候，哪怕沒有購房者，開發(fā)商依然可以完這個游戲

比如說一個項目200套房子，一套房子價值100萬，開發(fā)商故意抬高定價140萬，然后偽造200套認購協(xié)議，并標(biāo)明客戶已經(jīng)繳納首付40萬，然后拿著認購協(xié)議去找銀行，銀行就把房子剩余部分的100萬的貸款全額的放給開發(fā)商。也就是說，哪怕這里的房子沒有一個人買，只要開發(fā)商在帳上做一個假的現(xiàn)金流流入的記錄，就輕松的把房子全部的“賣給”了銀行。

然后開發(fā)商拿著這個錢給一部分給工程方，一部分“還了”之前的抵押款，其他的全部進了自己的口袋

理清楚這條邏輯線之后我們就發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商幾乎在整個閉合環(huán)節(jié)沒有投入，土地到手之后就抵押，工程款墊資，房子就賣給了銀行。

也就是說，整個房地產(chǎn)環(huán)節(jié)里，主力的參與者是銀行，核心的資本投入也是在銀行。

房子的買方是客戶和銀行兩個共同體

那么接下來的游戲是怎么樣的

接下來，銀行唯一希望的是，已經(jīng)放貸了的房子，購房者會愿意一直的還貸，一直的還，直到把房子給贖回去。

贖回去的周期是多久，10年？20年？30年？不論多少年，銀行都會期待這個房子在贖回的周期里是上漲的，這樣客戶才有沖動每個月都定期繳納“贖金”

但是對于對賭時間，30年太長、20年還長，10年也長，那么怎么辦，所以銀行制定了一個規(guī)則，就是利息前置?；旧衔覀冞x擇什么樣的還款方式，基本上前面幾個月的還款大部分都是利息。換句話說銀行先把利息部分賺了，防止你以后改變注意斷供，起碼自己不會虧太多。

這樣的話，對賭的周期會被被壓縮，壓縮到大概5年的時間，，也就是說在這樣的模式下，如果未來5年的房價還是保證上揚，銀行依然可以獲得穩(wěn)定并且豐厚的利潤。

但是在現(xiàn)在的市場氛圍下，房地產(chǎn)已經(jīng)進入到相對緩慢發(fā)展階段，第二對于后市的預(yù)判難度會陡然增加。對于這樣的情況，銀行怎么保障自己的利潤。

這個時候，銀行會采取兩個政策

第一種模式：雙提高策略

——提高首付標(biāo)準(zhǔn)，防止客戶有斷供的可能

——提高利率，保證每個月的還款可以盡可能多的盈利

這個政策的深度含義很明顯，就是樓市太好了，銀行想要多賺一點，所以提高客戶首付等于降低自己的投資門檻，提高利率等于增加自己的收入

有沒有覺得這個政策特別像現(xiàn)在的北京上海的一線城市，政策一直有放出消息說對于首付和利率想要提高

第二種模式：雙降低策略

——降低首付標(biāo)準(zhǔn)，吸引更多人買房

——降低利率，減少客戶斷供的可能

這種模式和之前則是完全兩個角度，通過降低利率的模式讓客戶在前面五年盡可能多的還了本金，從而讓房屋的所有權(quán)更多的轉(zhuǎn)移給客戶，而自己可以盡快的脫離房屋這個資產(chǎn)。還一句話來說，對于房子這個資產(chǎn)銀行自己也不覺得是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

有沒有這個政策特別像現(xiàn)在的三四線城市，所有政策一直在鼓勵大家買房，而降低利率就已經(jīng)把銀行的初衷袒露無疑了。而降低首付標(biāo)準(zhǔn)無疑就是希望更多人參與到這個接盤游戲罷了

所以從這個閉合邏輯我們就可以看出，銀行在某種意義上來說，還是一家以盈利為核心目的的企業(yè)。借給客戶的錢沒有所謂的低息的概念。

所以從這個角度來看，各位應(yīng)該可以理解各種政策出來的背后因素，這也是為什么我會說越限購的城市就越值得入手，越低門檻的城市就越要謹(jǐn)慎的核心原因。

買房本來就是客戶和銀行統(tǒng)一進行的共同體，而所有的游戲規(guī)則的制定就顯示出銀行對當(dāng)下物業(yè)是否看好

所以我一直覺得，從銀行的角度來看房地產(chǎn)會更好的看房地產(chǎn)未來的走勢。因為他才是房地產(chǎn)這行的大股東。

這里說的銀行不是指中央規(guī)定各個銀行應(yīng)該給多少貸款多少利率，而是各個銀行真正執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。因為這個涉及到他們自己的利益。

所以啊，以后很多專家學(xué)者的話大家聽聽也就算了，他們大部分都是一些利益集團的棋子，多認識一些銀行的朋友和他們吃吃飯，也許可以看到房地產(chǎn)真正的未來走勢

好，故事說到這里差不多可以收尾了，但是還有一個重要的角色沒有分析，那就是地方政府。

對于地方政府，承擔(dān)的角色有兩種：第一依靠土地市場賣地實現(xiàn)盈利。第二需要防止在樓市不好的時候客戶把壞賬房子抵押給銀行，而銀行拿著房子也沒用，也會把房子最后還給政府，希望政府能給點錢給銀行。

如果直接給錢政府很容易破產(chǎn)，政府能做的就是把房子拆了再賣地，以此拿錢還給銀行，這個是在樓市即將崩潰之前房地產(chǎn)里發(fā)生的金錢游戲。

所以對于地方政府來說，為了防止這個現(xiàn)象的出現(xiàn)，會盡可能的保證樓市在未來的五年時間是穩(wěn)定的，良好的，或者說至少不會太差。

說到這里各位應(yīng)該可以明白，為什么不少三四線城市暫緩?fù)恋爻鲎屃税?，土地只要不出讓就沒人可以評估出這個城市的土地值多少錢，對應(yīng)的也就不能評估出兩年后的房子可以賣多少錢

沒有比較，那么當(dāng)下的價格是否合理，有沒有泡沫，會不會崩盤就無從說起。

所以這個政策的核心目的就是維持現(xiàn)在的市場合理運營下去，直到房子賣光為止，然后再開始推地

地方政府在用盡一切手段在維持樓市的發(fā)展，讓這個金融游戲可以一直玩下去

但是還是回歸到那句話，看看銀行的態(tài)度吧，那是這場游戲的真正玩家。