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首付降至二成、調(diào)整契稅、營業(yè)稅，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房……2016年一開端，從上而下，樓市新政頻出，為眼下樓市造勢，吹來陣陣暖風(fēng)。

16日，在鄒城出臺購房新政：城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)購買新建商品房，可享100元/平米的獎(jiǎng)勵(lì)。政府掏錢給買房補(bǔ)貼，這在全省尚屬首次。

從整個(gè)鄒城來看，樓市存在分化現(xiàn)象，庫存壓力相對集中于東部新城區(qū)，其次就是城區(qū)西部的兗礦駐地，由于勞動(dòng)力的外輸，對當(dāng)?shù)貥鞘幸苍斐闪藳_擊。新政出臺，能否帶來當(dāng)?shù)貥鞘谢嘏?？在新政出臺前后，鄒城樓市又經(jīng)歷了怎樣的起伏？

新政讓售樓員看到新機(jī)會

16日上午，在鄒城東部城區(qū)一處樓盤，關(guān)于“購房獎(jiǎng)勵(lì)100元”的通知，已張貼在售樓處門上的玻璃上。走進(jìn)大廳，兩組看房客戶圍著沙盤聽營銷人員介紹，還有兩組客戶坐在兩側(cè)的洽談區(qū)內(nèi)，向營銷人員詢價(jià)問價(jià)。來自鄒城郭里鎮(zhèn)的張偉便是其中一位。

“昨天就聽說這個(gè)政策了，今天再來看看房子。”26歲的張偉在鄒城城區(qū)上班，孩子剛滿9個(gè)月，打算在城區(qū)買房定居。其實(shí)，從去年7月份，張偉就有了買房打算，為此，也看了四五個(gè)樓盤，卻遲遲未出手。張偉說，他也一直想再等等，看看還會不會降價(jià)，如今購房獎(jiǎng)勵(lì)政策一出，讓他不再觀望，決定出手買房。

“現(xiàn)在來看房的，原來的老客戶居多，聽說了獎(jiǎng)勵(lì)政策后，來看戶型問價(jià)。”該樓盤的置業(yè)顧問李經(jīng)理說，這部分購房族，還多是原來積壓的剛需一族，來過四五次的都有。

在相聚不遠(yuǎn)的另一家樓盤，該現(xiàn)象同樣存在。“畢竟新政剛開始實(shí)施，很多人還不知道，可能再過3-5天，來看房人就會多了。”該樓盤置業(yè)顧問劉文說。

購房獎(jiǎng)勵(lì)政策一出，給鄒城樓市掀起波瀾，這也讓劉文像打了雞血一樣。做營銷顧問已經(jīng)快5年的他，也經(jīng)歷了2012年-2013年的樓市瘋狂期。“那時(shí)候沒開盤之前在市區(qū)發(fā)單頁，樓盤開盤后，就靠在售樓處接客戶，一天能賣6套房子。”本來8點(diǎn)30分上班，劉文每天7點(diǎn)30分就到單位，還來不及吃早餐，就要領(lǐng)客戶上工地看房。一天下來只能吃頓晚餐，吃完飯后，又跟著同事去爬樓發(fā)單頁，一干就到夜里十一點(diǎn)，這都再頻繁不過。發(fā)單頁也能發(fā)出效果，劉文當(dāng)時(shí)一月能拿七八千月薪，周邊同事月薪過萬也正常。

“一個(gè)月就賣出一套房子。”瘋狂過后的2014年，春節(jié)一過，銷量的急劇下滑，讓劉文感受到了樓市的寒冬。從坐在售樓處等客戶，到了2014年就拿著廣告牌進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)搞宣傳。“在城區(qū)發(fā)單頁，人家都愛答不理，為了找客戶，就下鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一周待4天。”對當(dāng)時(shí)的下鄉(xiāng)宣傳，劉文說“很累很累”。雖增加了不少來訪量，可成交量卻上不去，一月領(lǐng)的工資不到2000元。

上個(gè)月任務(wù)還沒完成，這個(gè)月的指標(biāo)又下來了，期間，劉文還不惜拉上好友來充當(dāng)客戶，完成一場場的客戶答謝會，其實(shí)也就是宣傳樓盤優(yōu)惠，找客戶賣房。到了2015年，眼見所在樓盤成了尾盤，劉文就換了家新樓盤做營銷員。劉文說，當(dāng)時(shí)的樓盤在高峰期賣出不少房子，后來經(jīng)過降價(jià)又處理了部分房源，最后剩下了不多的房源，開發(fā)商也不著急了，銷量價(jià)格就相對穩(wěn)定了。這促使他換了一家新樓盤，這家新樓盤開盤價(jià)明顯低于周邊樓盤。

“現(xiàn)在就先抓住之前積壓的客戶群。”如今購房獎(jiǎng)勵(lì)政策一出，讓劉文感覺到機(jī)會又來了，當(dāng)然，這回他不再蹲守售樓處，而是翻看電話薄，拿起手機(jī)給客戶一個(gè)個(gè)撥電話。“成交了兩個(gè)。”17日當(dāng)天，劉文把兩個(gè)訂單收入囊中。“這兩個(gè)也是剛需，一個(gè)是要結(jié)婚，第二個(gè)是孩子要上學(xué)。”

房企又開始暗自較勁了

新政首日，看房族雖不多，房企則坐不住，趁著利好政策，紛紛行動(dòng)起來。在鄒城東部城區(qū)，地處核心地段的恒興經(jīng)典房產(chǎn)項(xiàng)目，主打?qū)W區(qū)房及小三室，自去年7月份開盤后便受購房者關(guān)注，以4500元/平米均價(jià)領(lǐng)跑東部城區(qū)房價(jià)。

購房獎(jiǎng)勵(lì)政策一出，該房企立馬加推一棟新樓盤。“如果沒有這個(gè)政策，不會選擇這時(shí)推出新樓盤。不僅購房者在等政策，房企也在等利好政策。”鄒城市恒成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷部經(jīng)理孫寧坦言，如今政策有力度，剛需將得到釋放，房企自然會緊跟搶客戶，賣房消庫存回籠資金還是主調(diào)。

政府拿錢給補(bǔ)貼，是為減輕購房者負(fù)擔(dān)以來消庫存，而房企是否會趁機(jī)漲價(jià)？對此，孫寧表示，在政策利好下，不排除有房企趁機(jī)漲價(jià)的可能性，但整體來說不會有大的變動(dòng)。“現(xiàn)在需求量就這些，你漲價(jià)，別人不漲價(jià)，而可選擇樓盤又多，漲價(jià)就是把客戶往外推，這就是給自己設(shè)門檻。”孫寧說。

“現(xiàn)在還是延續(xù)之前的優(yōu)惠，新的政策正在研究中。”濟(jì)寧居易營銷投資有限公司在鄒城代理了兩個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，該公司項(xiàng)目經(jīng)理王嘉蒙同樣認(rèn)為，每平米給100元獎(jiǎng)勵(lì)，這對購房者來說，是不小的誘惑，房企也會趁機(jī)出招，避免不了暗自較勁，各自打出優(yōu)惠招牌搶客才是主流。

王嘉蒙說，從他們代理的樓盤來看，在一輪又一輪政策刺激下，鄒城樓市確實(shí)有回升態(tài)勢。王嘉蒙2013年來到鄒城，當(dāng)時(shí)正值樓市的高峰期。“開盤3個(gè)多小時(shí)就賣了300多套。”對當(dāng)年9月份的開盤盛況，王嘉蒙記憶猶新，說是“搶房”一點(diǎn)不為過。

“可到2014年上半年，客戶來量明顯減少，當(dāng)時(shí)關(guān)于‘中國樓市動(dòng)蕩’、‘房價(jià)集體下降’的消息滿天飛，買房者觀望心理濃厚，懷有抱跌心態(tài)。”王嘉蒙說，行情趨緩就得想招搞促銷，最直接的就是推出“交一萬抵一萬”等優(yōu)惠，其實(shí)也就是降價(jià)，從開盤價(jià)的4400元/平米的降至4300元/平米，還打出了“首付10%買新房”的口號，在鄒城當(dāng)?shù)兀麄兂傻谝粋€(gè)降首付來賣房的樓盤。

“到了2015年6月，樓盤的二期也集中交付了，從開盤到交付，兩年時(shí)間內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目賣出了6成房源。”王嘉蒙說，從期房變成了現(xiàn)房，價(jià)格雖沒多大變動(dòng)，保持4300元/平米，但當(dāng)初的期房價(jià)格，買得卻已是現(xiàn)房。

消化庫存1平米帶動(dòng)稅收640元

在鄒城當(dāng)?shù)?，就城區(qū)而言，其西部為兗礦駐地，中部為老城區(qū)，東部為新城區(qū)。目前，待售房源主要集中于鄒城東部新城區(qū)以及更東邊的孟子湖新區(qū)。

金山大道，是鄒城東部新城區(qū)的一條黃金大道，在該道路周邊一公里范圍內(nèi)，就聚集著八九個(gè)新建樓盤。沿著這條道路，兩側(cè)的新樓盤上懸掛有“最高直降6萬”、“學(xué)區(qū)房”等廣告牌及條幅。

隨著新城開發(fā)，包括政府部門及醫(yī)院、學(xué)區(qū)的東遷，為該區(qū)帶來更多機(jī)遇，也讓開發(fā)商把目光投向該區(qū)域。

記者采訪了解到，目前鄒城市房地產(chǎn)在建項(xiàng)目48個(gè)，其中符合預(yù)售條件的約15000套，面積約168萬平方米，按照目前每年80萬平方米的銷量來計(jì)算，消化完庫存，需要兩年時(shí)間。如今政府出招加速去庫存進(jìn)程，預(yù)計(jì)至少將提前半年。“按照獎(jiǎng)勵(lì)政策，購買新建商品房，每平方米獎(jiǎng)勵(lì)100元來計(jì)算，若一年銷量80萬平米，政府將給予8000萬獎(jiǎng)勵(lì)資金。”在當(dāng)?shù)胤科罂磥?，本次新政，是從根本上降低購房者成本?/p>

對于資金的來源，新政做出規(guī)定，是由政府財(cái)政來撥付，即實(shí)行一月一結(jié)算，經(jīng)財(cái)政部門審核無誤后撥付獎(jiǎng)勵(lì)資金，資金到位后通知購房人領(lǐng)取。

“根據(jù)測算，在目前的濟(jì)寧房產(chǎn)市場，每消化庫存1平米，就會帶動(dòng)財(cái)政稅收640元。”在2月份濟(jì)寧市棚戶區(qū)改造會議上，有關(guān)負(fù)責(zé)人曾指出。

“政府掏錢給補(bǔ)貼，消化庫存所帶來的效益大于財(cái)政補(bǔ)貼，房產(chǎn)市場被激活，還將帶動(dòng)下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)。”鄒城市房管局公房管理所所長，房產(chǎn)策劃師徐峰說，對不少四線城市來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占比地方收入比例達(dá)到20%以上，甚至30%以上，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是城市發(fā)展的明顯標(biāo)志，房產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不言而喻。

徐峰說，目前鄒城的庫存量并不高，2016年是鄒城確定全國新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)市的推進(jìn)年，2016年常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到50%以上，要比2015年提高約10個(gè)百分點(diǎn)。

“從目前購房群體來分析，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城的購房群體占比達(dá)到40%，而本來就住城區(qū)，有剛需或改善需求而買房的有40%，剩下的20%就是外來務(wù)工群體以及有閑散資金投資房產(chǎn)的。”在徐峰看來，鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體是當(dāng)前買房主力軍，吸引人口入城，正是政府出臺購房獎(jiǎng)勵(lì)政策的初衷，更多是消除這部分購房族的觀望情緒，買房進(jìn)城，提高城鎮(zhèn)化率，也達(dá)到去庫存目的。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體成新主力

首付降至二成、調(diào)整契稅、營業(yè)稅，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房……2016年一開端，從上而下，樓市新政頻出，為眼下樓市造勢，吹來陣陣暖風(fēng)。放眼整個(gè)濟(jì)寧，去庫存背景之下，還出臺了棚戶區(qū)改造政策，貨幣化安置要達(dá)到50%以上，鼓勵(lì)棚戶區(qū)居民自主購買現(xiàn)有商品房。鄒城也不例外，在棚改政策下，此次出臺獎(jiǎng)勵(lì)購房政策，讓政策效果疊加效應(yīng)更加顯著。

據(jù)濟(jì)寧市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至2月份，濟(jì)寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)28.4億元，同比增加12.2%，較同期增速提高29.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資完成20.1億元，同比增加12.4%，較同期提高30.4個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析稱，今年濟(jì)寧房地產(chǎn)市場乍暖還寒，雖整體處于低位盤整，但部分指標(biāo)呈現(xiàn)出較好的復(fù)蘇態(tài)勢。

“現(xiàn)在一天能成交十幾組客戶，比年前多出一半，購房群體也再發(fā)生變化，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體成眼下主力購房群。”王嘉蒙說，在2013年，居住城區(qū)的剛需一族以及兗礦員工是主力購房群體，其中不乏投資者，而到了2014年，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城買房族成了新的目標(biāo)群體，開發(fā)商駐鎮(zhèn)駐村搞宣傳，一直持續(xù)到現(xiàn)在，利好政策是要打消購房者觀望情緒，開發(fā)商也變理性，營銷策略就是趁著利好抓緊賣房。