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根據(jù)最新數(shù)據(jù)，今年2月深圳房?jī)r(jià)同比漲幅近60%，上海房?jī)r(jià)的同比漲幅也超20%，北京、廣州緊隨其后。

華泰證券通過定量研究后認(rèn)為，如果將一線城市拆分開來看，北上廣的房?jī)r(jià)其實(shí)“很安全”，唯一值得擔(dān)心的炸彈是深圳！

截至2015年底，深圳房?jī)r(jià)“泡沫”為34.16%。而北上廣看似也漲了，實(shí)際上卻沒有“泡沫”（廣州泡沫率-1.07%，北上泡沫率-5.65%）。

深圳繼續(xù)領(lǐng)跑全國

國家統(tǒng)計(jì)局今天公布的數(shù)據(jù)顯示，2月房?jī)r(jià)上漲城市繼續(xù)增加，漲幅擴(kuò)大。一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均都上漲，且漲幅分別比上月擴(kuò)大0.5、0.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，深圳同比暴漲近60%。

一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，新建商品住宅中，深圳繼續(xù)領(lǐng)漲，環(huán)比漲幅為3.6%。上海二手房環(huán)比漲幅高達(dá)5.3%。無論是新建商品住宅還是二手房，深圳房?jī)r(jià)同比漲幅均超50%，上海房?jī)r(jià)的同比漲幅也超20%。

一線房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)如下：

北京2月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比+2.3%(前值+1.1%)，同比+14.2%(前值+11.3%)。

上海2月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比+2.9%(前值+2.6%)，同比+25.1%(前值+21.4%)。

廣州2月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比+1.6%(前值+0.8%)，同比+11.9%(前值+10.0%)。

深圳2月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比+3.6%(前值+4.1%)，同比+57.8%(前值+52.7%)。

北京2月二手住宅價(jià)格環(huán)比+3.2%(前值+2.3%)，同比+27.7%(前值+23.7%)。

上海2月二手住宅價(jià)格環(huán)比+5.3%(前值+2.7%)，同比+20.3%(前值+14.4%)。

廣州2月二手住宅價(jià)格環(huán)比+1.2%(前值+1.3%)，同比+14.7%(前值+13.1%)。

深圳2月二手住宅價(jià)格環(huán)比+3.3%(前值+5.7%)，同比+54.2%(前值+49.7%)。

此外，部分二線城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)大漲。合肥2月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跳漲6.7%，同比漲13.2%；新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比也上漲2.3%，同比漲6%。南京2月新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲2.7%，同比漲14.1%；二手房環(huán)比漲1.5%，同比漲9.2%。

國家統(tǒng)計(jì)局解讀稱，2月份房?jī)r(jià)上漲城市個(gè)數(shù)增加，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。環(huán)比來看，2月份一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均都上漲，且漲幅分別比上月擴(kuò)大0.5、0.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)。城市間房?jī)r(jià)漲幅差距進(jìn)一步加大，一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，分化現(xiàn)象持續(xù)。同比來看，一、二線城市房?jī)r(jià)同比平均上漲，漲幅比上月擴(kuò)大；三線城市同比平均下降，降幅繼續(xù)縮小。

三月成交銳減30%

不過，價(jià)格大幅飆升之后，深圳樓市的成交量卻出現(xiàn)了銳減。這可能是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)：房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力——有效需求開始萎縮。

《深圳特區(qū)報(bào)》今天報(bào)道稱，深圳鏈家、Q房網(wǎng)、美聯(lián)物業(yè)、家家順等多家中介數(shù)據(jù)均顯示，深圳3月二手房成交萎縮，成交量相比1月份均下降超過30%。

該報(bào)道援引深圳中原研究中心表示，業(yè)主報(bào)價(jià)已連續(xù)三周收窄上調(diào)幅度。南山、龍華、寶安北及坂田等去年漲幅較大的區(qū)域業(yè)主報(bào)價(jià)有所下調(diào)，而后海、蛇口和科技園北等區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)環(huán)比下跌3%。

對(duì)于近期成交量走低的狀況，深圳鏈家市場(chǎng)研究中心則表示，政策收緊的預(yù)期傳聞?shì)^大程度上影響了市場(chǎng)成交，加之房?jī)r(jià)處于高位，令到置業(yè)者入市不積極。另一方面，業(yè)主方多看好后市，心里價(jià)位堅(jiān)挺，因此雙方存在一定博弈。

對(duì)于后市發(fā)展，美聯(lián)物業(yè)分析認(rèn)為，因樓市調(diào)控收緊傳聞，目前深圳市場(chǎng)上觀望心態(tài)與著急入市心態(tài)各占一半，預(yù)計(jì)4月1日評(píng)估價(jià)調(diào)整政策落地后，二手房市場(chǎng)或進(jìn)入短暫的調(diào)整期。

上周五，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)稱，深圳市二手房交易評(píng)估價(jià)格將于4月1日起上調(diào)50%左右。這是深圳近3年來首次僅隔半年時(shí)間即調(diào)整房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。分析稱，這將導(dǎo)致二手房交易稅費(fèi)大幅增加。

該協(xié)會(huì)表示，在目前樓市火爆的情況下，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)上調(diào)勢(shì)在必行，本次調(diào)整預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)深市房產(chǎn)實(shí)際情況有不同程度地反映。

該報(bào)道還指出，除了二手房成交量有明顯下滑，深圳新房成交量同樣出現(xiàn)下降。

價(jià)格熱度驚人的深圳樓市成交量開始降溫。該報(bào)道提出一個(gè)有意思的問題，這究竟是市場(chǎng)“瘋”轉(zhuǎn)“穩(wěn)”的拐點(diǎn)，還是大幕開啟前的節(jié)點(diǎn)？

深圳泡沫最大！

華泰證券通過定量研究后認(rèn)為，如果將一線城市拆分開來看，北上廣目前其實(shí)并沒有泡沫，唯一值得擔(dān)心的炸彈是深圳！截至2015年底，深圳房?jī)r(jià)“泡沫”為34.16%。而北上廣看似也漲了，實(shí)際上卻沒有“泡沫”（廣州泡沫率-1.07%，北上泡沫率-5.65%）。此外，泡沫何時(shí)破裂，關(guān)鍵看杠桿比例。在購房者沒有加杠桿的前提下，2016年深圳樓市或許安全，但安全的邊際僅為1.67%。如果深圳收緊了限購政策，泡沫可能會(huì)提前爆掉，1.67%的安全邊際幾乎經(jīng)不起任何外生性沖擊。

他首先指出，經(jīng)濟(jì)增長、信貸寬松是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的兩個(gè)基本面因素，而房?jī)r(jià)增長不能被這兩個(gè)因素所解釋的部分（即不知道為什么漲價(jià)的漲價(jià)），就是“泡沫”。

對(duì)于去年以來房?jī)r(jià)躥升最令人咋舌的深圳，宋雪濤指出，深圳的房地產(chǎn)租售比增速和M2/GDP增速的趨勢(shì)基本一致，但從15年開始租售比一路飆升，已經(jīng)甩開了信貸增速。

北京相比深圳，租售比要溫和許多，特別是15年下半年信貸相比經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)明顯提速，但租售比增速才剛剛轉(zhuǎn)正。

把所有一線城市放一起，就知道深圳的瘋狂了。15年開始，深圳租售比增速甩開北上廣，走了一條“大陽線”。2015年初這四個(gè)一線城市還都在-7.5%左右掙扎，到了年底北上還是0.95%，廣州4.03%，而深圳已經(jīng)38.76%了。也就是說深圳房?jī)r(jià)里38.76%的漲幅是不能用基本面來解釋的，那要么是信貸，要么就是泡沫了。

所以，簡(jiǎn)單直接的計(jì)算房地產(chǎn)泡沫的方式，是去除掉經(jīng)濟(jì)增長和信貸增長對(duì)房?jī)r(jià)增長的影響。我用一線房地產(chǎn)的租售比增速(P/E)來表示房?jī)r(jià)去除基本面影響后的增速，用信貸產(chǎn)出比的增速(M2/GDP)來表示信貸去除經(jīng)濟(jì)增長后對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響，這兩個(gè)增速的差就是我們要找的“泡沫”。

到2015年底，深圳房?jī)r(jià)“泡沫”為34.16%，也就是深圳房?jī)r(jià)增速里有34.16%不能被基本面和信貸擴(kuò)張所解釋。而北上廣看似也漲了，實(shí)際上卻沒有“泡沫”（廣州泡沫率-1.07%，北上泡沫率-5.65%），因?yàn)楸鄙蠌V還沒漲過她們自身的基本面增長（房租、經(jīng)濟(jì)、人口）和信貸擴(kuò)張。當(dāng)然，深圳的“泡沫”能大幅跑贏北上廣，主要還是限購政策差異。北京對(duì)國五條個(gè)人所得稅執(zhí)行的最為嚴(yán)格，限購幾乎卡死了炒房客，而深圳相對(duì)寬松，炒房者能通過假離婚、養(yǎng)房票等規(guī)避限購。

那么市場(chǎng)更關(guān)系的問題是，深圳房地產(chǎn)泡沫何時(shí)會(huì)爆？關(guān)鍵在杠桿。

宋雪濤稱，“泡沫”是擊鼓傳花的游戲，炒房者炒的是泡沫的膨脹。當(dāng)“泡沫”在最后一個(gè)接手者手里膨脹的速度不能覆蓋其借貸的成本時(shí)，炒房者停供房貸，泡沫爆掉，加杠桿的擊鼓傳花游戲到此為止。這種酸爽曾經(jīng)在海南和北海發(fā)生過，金融危機(jī)后溫州也發(fā)生過局部斷供，后來被四萬億救活了。因此，深圳房地產(chǎn)泡沫何時(shí)會(huì)破，簡(jiǎn)單直接的方法就是預(yù)測(cè)泡沫增速降至借貸成本的時(shí)刻。

他指出，無論是鏈家地產(chǎn)自己給出的數(shù)據(jù)還是草根調(diào)研，深圳購房者的杠桿都很難超過5倍。用2015年北京市新增購房貸款比北京房地產(chǎn)銷售額計(jì)算，北京購房者的杠桿甚至不到3倍。上海的杠桿在3-4倍之間。下面廣告顯示首付貸利率大概在9.5%-14%之間。商業(yè)銀行最新的基準(zhǔn)貸款利率是4.70%，兩年前基準(zhǔn)利率6.39%。

深圳房地產(chǎn)“泡沫”曾在2014年6月收縮了11.78%，從2015年開始，泡沫開始迅速膨脹。2015年6月時(shí)泡沫膨脹的速度為21.57%，在持續(xù)膨脹一段時(shí)間后，泡沫膨脹速度逐漸減緩。2015年12月時(shí)泡沫膨脹速度下降至12.56%。按照目前泡沫的膨脹速度趨勢(shì)外延，2016年3月時(shí)泡沫膨脹速度將下降至6.82%，2016年6月降至5.90%。

那么深圳泡沫爆掉的警戒線是多少呢？如果購房者向商業(yè)銀行借貸加5倍杠桿，那么安全的泡沫膨脹速度（紅色警戒線）需要至少4.23%。如果購房者加3倍杠桿，向銀行貸款67%，剩下全部年化10%的首付貸，那安全的泡沫膨脹速度（綠色警戒線）需要至少6.79%。如果購房者加2倍杠桿，向銀行貸款50%，剩下全部年化10%的首付貸，那安全的泡沫膨脹速度（紫色警戒線）需要至少7.65%。

按照目前泡沫的膨脹速度趨勢(shì)外延，如果購房者沒有在場(chǎng)外配資加杠桿（首付貸）的話，2016年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)或許安全，但安全的邊際僅為1.67%。但是如果深圳收緊了限購政策，那么泡沫可能會(huì)提前爆掉，1.67%的安全邊際幾乎經(jīng)不起任何外生性沖擊。

如果購房者用場(chǎng)外配資加杠桿炒房（首付貸）的話，那么模型預(yù)測(cè)可能的情況是，從2016年3月開始，深圳房地產(chǎn)泡沫將觸及警戒線，不存在有安全的邊際。但辦法還是有的，進(jìn)一步放松信貸（降低首付比例、降低貸款利率）、放松限購政策都是增加安全邊際的方式。

預(yù)期轉(zhuǎn)向：深圳二手房成交銳減30%

成交下挫，拐點(diǎn)？節(jié)點(diǎn)？

二手房成交銳減30%，中介電話轟炸、街頭舉牌只為拉客

近來不少讀者向本報(bào)反映，最近頻繁受到二手房中介們的電話轟炸，此外，街頭掛牌、筍盤推薦的現(xiàn)象也突出了。筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，3月二手房成交量有明顯下滑，相比年初銳減3成以上。無獨(dú)有偶，新房成交量同樣下降。價(jià)格熱度驚人的深圳樓市成交開始降溫，這究竟是市場(chǎng)“瘋”轉(zhuǎn)“穩(wěn)”的“拐點(diǎn)”，還是大幕開啟前的“節(jié)點(diǎn)”？

中介電話密集轟炸，市民恐當(dāng)接盤俠

近期，不少市民反映收到中介的“電話轟炸”，市民熊女士反映：“有時(shí)一天十幾個(gè)電話，都快瘋了。我跟中介說已經(jīng)買房了，他就轉(zhuǎn)問我要不要賣房。”

筆者搜羅發(fā)現(xiàn)，中介的電話主要分三類：第一種，是表示有降價(jià)盤的，都是說業(yè)主急售，價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)5萬到50萬不等，甚至有中介聲稱“驚天大筍盤”降價(jià)150萬；第二種，則是稱目前樓市仍處于上漲期，將迎來新一輪的爆發(fā)，結(jié)合評(píng)估價(jià)調(diào)整背景，催促置業(yè)者及早上車。第三種，是推薦臨深片區(qū)房源的中介，其中東莞、惠州的最多，也有部分是推薦中山、珠海等地。

最近在看房的韓先生表示：“最近不少的業(yè)主都開始調(diào)低價(jià)格，后海某小區(qū)從年前報(bào)價(jià)的1350萬/套下降到1250萬/套，我上周看的一些‘筍盤’現(xiàn)在還一套都沒有成交。目前來看500萬以下的戶型還是很活躍的，1000萬左右的戶型就非常慘淡了。”

市民宋先生告訴筆者，“我有個(gè)朋友上周新買了套房子，結(jié)果該小區(qū)同一戶型的房子一個(gè)星期內(nèi)報(bào)價(jià)降了50萬，他好幾天都睡不著。”打算買房的宋先生因此感到擔(dān)憂，他擔(dān)心自己也做了‘接盤俠’，所以打算暫緩買房的計(jì)劃。

但也有市民表示樂觀。市民羅女士認(rèn)為，“深圳房?jī)r(jià)不會(huì)跌的?，F(xiàn)在出現(xiàn)的‘筍盤’，只是因?yàn)榍捌诙坛赐顿Y客太多，政策一出來，還款壓力大，所以才會(huì)出現(xiàn)大量拋盤，對(duì)于自住來說，我覺得還是能買房就盡快買房。”

二手成交不理想，業(yè)內(nèi)人士保持觀望

據(jù)知情人士透露，3月以來二手房成交表現(xiàn)不理想。深圳鏈家、Q房網(wǎng)、美聯(lián)物業(yè)、家家順等多家中介數(shù)據(jù)均顯示，3月二手房成交萎縮，成交量相比1月份均下降超過30%。

深圳中原研究中心表示，業(yè)主報(bào)價(jià)已連續(xù)三周收窄上調(diào)幅度。南山、龍華、寶安北及坂田等去年漲幅較大的區(qū)域業(yè)主報(bào)價(jià)有所下調(diào)，而后海、蛇口和科技園北等區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)環(huán)比下跌3%。

對(duì)于近期成交量走低的狀況，深圳鏈家市場(chǎng)研究中心表示，政策收緊的預(yù)期傳聞?shì)^大程度上影響了市場(chǎng)成交，加之房?jī)r(jià)處于高位，令到置業(yè)者入市不積極，同時(shí)業(yè)主方多看好后市心里價(jià)位較為堅(jiān)挺，雙方存在一定的博弈。

對(duì)于后市發(fā)展，美聯(lián)物業(yè)分析認(rèn)為，因樓市調(diào)控收緊傳聞，目前深圳市場(chǎng)上觀望心態(tài)與著急入市心態(tài)各占一半，預(yù)計(jì)4月1日評(píng)估價(jià)調(diào)整政策落地后，二手房市場(chǎng)或進(jìn)入短暫的調(diào)整期。

二手房市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整期，專家提醒警惕杠桿

深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展研究部總監(jiān)徐楓認(rèn)為，今明兩年是深圳樓市的調(diào)整期，因?yàn)槟壳暗纳钲诜績(jī)r(jià)與市場(chǎng)的有效需求有所脫節(jié)。尤其在去年投資客盛行，金融杠桿推動(dòng)房?jī)r(jià)高位上漲，剛性置業(yè)需求透支得比較厲害，市場(chǎng)很大可能要進(jìn)行調(diào)整。所以未來市場(chǎng)表現(xiàn)不會(huì)有太大的起伏，成交量會(huì)處于中等區(qū)間。徐楓特別告誡置業(yè)者不要過度使用金融杠桿。

而深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)事業(yè)部總經(jīng)理周學(xué)軍則認(rèn)為，目前雖然二手房成交量萎縮，但價(jià)格并沒有太大松動(dòng)，短短幾周的表現(xiàn)并不能反應(yīng)出什么。因?yàn)殚_年后成交的下滑是比較正常的現(xiàn)象，要到4月過后才能判斷，現(xiàn)在還言之過早。“當(dāng)然，如果出現(xiàn)大量的筍盤，有可能是投資客在拋售，置業(yè)者要保持警惕。但自住需求的市民不需要太多顧忌，因?yàn)榉績(jī)r(jià)處于上行趨勢(shì)，短期波動(dòng)不會(huì)成為剛需人群的置業(yè)困擾。”