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最近一個(gè)多月，北上廣地產(chǎn)市場(chǎng)迅速“火熱”起來(lái)，不少民間資金“耐不住寂寞、經(jīng)不起誘惑”，蠢蠢欲動(dòng)。有的機(jī)構(gòu)已經(jīng)在悄悄加大地產(chǎn)市場(chǎng)資金“杠桿”的力度。據(jù)悉，2016年1月份，上海商品住宅成交均價(jià)為3.59萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%。這個(gè)數(shù)據(jù)也創(chuàng)出了上海商品住宅均價(jià)的歷史新高。北京雖然沒(méi)有確切的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲數(shù)據(jù)，但是中介機(jī)構(gòu)活躍的交易氣氛已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)和成交量增長(zhǎng)已經(jīng)是事實(shí)。傳聞稱(chēng)：萬(wàn)科北京項(xiàng)目上漲10%至20%，是小意思。

近期，各大媒體對(duì)于房?jī)r(jià)上漲，已有大量的報(bào)道，在此需要提醒機(jī)構(gòu)和個(gè)人是的是：

第一、一定要吃透中央面對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)意圖。

盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，政府和利益集團(tuán)就可以大口吃肉，老百姓跟著喝湯，看似大家的日子都好過(guò)。但是，這種好日子是以透支資源和國(guó)民經(jīng)濟(jì)元?dú)鉃榇鷥r(jià)的。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)深陷泥潭，投機(jī)做多地產(chǎn)市場(chǎng)就是罪魁禍?zhǔn)字弧，F(xiàn)在，大量商品房擠壓，直接壓的各大銀行喘不過(guò)氣來(lái)。若房產(chǎn)價(jià)格再跌，就會(huì)演變?yōu)橹袊?guó)版的次貸危機(jī)。

因此，中央出臺(tái)的“降首付”、“降契稅和營(yíng)業(yè)稅”、適當(dāng)提高杠桿率等做法，其真實(shí)意圖：一是暫時(shí)用政策刺激地產(chǎn)市場(chǎng)，核心目的是去庫(kù)存而不是做多做火地產(chǎn)市場(chǎng)；二是在去庫(kù)存的基礎(chǔ)上優(yōu)化增量的供地結(jié)構(gòu)；三是支持新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。如果對(duì)中央意圖判斷失誤，麻煩就大了。

當(dāng)然，中央政府是不便“赤裸裸”地說(shuō)明真實(shí)意圖，甚至也會(huì)玩點(diǎn)策略，比如，聰明的周小川同學(xué)可以適當(dāng)放放風(fēng)，在非正式場(chǎng)合旁敲側(cè)擊地說(shuō)幾句做活激活地產(chǎn)市場(chǎng)的話(huà)。

周小川日前在某國(guó)際峰會(huì)稱(chēng)：降低了貸款買(mǎi)房條件，貸款可以做得更多一點(diǎn)，在個(gè)人住房方面，杠桿有所提高，這個(gè)邏輯是對(duì)的。住房貸款本來(lái)就需要大力發(fā)展，這是發(fā)達(dá)國(guó)家的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化的過(guò)程，需要租房或賣(mài)房，都導(dǎo)致這方面需要快速發(fā)展。

快速發(fā)展是否風(fēng)險(xiǎn)很大？個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重偏低，占比重才百分之十幾，銀行系統(tǒng)認(rèn)為個(gè)人住房抵押貸款是比較安全的，會(huì)有發(fā)展的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，確實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)冷時(shí)熱，需要宏觀審慎政策框架逆周期調(diào)節(jié)，其中首付比剛開(kāi)始定的30%，適度降低空間是夠的。

第二、一些中介機(jī)構(gòu)“火上澆油”純屬“別有用心”。

媒體報(bào)道稱(chēng)，一些地產(chǎn)中介及開(kāi)發(fā)商，借機(jī)大造聲勢(shì)，甚至加大資金杠桿，推動(dòng)投機(jī)炒風(fēng)潮。此舉乃利益使然。市場(chǎng)有其發(fā)展慣性，就像飛機(jī)起飛和降落都有滑翔階段一樣，而一些地產(chǎn)商及中介機(jī)構(gòu)，可以借助這個(gè)滑翔階段，挖一些大坑讓消費(fèi)者跳進(jìn)去。

當(dāng)然，對(duì)于有大量房源的地產(chǎn)中介而言，玩資本游戲自然有很大的回旋空間，如果政府不策略干預(yù)，可能會(huì)“物極必反”?，F(xiàn)在，“寂寞已久”的地產(chǎn)開(kāi)放商及地產(chǎn)中介，實(shí)際上是用國(guó)家的政策玩“博弈”，而這個(gè)博弈的籌碼就資金杠桿。

第三、普通民眾如何面對(duì)這一輪地產(chǎn)升溫。

盡管地產(chǎn)市場(chǎng)看似啟動(dòng)了較大的行情，也可能進(jìn)一步發(fā)酵。但是，此情此景不會(huì)持久。中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的物權(quán)價(jià)值，還得看供需結(jié)構(gòu)，處于不同城市、不同地段，房產(chǎn)的價(jià)值也大不一樣。但是，“回歸理性”是必然趨勢(shì)。在這一輪上漲行情中，如果私人名下有多套房產(chǎn)，倒是可以把握好時(shí)機(jī)出手變現(xiàn)。而對(duì)于有剛性需求的消費(fèi)者而言，任何時(shí)候買(mǎi)房都可以；如果想投資炒作地產(chǎn)漁利，對(duì)于普通民眾而言，風(fēng)險(xiǎn)還是蠻大的