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這也意味著，規(guī)模巨大的庫(kù)存量背后，潛藏著多重風(fēng)險(xiǎn)。全國(guó)政協(xié)委員、住建部專家委員會(huì)成員張鴻銘指出，目前去庫(kù)存的難點(diǎn)之一就是三四線城市庫(kù)存。

全國(guó)人大代表金碩仁認(rèn)為，三四線城市中許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金成本高企，資金鏈緊繃，不排除房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入下行通道。

蔡繼明直言，一邊是2.7億農(nóng)民工因買(mǎi)不起房而不能進(jìn)城落戶，另一邊是大量的存量房?jī)r(jià)格高不可攀。只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長(zhǎng)期低迷的困境。

農(nóng)民工將成三四線城市去庫(kù)存主力

專家認(rèn)為，在需求端，中央將繼續(xù)推動(dòng)首套及改善性需求釋放，鼓勵(lì)農(nóng)民工等新市民購(gòu)房。

國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史在兩會(huì)期間公開(kāi)表示，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存7.19億平方米。化解庫(kù)存，首先要加快農(nóng)民工市民化的進(jìn)度，來(lái)擴(kuò)大住房的需求，同時(shí)加快城市的棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)等進(jìn)度，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，盡量比較多地采用貨幣化安置的方式，貨幣化安置可以收購(gòu)這些存量用房，解決棚戶區(qū)居民的搬遷、住處，來(lái)解決需要享受住房保障的這些居民的需要。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，2014年底，農(nóng)民工總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬(wàn)套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬(wàn)套。理論上10%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場(chǎng)的庫(kù)存壓力。

黃瑜認(rèn)為，部分后續(xù)需求乏力的城市可以積極出臺(tái)政策，將需求拓展到農(nóng)民工及進(jìn)城農(nóng)民。

事實(shí)上，已有部分城市將農(nóng)民工納入政策支持群體，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、納入公積金繳存范圍等方式，加大對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房的支持力度。未來(lái)針對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房的定向支持政策或?qū)⒊蔀楦骷?jí)政府去庫(kù)存政策的著力點(diǎn)。例如，在鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房方面，山東要求各地做好業(yè)務(wù)銜接和政策儲(chǔ)備，對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房給予契稅補(bǔ)貼、規(guī)費(fèi)減免、貸款貼息、物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼等政策，使其成為長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房消費(fèi)群體。甘肅省目前正在擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面，以逐步將符合條件的農(nóng)民工和個(gè)體工商戶納入住房公積金制度范圍，并鼓勵(lì)農(nóng)民工和個(gè)體工商戶利用住房公積金貸款購(gòu)房等。

“現(xiàn)在大量進(jìn)城的農(nóng)民工，80后、90后占到60%至70%。這些人進(jìn)城的目的，不僅僅是為了打工，是希望能夠在城市居住下來(lái)，但城市在這方面沒(méi)有做好充分的準(zhǔn)備。這其實(shí)是農(nóng)民工半城市化現(xiàn)象，加劇了勞動(dòng)人口短缺的局面。”蔡繼明認(rèn)為，因?yàn)檫M(jìn)城不能落戶，遷徙人口不能定居，農(nóng)民工到了四五十歲以后，就會(huì)由于養(yǎng)老問(wèn)題無(wú)法解決而考慮離開(kāi)。“而有城市戶口的居民則可繼續(xù)待業(yè)，再轉(zhuǎn)到其他崗位就業(yè)。沒(méi)有戶口，沒(méi)有基本的社會(huì)保障的農(nóng)民工將重返農(nóng)村，這樣就人為減少了有效勞動(dòng)力供給。因此，未來(lái)各級(jí)政府將通過(guò)戶籍改革去庫(kù)存，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，助力新市民住房消費(fèi)。”