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一場針對深圳、上海等城市的房地產(chǎn)調(diào)控，似乎開始進入雷電交加的階段。

前一段時間，是深圳和上海自己動手“自宮”，先后宣布了填海、加稅（深圳）和增加中小套型比例（上海）等政策。但說實話，力度不夠。尤其是上海的舉措，更是溫柔異常。

隨著“兩會”的召開，在人大代表、政協(xié)委員和新聞記者的追問下，已經(jīng)有至少7名部級干部對樓市問題表態(tài)，其中包括央行、國土部、住建部、財政部的官員，以及上海、重慶等城市的領導。

3月9日，又有兩條最新的重大消息傳來：

消息一：央行副行長對首付貸表態(tài)

據(jù)報道，央行副行長潘功勝3月9日在政協(xié)小組會討論時表示，解決目前的一線住房上漲問題，需要一些綜合措施，央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門商量，準備開始對一些房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構參與金融業(yè)務進行治理，若沒有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營。

潘功勝認為，一線城市住房價格上升速度比較快，最基本的影響因素還是住房供求關系，其中也有投資力量在炒房，但不是主要因素；房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)中介機構在其中參與配資提供貸款，以及媒體炒作等，影響了人們的心理預期。

此外，前一天（3月8日）潘功勝還解釋了目前的房貸政策。他指出，目前住房信貸政策調(diào)整的基本邏輯和總體基調(diào)是“因地施策”。下一步，人民銀行將進一步落實因地施策的要求，完善區(qū)域差別化的住房信貸政策。

他還說，G20財長和央行行長會舉行的記者會上,有媒體曾就“下調(diào)個貸首付比例是否是加杠桿”提問,當時周小川行長的回答是“你提問的邏輯是對的”，并沒有說“房地產(chǎn)加杠桿是對的”。

消息二：國土部長提出增加供地面積

3月9日下午，國土資源部部長姜大明在人民大會堂“部長通道”接受采訪時表示，將采取五大措施穩(wěn)定房價。姜大明表示，關于一線城市和部分二線城市房價上升比較快的問題，國土資源部的主要措施包括：

一是對保障性安居工程，實行土地應保盡保；二是充分發(fā)揮政府土地收儲的作用，及時增加土地供應面積；三是要盤活城市中的閑置土地，特別是一些房企長期囤積沒有開發(fā)的土地；四是加大城市低效利用土地的再開發(fā)，支持棚戶區(qū)和城中村改造；五是堅持完善招拍掛制度，防止異常交易推高房價。

姜大明還表示，大家擔心的“一線城市土地調(diào)控將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，城市開發(fā)邊界會被突破”的情況是不會出現(xiàn)的。

下面給出我的分析：

1、叫停“首付貸”，可能是中央政府層面出臺的第一個調(diào)控政策。所謂“首付貸”，就是給購買方提供首付的錢，一般還款期限是1到2年。據(jù)報道，首付貸在北上深等城市，最高可以做到總購房款的2成。這樣，購房者實際在買房的時候，只支付了10%的購房款，20%來自首付貸，剩下70%是銀行貸款。

換句話說，通過“首付貸”這種場外配資方式，樓市的杠桿最高達到了10倍，堪比去年6月股災之前的股市杠桿率。如果房價繼續(xù)上漲，這些投機者當然可以賺錢，銀行和首付貸的提供方（小貸公司、P2P公司等）也跟著賺錢，而且后者利率更高，回報更豐厚。但如果房價出現(xiàn)暴跌，則使用了高杠桿的購房者將斬倉出逃，或者無法還款，到時候風險就轉(zhuǎn)嫁給了提供貸款的機構。

估計央行最終會完全叫停“首付貸”，但這對抑制部分城市房價上漲過快作用有限。因為首付貸金額不大，以深圳為例，真正通過小貸公司、P2P公司獲取的首付貸只有30億元，按照10倍杠桿率計算（首付貸占總購房款的20%），對應的總購房款大概是150億元。深圳2015年新增個人購房貸款是3400億元，按照官方媒體報道的接近7成貸款率推算，總購房款是接近5000億元。這樣，首付貸撬動的購房款，只占到全年總購房款的3%。

至于購房者通過親友、高利貸借來的首付，央行根本無法管控，也很難計算。

所以，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳是沒有用的。

2、那么國土部宣布增加熱點城市土地供應管用嗎？那更是“遠水解不了近渴”，跟深圳的填海一樣。其實早在2014年國土部出臺政策，嚴控特大城市建設用地，劃定城市邊界的時候，我就撰文指出這是一線、強二線城市樓市的特大利好，最終將導致這些城市房價暴漲。

如今，兩年不到，國土部的對特大城市的土地政策的表態(tài)就發(fā)生了變化。其實你查查今年1月8日他們表態(tài)，還是2014年的口徑呢。此次兩會上姜部長的最新表態(tài)，仍然留了一個尾巴，就是“一線城市開發(fā)邊界不會被突破”?？墒窃趺茨茏龅讲煌黄颇兀钲诙夹继詈?5平方公里了。

嚴控北、上、深等大城市邊界的最終后果，就是城市密度不斷加大，交通擁堵、空氣污染等城市病越來越嚴重，而房價也只能越來越高。搞衛(wèi)星城是解決不了問題的，大家都愿意擠在有好學校、好醫(yī)院和辦事方便的地方。

結論：

目前官方宣布的針對北、上、深等城市的調(diào)控方案，不足以解決樓市暴漲問題。如果調(diào)控只有這些政策，我相信炒房客們會偷著樂的！

北、上、深房價的失控，將帶來更顯著的資產(chǎn)泡沫，最后危及到金融體系的安全和人民幣匯率的穩(wěn)定，去年股災的教訓就擺在這里，如果不吸取，最終必然爆發(fā)金融危機。

我歷來看好北、上、深樓市，認為從長期看仍然具有顯著的升值、保值潛力。但短期漲幅過大，嚴重脫離絕大多數(shù)市民的購買力，市場就會出現(xiàn)波動。北、上、深樓市如果出現(xiàn)暴跌，將帶來全國樓市的崩盤，其風險遠遠超過股市。

要調(diào)控北、上、深樓市，必須從收緊購房資格，取消貸款利率優(yōu)惠，提高首付成數(shù)等方面下手。