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最近一段時(shí)間，由于媒體紛紛報(bào)道一線城市房?jī)r(jià)暴漲，相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)紛紛表態(tài)要對(duì)當(dāng)前的火爆市場(chǎng)給予一定的控制。

于是，市場(chǎng)上開始瘋傳關(guān)于一線城市的相關(guān)調(diào)控政策即將襲來。市場(chǎng)謠傳的有多種版本，比較多的是限購(gòu)升級(jí)版，比如傳言說外地人在上海購(gòu)房社保繳存年限從2年調(diào)整到5年，在深圳購(gòu)房社保“1改3”。另外，更多的是對(duì)于市場(chǎng)秩序的相關(guān)維護(hù)，比如關(guān)于對(duì)場(chǎng)外配資、提供“首付貸”等金融手段的暫停。也有說要加稅的，提高相應(yīng)的交易方面的稅收。還有說在發(fā)放預(yù)售許可證時(shí)要實(shí)施限價(jià)措施的。反正就是一副“山雨欲來風(fēng)滿樓”的架勢(shì)。

到底當(dāng)前市場(chǎng)如何？到底政府應(yīng)該出臺(tái)哪些政策、手段？我有一些觀點(diǎn)和建議，僅供大家參考。

觀點(diǎn)一：一線城市并未出現(xiàn)大范圍炒房潮，部分二線反倒需引起重視

從目前情況來看，一線城市并沒出現(xiàn)嚴(yán)重的投資、投機(jī)熱，炒房潮并非大范圍存在。一線城市當(dāng)中，北京、上海、廣州三個(gè)城市，社會(huì)秩序相對(duì)穩(wěn)定，炒房情況比較嚴(yán)重的是深圳，市委書記馬興瑞也已經(jīng)明確表態(tài)要對(duì)此進(jìn)行打擊。由于限購(gòu)政策在這四個(gè)城市落實(shí)情況還不錯(cuò)，所以，并不需要對(duì)媒體報(bào)道的投資、投機(jī)過度擔(dān)心，特別是北上廣。反而一部分非限購(gòu)二線城市的投資、投機(jī)現(xiàn)象已經(jīng)愈演愈烈，部分剛需盤投資客戶超過70%，直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的暴漲。

觀點(diǎn)二：輿論導(dǎo)向是影響市場(chǎng)情緒的最核心因素，并非真正的供需失衡

節(jié)前節(jié)后，一線城市的銷售火爆，其中尤以深圳成交量?jī)r(jià)暴漲為甚。這當(dāng)中最主要的原因是購(gòu)房者的情緒被極大調(diào)動(dòng)、點(diǎn)燃。購(gòu)房者的普遍心理是：房?jī)r(jià)開始快速上升，再不買的話，房?jī)r(jià)又會(huì)進(jìn)一步上漲。在此心態(tài)下，出現(xiàn)了非理性集中入市的羊群效應(yīng)。

這當(dāng)中，媒體可以說是起到了推波助瀾的作用，直接造成了購(gòu)房者的恐慌，使之都紛紛鎖定房源、簽約購(gòu)房、落袋為安。但事實(shí)上，如果沒有媒體的推波助瀾，市場(chǎng)可能會(huì)是另一番景象。

觀點(diǎn)三：金融杠桿并未過度，場(chǎng)外配資大多是為了給購(gòu)房者提供過橋貸款

被眾多媒體和政府詬病的所謂金融手段，類似于場(chǎng)外配資、“零首付”等，被部分媒體認(rèn)為是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)住５聦?shí)上，目前這類場(chǎng)外配資手段大多都是為了賣房、買房之間的房款時(shí)間差而做的過橋貸款。以鏈家為例，去年鏈家理財(cái)80%的資金都是在三個(gè)月內(nèi)還清的，實(shí)際為交易起到了極大的促進(jìn)作用，而并不存在大范圍的所謂“零首付”購(gòu)房狀況。

觀點(diǎn)四：春節(jié)前后正是供應(yīng)青黃不接的時(shí)候，并未出現(xiàn)大范圍的捂盤惜售

當(dāng)前，各個(gè)一線城市的消化周期都達(dá)到了歷史最低點(diǎn)，很重要的一個(gè)原因是供應(yīng)量不夠。一方面，是因?yàn)?、2月原本就是樓市淡季，開發(fā)商一般不太選擇在這個(gè)時(shí)間推盤，而大多會(huì)選擇在3月中下旬開盤上市。另外也有一定的政府因素，政府為了控制當(dāng)前房?jī)r(jià)，而采取對(duì)部分中高端樓盤停止辦理預(yù)售證的做法，也造成了事實(shí)上的供應(yīng)減少。

隨著三月中下旬的來臨以及兩會(huì)的結(jié)束，供應(yīng)將會(huì)逐步恢復(fù)正常，青黃不接的階段也將過去。而當(dāng)前，政府加快預(yù)售證的辦理才是解決短期供求失衡最重要的手段。

對(duì)于應(yīng)對(duì)的政策，我還有以下幾個(gè)建議。

建議一：沒必要出臺(tái)所謂的限購(gòu)升級(jí)政策

目前而言，無論是深圳、上海還是北京，對(duì)于外來人口的所謂歧視性政策沒有必要進(jìn)行進(jìn)一步的升級(jí)，但對(duì)于相應(yīng)材料的審核可以更加嚴(yán)格，以防作假。

建議二：稅費(fèi)、金融支持等沒必要做太大的調(diào)整

通過加稅來抑制交易，這是最不可取的，是惡政。金融層面，可以加強(qiáng)審核，或者不對(duì)其他城市施以首付降至20%等的政策優(yōu)惠，但完全沒有必要提高首付比例，特別是對(duì)首套置業(yè)群體，也沒有必要對(duì)貸款利息做一些懲罰性的設(shè)計(jì)。

當(dāng)然，對(duì)銀行、中介機(jī)構(gòu)及企業(yè)做的場(chǎng)外配資、“首付貸”這類金融產(chǎn)品應(yīng)該加強(qiáng)審核。對(duì)貸款資格加強(qiáng)審核，以實(shí)現(xiàn)對(duì)真正需要買房、換房的客戶群體繼續(xù)給以支持，而對(duì)投資、投機(jī)客戶予以相應(yīng)限制。

建議三：對(duì)交易等市場(chǎng)秩序應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理

對(duì)于包括炒樓花、炒房等已經(jīng)出現(xiàn)的現(xiàn)象應(yīng)該給予堅(jiān)決的打擊和抑制，不能蔓延開來，造成事實(shí)上的供應(yīng)短缺和房?jī)r(jià)泡沫。這一點(diǎn)，尤其在深圳，相關(guān)政府應(yīng)該采取一定的措施。在其他城市，應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)交易管理，維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序，同時(shí)也要引導(dǎo)媒體進(jìn)行更加客觀公正的報(bào)道。

建議四：盡可能增加土地的供應(yīng)

雖然遠(yuǎn)水解不了近渴，但能夠增加更多的住宅用地供應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)是會(huì)有一定幫助的。容積率要盡量地挖潛，供地結(jié)構(gòu)上面，像深圳已經(jīng)提出要加大關(guān)外的土地供應(yīng)，其實(shí)，上海、北京的中心城區(qū)之外也還是有一定潛力可挖的。完全可以把未來的一些額度拿到當(dāng)前，提前供給，以平衡當(dāng)前供不應(yīng)求的市場(chǎng)。

所以，大家對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)沒有必要過分擔(dān)憂。如果是因?yàn)橥顿Y、投機(jī)而造成的市場(chǎng)暴漲，很快也會(huì)受到市場(chǎng)自身的打擊，過去十年市場(chǎng)的整體表現(xiàn)也充分這一點(diǎn)，市場(chǎng)的力量還是相當(dāng)強(qiáng)大的。再加上北上廣深嚴(yán)格的限購(gòu)政策，因而無需過分“杞人憂天”。市場(chǎng)整體還是非常健康的，當(dāng)然也還需要進(jìn)一步的引導(dǎo)和規(guī)范。