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2016年春節(jié)過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂熱鬧。先是中央密集出臺(tái)政策，向二線以下城市庫(kù)存宣戰(zhàn)，結(jié)果一線城市的房?jī)r(jià)飛了，導(dǎo)致股市中槍倒地不起，幸而央行出來(lái)撒了把銀子。廣東各地政府已背上了賣房指標(biāo)，而沈陽(yáng)則琢磨著讓學(xué)生買房。

這一切都是“房地產(chǎn)去庫(kù)存”引發(fā)的。那么當(dāng)我們談?wù)?ldquo;房地產(chǎn)去庫(kù)存”時(shí)，我們?cè)谡務(wù)撌裁矗?/p>

庫(kù)存面積=6.7年銷量

中央政府要去庫(kù)存的心情我們要理解。先來(lái)看看中國(guó)目前到底有多少房地產(chǎn)庫(kù)存：

截止2015年底，中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存為86.3億m2（其中待售7.2億m2，正在施工73.6億m2，待開(kāi)發(fā)土地3.7億m2按1.5倍容積率算）。需要注意的是，這個(gè)數(shù)字還是低估的。往年建設(shè)到一半又停建緩建的項(xiàng)目不算在內(nèi)。

即使如此，這個(gè)數(shù)字也是2015年銷量的6.7倍（2015年商品房銷售面積為12.85億m2）。而新開(kāi)工面積仍持續(xù)高于銷售面積，導(dǎo)致庫(kù)存逐年增加。

庫(kù)存價(jià)值60萬(wàn)億=過(guò)去25年銷售額總和

如果中國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存都建好賣出去，值多少錢呢？我們先來(lái)看看全國(guó)的均價(jià)：

2015年全國(guó)銷售12.85億m2，銷售總額8.73萬(wàn)億，均價(jià)6800元/m2。以此測(cè)算86.3億平米的總價(jià)為58.6萬(wàn)億?？紤]到近期部分城市的漲價(jià)，估計(jì)為60萬(wàn)億應(yīng)該不算高。

這意味著，去庫(kù)存需要60萬(wàn)億的資金接盤。而從1991年開(kāi)始，全國(guó)商品房銷售額25年來(lái)的總和就是60萬(wàn)億。

去庫(kù)存的任務(wù)這么艱巨，政府玩命出政策當(dāng)然沒(méi)有錯(cuò)。但政府給地產(chǎn)去庫(kù)存面臨兩個(gè)悖論，這兩個(gè)悖論也是最近一線城市房?jī)r(jià)異動(dòng)的原因。

悖論之一：即要銷量漲，又要價(jià)格穩(wěn)

房地產(chǎn)跟股票相似，成交量的放大往往在“上漲途中”與“下跌底部”出現(xiàn)。因而按理來(lái)說(shuō)，讓房地產(chǎn)價(jià)格大漲或大跌，才是去庫(kù)存的有效方法，但副作用都很大。

政府去庫(kù)存最常見(jiàn)的策略，當(dāng)然是從交易費(fèi)用、資格準(zhǔn)入、融資便利等方面出臺(tái)刺激政策。不過(guò)，政府任何促進(jìn)銷量的策略，都會(huì)被購(gòu)房者解讀為價(jià)格上漲的利好。就像在股票市場(chǎng)中，降低印花稅永遠(yuǎn)被解讀為利好。而價(jià)格真的漲起來(lái)后，要?jiǎng)x車就很難了。房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致的問(wèn)題就不贅述了。

而如果政府啥都不干，放任市場(chǎng)庫(kù)存繼續(xù)積累，結(jié)果是更為可怕的價(jià)格崩盤。崩盤后倒是會(huì)有抄底資金進(jìn)入，也算是去庫(kù)存的第二種策略，但副作用太大。

但政府一定要在兩者之間做選擇。一個(gè)租金收益率很低、剛需逐漸減少、庫(kù)存高企、價(jià)格不漲不跌的房市，是喚不起購(gòu)房積極性的。

我們看到政府選擇了前者，也就有了最近的房?jī)r(jià)上漲。不過(guò)這波上漲主要在一線城市與少部分二線城市，亟待去庫(kù)存的三線以下城市并未受益。這就跟第二個(gè)悖論有關(guān)。

悖論之二：庫(kù)存洼地發(fā)大水，庫(kù)存高地鬧干旱

房地產(chǎn)這種產(chǎn)品最大的特點(diǎn)是“無(wú)法移動(dòng)”，導(dǎo)致各個(gè)區(qū)域之間市場(chǎng)割裂，庫(kù)存水平差異也很大。

如果政策和資金驅(qū)動(dòng)房市，購(gòu)買力首先會(huì)在庫(kù)存水平低、未來(lái)銷售看好、居民購(gòu)買力較強(qiáng)的區(qū)域涌現(xiàn)，助長(zhǎng)該地區(qū)房產(chǎn)泡沫。而真正最需要去庫(kù)存的地方，反而不能獲得投資者的青睞。

如果政府真的要全國(guó)一盤棋，把庫(kù)存高地也拿下，可能洼地早就水漫金山了。因而，如何制定差異化的政策指引，主攻三線以下高庫(kù)存城市，是政府需要面對(duì)的考驗(yàn)。

60萬(wàn)億的難題

上述兩個(gè)悖論，是剛剛開(kāi)始去庫(kù)存時(shí)要面對(duì)的難題。而真正的挑戰(zhàn)在于：這60萬(wàn)億由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)企業(yè)部門的負(fù)債率很高，需要去杠桿。居民部門的負(fù)債率較低，可以加杠桿。而政府部門的杠桿率處于這兩者之間。下圖是社科院測(cè)算的2014年中國(guó)各經(jīng)濟(jì)部門的杠桿率（其中中央政府是2013年數(shù)據(jù)）：

從總數(shù)上看，居民部門的債務(wù)杠桿確實(shí)有增加的空間。但這似乎與我們的直觀感覺(jué)不相符：國(guó)人對(duì)高房?jī)r(jià)的抱怨從來(lái)是主流，能夠在城市輕松買房的家庭一直是少數(shù)，而且背上房貸后，對(duì)個(gè)人消費(fèi)會(huì)形成很大的擠壓。

那么統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的問(wèn)題出在哪里呢？我想可以從兩方面進(jìn)行解釋。

首先，雖然居民總資產(chǎn)達(dá)到了253.7萬(wàn)億，但其中150.5萬(wàn)億是固定資產(chǎn)（主要是房子），實(shí)際上無(wú)法動(dòng)用。另外還有10.5萬(wàn)億的保險(xiǎn)也難以變現(xiàn)，可動(dòng)用的財(cái)富其實(shí)僅92.7萬(wàn)億（包括現(xiàn)金、存款、股票、債券、保險(xiǎn)、銀行理財(cái)?shù)龋?/p>

如果去庫(kù)存的60萬(wàn)億都由居民財(cái)富承擔(dān)的話，居民的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會(huì)變成如下的樣子：

雖然負(fù)債率未必高，但是居民可用于變現(xiàn)消費(fèi)的金融資產(chǎn)大幅縮水，對(duì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期負(fù)面影響不言而喻。其中全款買下所有庫(kù)存是極端情況，對(duì)購(gòu)買力沖擊極大，在現(xiàn)實(shí)中不可能發(fā)生。而按揭買房的情況更為現(xiàn)實(shí)，沖擊也較小，但月供還是會(huì)長(zhǎng)期侵蝕居民消費(fèi)能力，只是把對(duì)消費(fèi)能力的沖擊分?jǐn)偟搅宋磥?lái)而已。

另外，雖然92.7萬(wàn)億看起來(lái)不少，但個(gè)體間的收入差距，使真正具有房產(chǎn)購(gòu)買力與購(gòu)買動(dòng)機(jī)的人群并不多。

對(duì)于超高凈值人群來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資僅僅是投資組合一部分，房子會(huì)買，但很少讓它成為最主要資產(chǎn)。而對(duì)中低收入家庭來(lái)說(shuō)，由于我國(guó)的社會(huì)保障體系仍在發(fā)展中，為未來(lái)的生活開(kāi)銷、子女教育、醫(yī)療養(yǎng)老進(jìn)行儲(chǔ)蓄可能是比買房更為緊迫的事情，買房往往心有余而力不足。剩下的中等、中高收入人群可能是買房的主力，但在目前收入分配結(jié)構(gòu)下，他們?cè)谌丝谥械恼急壬胁粔蚋摺?/p>

可見(jiàn)，完全由居民部門來(lái)承擔(dān)這60萬(wàn)億并不可行。以犧牲居民消費(fèi)能力，來(lái)為房地產(chǎn)利益鏈條的過(guò)度擴(kuò)張買單，也不是公平的社會(huì)政策。

在去庫(kù)存的工作中，政府面對(duì)高企的地產(chǎn)庫(kù)存，不僅要解決前面提到的兩個(gè)悖論，避免一線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，還要在居民、企業(yè)、政府之間合理分配成本與風(fēng)險(xiǎn)。在鼓勵(lì)居民買房的同時(shí)，平滑好地產(chǎn)價(jià)格，加大財(cái)政上的支持力度，并讓部分盲目擴(kuò)張陷入困境的地產(chǎn)商承擔(dān)其應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)，讓成本與風(fēng)險(xiǎn)分散到社會(huì)各個(gè)組成部分，才能最小化去庫(kù)存給經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)造成的沖擊。