2016年前兩月，一線城市土地市場繼續(xù)高開高走。
數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，一線城市共成交住宅用地16宗，均價(jià)為14409元/平方米，比去年全年的價(jià)格上漲25%。
地價(jià)的繼續(xù)提升，與一線城市的庫存不足有關(guān)。從市場表現(xiàn)看，房企拿地補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈，反映出資金向一線城市回流的大趨勢。
分析認(rèn)為，在今年房地產(chǎn)市場走勢整體看好的背景下，未來一線城市的土地市場預(yù)期仍會(huì)火熱。一線城市地價(jià)繼續(xù)高企，將成為大概率事件。
房企補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前兩月，一線城市共成交住宅用地16宗，均價(jià)為14409元/平方米。去年全年成交216宗，均價(jià)為11534元/平方米。兩者相比，今年一線城市地價(jià)上漲了25%。
地方政府的供地節(jié)奏通常是“前松后緊”，因此年初通常不是土地成交旺季。但春節(jié)后，京滬穗三地仍有土地推出，并受到熱捧。
2月23日和26日，綠地集團(tuán)共斥資70.3億元在北京獲取三宗土地。其中，大興區(qū)黃村地塊單價(jià)達(dá)到4.7萬元/平方米，成為新年后北京市場的首個(gè)“地王”。這也是綠地在時(shí)隔5年后首次在北京獲得住宅用地。
2月26日，北京門頭溝區(qū)一宗綜合用地以57.58億元拍出，住宅部分樓面價(jià)達(dá)到4.8萬元/平方米，繼續(xù)刷新今年北京土地市場最高單價(jià)。其中，地王得主中駿置業(yè)，同樣是北京土地市場的“生面孔”。
這兩宗“地王”的競價(jià)次數(shù)均為76輪，溢價(jià)率均達(dá)到50%的“上限”，最終以競報(bào)保障房面積的形式?jīng)Q出得主。足見競爭程度。
上海則在2月25日迎來節(jié)后土地首拍。江蘇房企中南建設(shè)以8.57億元的價(jià)格競得青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)盈浦路北側(cè)38-06地塊，溢價(jià)率為57.8%，成交樓板價(jià)22091元/平方米，比去年9月該區(qū)域的地價(jià)高出27.5%。被指“面粉貴過面包”。
廣州在2月17日迎來土地首拍。海珠區(qū)琶洲西區(qū)AH040163地塊因含有“自持物業(yè)不得低于總建筑面積70%”的條款以底價(jià)成交，但競得這一地塊的企業(yè)共有18家。
分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，此輪拿地補(bǔ)倉熱潮始于去年第三季度。由于三四線城市風(fēng)險(xiǎn)凸顯，企業(yè)的戰(zhàn)略布局重點(diǎn)向一線城市和熱點(diǎn)二線城市收縮，使得一線城市土地市場明顯走高。
該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015年來，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場投入了3517.13億拿地，其中，一線城市的占比首次突破一半，達(dá)到50.74%。陽光城、碧桂園等房企去年首次在北京獲得土地。據(jù)記者了解，今年仍有部分總部位于南方的房企計(jì)劃進(jìn)駐北京。
市場升溫引拿地?zé)崆?/strong>
房企補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈，與一線城市庫存偏低有直接關(guān)系。根據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2016年1月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為25852萬平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少4.7%。其中，一線城市的新建商品住宅庫存總量為3264萬平方米，環(huán)比減少3.9%，同比減少12.9%，降幅明顯高于全國平均水平。
且四個(gè)一線城市的去化周期均不足10個(gè)月，深圳和上海的去化周期僅為7個(gè)月。該機(jī)構(gòu)表示，一線城市已連續(xù)13個(gè)月存銷比數(shù)值低于12，這也是近期一線城市房價(jià)出現(xiàn)較明顯上漲的原因所在。
克而瑞還建議，“對(duì)于一線城市來說，后續(xù)補(bǔ)庫存的迫切程度將加大，否則易加快房價(jià)上漲節(jié)奏”。
另一方面，房屋交易不斷升溫，也在引發(fā)房企拿地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前兩個(gè)月，一線城市共成交商品住宅64388套，同比上漲11.0%。其中，2月單月的成交量同比漲幅達(dá)28.4%。
以北京為例，今年前兩月，北京純商品房住宅簽約超過5000套，簽約均價(jià)達(dá)32197元/平方米，比去年全年的均價(jià)上漲8.1%。據(jù)了解，“潤澤御府”項(xiàng)目的一棟房源，近期以3億元的總價(jià)成交，創(chuàng)下今年以來全國單套房屋最貴紀(jì)錄，極大刺激了北京市場。
分析人士指出，當(dāng)前貨幣持續(xù)超發(fā)、市場進(jìn)入升溫通道的大背景，加之房企看好一線城市樓市前景的預(yù)期，將使一線城市大舉競地的趨勢不會(huì)改變，未來這些市場還將可能誕生更多高價(jià)地。
反之，高價(jià)地不僅會(huì)繼續(xù)支撐房價(jià)上漲，還會(huì)刺激消費(fèi)心理，促使需求加速入市。按照張大偉的觀點(diǎn)，一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房價(jià)易漲難跌。
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