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蔣保信：去年12月份開始，深圳的房地產(chǎn)企業(yè)佳兆業(yè)差點崩潰了，一些觀察人士由此認(rèn)為中國房地產(chǎn)的泡沫可能會破滅，還有一些人會擔(dān)心房地產(chǎn)行業(yè)可能會硬著陸，對此您怎么看？

任志強(qiáng)：你們媒體提的問題，都是人云亦云的表面現(xiàn)象，沒有做深入分析。你要看看，香港有個公司也出現(xiàn)過跟佳兆業(yè)一樣的問題，最高管理者被判刑了，結(jié)果卻是股票上漲，這還是同期發(fā)生的。為什么佳兆業(yè)的管理人出了問題，就股票下跌呢？因為制度不一樣。在香港的制度下，我把膿包拔了，把病治了，這個公司還是好的。而在中國大陸呢？民營企業(yè)如果倒了，所有銀行就都撤它的貸款，讓它倒，沒人想去救它。我們?nèi)A潤的的頭頭宋林也是在同時期被抓了，為什么他們的股票沒跌呢？因為國有企業(yè)有背景，銀行不抽它的貸款，繼續(xù)給它貸款。佳兆業(yè)的問題，是政治問題導(dǎo)致的一個結(jié)果，跟房地產(chǎn)市場有什么關(guān)系呢？沒有任何關(guān)系。

我們企業(yè)家更關(guān)注制度問題，為什么？因為制度決定了企業(yè)家的生存余地。比如說，我們前幾天去參觀了珠海的通用飛機(jī)公司，這是他們當(dāng)年代表國企從美國收購了同類公司的，但現(xiàn)在也面臨制度問題，因為中國的空中管制，低空不開放，所以小型飛機(jī)是賣不出去的，在中國沒有市場。中國政府必須把這個制度放開，才有可能讓小型飛機(jī)進(jìn)入家庭，一兩百萬美金的價格，對于有些需要的人來說，并不是買不起。它去年賣了380多架飛機(jī)，但是大部分是銷往國外，國內(nèi)的小型飛機(jī)基本上只用于農(nóng)業(yè)和科研，根本沒法進(jìn)入民用的領(lǐng)域。但在國際上，其他國家為什么可以？

歸根到底，如果不在制度上進(jìn)行改革，類似于佳兆業(yè)或者其他一些問題，都會變成表面的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，但背后的原因其實和經(jīng)濟(jì)沒關(guān)系。制度問題解決了，經(jīng)濟(jì)自然就上去了，制度問題不解決，經(jīng)濟(jì)自然就上不去。

其他方面不開放，經(jīng)濟(jì)增長只能依賴房地產(chǎn)

蔣保信：有人說，現(xiàn)在政府把房地產(chǎn)當(dāng)做中國經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵所在，為了使生產(chǎn)總值增長的速度保持在7%左右，必須讓房地產(chǎn)堅挺。您怎么看這樣的觀點？

任志強(qiáng)：我覺得不對。因為在其他制度不開放的情況下，只能靠房地產(chǎn)。但如果把其方面放開，不靠房地產(chǎn)也行。其他方面的改革暫時跟不上，不靠房地產(chǎn)靠什么？因為房地產(chǎn)是和民生聯(lián)系最密切的，它關(guān)系到的產(chǎn)業(yè)鏈非常長。但是如果其他方面開放，比如允許民間投資去開采石油，也許石油投資立即就上來了。美國的頁巖氣革命，不就是因為市場開放嗎？

中國發(fā)展不了，是因為不開放。制度不開放，資源也不開放，比如土地資源，礦藏資源，哪個開放了？假定其他領(lǐng)域都開放了，還用依賴房地產(chǎn)嗎？現(xiàn)在只有房地產(chǎn)開放了，只能靠它。

蔣保信：假如開放其他行業(yè)，房地產(chǎn)會不會衰落？

任志強(qiáng)：不一定衰落。其他行業(yè)開放了以后，對住房的剛性需求和改善型需求也會同時上升的，用不著你去刺激，它也會上來的，你不管制它就行了，有些東西是相輔相成的。開放了，可能是百花齊放，不一定是你死我活。

蔣保信：現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)，在多大程度上能夠拉動中國經(jīng)濟(jì)的增長？

任志強(qiáng)：現(xiàn)在要靠房地產(chǎn)拉動中國經(jīng)濟(jì)，這種力量是非常薄弱的，今年不行，明年可能也不行。盡管出臺了這么多刺激政策，沒什么大用。

蔣保信：為什么？

任志強(qiáng)：因為債還沒還完，庫存還沒消化，要有相當(dāng)一個周期去消化庫存和解除債務(wù)問題。歷史經(jīng)驗就是這樣的，2009年初，我們出臺了一個4萬億計劃，當(dāng)時房地產(chǎn)投資和房產(chǎn)的銷售都是迅速上漲的，但是房價增長的高峰是在2010年而不在2009年，房地產(chǎn)投資的高峰也是在2010年，新開工的高峰還是在2010年。2009年的銷售上漲，只是消耗了大量的庫存，所以當(dāng)年的投資上不去。今年也同樣，即使今年的銷售很好，但也不能轉(zhuǎn)換成投資，投資的高峰應(yīng)該是明年下半年的事。

我們的GDP計算方式有兩種類型，一類是按投資增加值計算的，所以我們的房地產(chǎn)投資下來以后，經(jīng)濟(jì)就掉下來了。另外一類是按照房租計算的，但中國現(xiàn)在共有房租的增加值非常低，基本上對經(jīng)濟(jì)沒什么太大影響。而國際上大部分國家計算GDP是以房租為主的，所以對GDP影響不在投資上，而是在房地產(chǎn)租金的增加值上。

從目前來看，中國要想讓房地產(chǎn)投資上去，還有許多工作要做，比如說戶籍制度問題、土地制度問題等等，這些沒有得到解決的長遠(yuǎn)問題限制了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

中國的房價沒有降的道理

蔣保信：北大的姚洋說，中國經(jīng)不起房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，如果房地產(chǎn)崩潰，中國金融市場也可能會有很大的危機(jī)。

任志強(qiáng)：他說的是廣義的房地產(chǎn)概念，比如很多企業(yè)把房產(chǎn)抵押，以獲取流動資金，這個貸款量是非常大的。房價如果不跌，這部分仍然可以維持，如果房價大跌，它的內(nèi)部就全垮了。假如房地產(chǎn)垮了，本來這個房子值一千萬，銀行可以貸給你五百萬，但這個房子忽然只值三百萬，銀行貸給你的五百萬就要收回來了，你工廠的流動資金就沒了，那怎么辦？

蔣保信：從這個角度來說，房價也不能降，是嗎？

任志強(qiáng)：對，也沒有降的道理。中國經(jīng)濟(jì)保持5%-6%很正常，你為什么要讓房價降呢？你有毛病啊？黃金本來值一塊錢，你非得說它值五毛？我找不到任何一個國家需要把房價降下來的理由，所有的國家都認(rèn)為房價降下來，經(jīng)濟(jì)就不好，個人收入縮水，財富減少了。你為什么要讓它降呢？

有一部分人非常狹隘，完全是為了個人利益，自己買不起房子，就希望房價降下來。嚴(yán)格說起來，天天吵吵鬧鬧，想要房價降低的，基本上都是自私的，他們根本不懂經(jīng)濟(jì)。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，哪個國家說要把房價降下來？

蔣保信：您前段時間說，2015年房價會暴漲，如果今年不買房的話，得等到三四十年以后了。

任志強(qiáng)：2015年的年底，房價上漲是確定的。4月份的城市房產(chǎn)漲跌變化已經(jīng)告訴大家了，少量城市的銷售已從負(fù)數(shù)變成正數(shù)了，可能到9月份以后，就從負(fù)變成正的增長。這個判斷是我去年做的，今年也沒有發(fā)生變化?，F(xiàn)在中央出臺了這么多政策，這只能讓我的預(yù)測更容易實現(xiàn)，但沒有這些政策，可能也是這種趨勢。

蔣保信：您說今年房價會暴漲，根據(jù)是什么？會暴漲到什么程度？

任志強(qiáng)：這根本不用討論，現(xiàn)在已經(jīng)很多人在說這個事了。投資下降，新開工下降，土地下降，我的依據(jù)就是這個，很簡單。稍微有點腦筋的人都知道，根本不用討論，歷史和過去都是這樣的。2013年的時候，我說3月份房價會上漲，那時沒有人信，但后來真是漲了。我的理由還是土地下降了，開工下降，都是負(fù)的，供不應(yīng)求，肯定會漲。

蔣保信：也有分析師認(rèn)為中國房價會一瀉千里，因為中國未售的住房庫存太大，而且富人開始前往美國、加拿大等全球化的都市購買房子了，因為那邊有永久性的土地產(chǎn)權(quán)和良好的教育、法治環(huán)境。

任志強(qiáng)：胡說八道。有點數(shù)據(jù)概念沒有？移民到美國的人，一年也就八千多人，沒有辦法再有更多人移民過去了。你們查查總數(shù)量，移民到澳大利亞的能有多少人？全部移民加起來能有多少？即使移民出去的人都在國外買房了，所有投資加起來也不到三百億美元，這對中國算什么？中國有八萬多億人民幣，相當(dāng)于一萬兩千億美元，流失到國外的才三百多億美元，算什么？媒體切不可用這種方式去瞎忽悠，我不認(rèn)為他是分析師。

李騰騰：我看到做土地政策研究的學(xué)者說，中國房價過高是因為地方政府把土地價格炒得很高，開發(fā)商或者房地產(chǎn)商從政府那拿地的成本特別高，這導(dǎo)致了房價的不斷上漲，這是一個不正常的現(xiàn)象。您怎么看？

任志強(qiáng)：政府把土地作為商品進(jìn)行買賣，把土地的收益當(dāng)做非納入預(yù)算的小金庫，本身就是我們制度上的失敗，根本就不用討論。土地價格在房價中占到60%、70%，我們好幾年前的報告就提出來了，在08年的兩會上，黃孟復(fù)專門把這個問題作為正式提案向政府提出來了。毫無疑問，這房地產(chǎn)問題中非常重要的一個方面，沒什么可討論的。

李騰騰：如果放開土地市場的話……

任志強(qiáng)：要放開的不僅僅是土地市場，還有背后的其他一系列東西。為什么住宅的價格要比商業(yè)的價格高？因為對中國政府來說，住宅只能是一次性的投入，后期沒有稅收。假定我們按照國際辦法，以居住地納稅為主，情況就會大有改變，因為以居住地納稅為主，住宅能產(chǎn)生稅收，對當(dāng)?shù)卣畞碚f是好事，它就會抑制房價，不讓它漲太高。但我們現(xiàn)在不是這樣的。所以地方政府寧愿給你折價，也希望你蓋更多的寫字樓，因為背后有更多稅收。

你們只看一個點是不夠的。如果不從制度上來解決這一系列問題，房地產(chǎn)的問題是解決不了的。

我們的宏觀政策幾乎全是錯的

蔣保信：現(xiàn)在政府又想解決低收入家庭住房問題，又想靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長，這事能不能兩全？

任志強(qiáng)：你說錯了，我們現(xiàn)在是把三個事情擱在一起了。第一，是照顧低收入家庭的住房問題；第二，是利用房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的問題；第三，是要不要用市場化去解決中國的整體經(jīng)濟(jì)制度問題。如果要堅持市場化，那就讓市場決定資源配置、市場決定價格，房地產(chǎn)就要往市場化的方向發(fā)展，這和政府的那兩個目標(biāo)都沒有任何關(guān)系。房價應(yīng)該讓市場決定上還是下，而不是由宏觀經(jīng)濟(jì)的要求說了算。

我們就是因為把三個東西擱在一塊才出了毛病，所以我們的宏觀政策幾乎全是錯的。九龍治水從來都沒有成功過，多個目標(biāo)從來沒能全部實現(xiàn)，因為你兼顧的每個目標(biāo)都不是一致的。

蔣保信：中國怎么解決窮人的住房問題呢？

任志強(qiáng)：在1998年，我們就提出要立住房法，為什么不立呢？老是靠部委的文件和國務(wù)院的文件瞎調(diào)，調(diào)什么調(diào)？立法呀。日本是哪年有的？1960年。臺灣哪年有的？1980年。人家的經(jīng)驗已經(jīng)告訴了我們，應(yīng)該用什么辦法去解決窮人的住房問題，我們?yōu)槭裁床粫W(xué)學(xué)？

我們也不是沒討論過，人大討論住房法的問題已經(jīng)有一二十年了，但到現(xiàn)在還沒有提上立法議程。為什么？因為我們的政府老想用它調(diào)來調(diào)去，立法之后，政府就不能瞎調(diào)了。比如說房地產(chǎn)法是1995年開始生效的，到現(xiàn)在多少年了，可政府為什么還在干預(yù)房價？房地產(chǎn)法是上位法，是大法，它規(guī)定政府只有在賣房的時候才報備價格的權(quán)力，沒有制定價格的權(quán)力，政府怎么能對商品房制定價格呢？保障性住房可以有，因為法上規(guī)定叫做"劃撥土地的另有規(guī)定"，這一部分土地，你愛怎么搞都可以，但是出讓土地你怎么能限定價格呢？什么自住房、兩現(xiàn)房，瞎胡鬧嘛，都是典型的政府違法行為。

我們新的立法法要生效了，你們?nèi)パ芯垦芯?，這些規(guī)定沒有經(jīng)過人大立法批準(zhǔn)的話，都是違法的。立法法出臺以后，政府要做的第一件事情，就是把所有的規(guī)定都按照立法法的規(guī)定清理一遍，哪些需要按立法法的程序去重新立法的你就重新報，人大批準(zhǔn)以后就正式立法。否則，你就應(yīng)該全部撤銷，這是很簡單的事。

我們的總理都被逼得沒辦法了，說發(fā)個紅頭文件，你就那么任性？總理在批評誰呢？不是批評各級政府嗎？我們的媒體就是瞎吵吵，把任性這兩個字用得很牛，但是從來沒有考慮到底地方政府有多少是違法和任性的，你們揭露一下試試。

蔣保信：政府應(yīng)該跟房地產(chǎn)保持什么樣的關(guān)系？

任志強(qiáng)：市場的歸市場，保障的歸保障。十多年以前，我們就提出這個觀點了，在人大提案中也提過很多次了，但是政府沒改。在黃孟復(fù)當(dāng)全國工商聯(lián)主席的任期內(nèi)，每年兩會都對政府提出批評，但政府從來不改。中國政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，到目前為止仍然是不健康的，不會取得非常好的結(jié)果。

慈善法應(yīng)鼓勵慈善行為，不應(yīng)成為絆腳石

蔣保信：我們的社會似乎正在全面潰敗，而很多潰敗又跟企業(yè)有關(guān)系，比如假冒偽劣產(chǎn)品、有毒食品充斥市場。前不久柳傳志在"誠信中國聯(lián)盟"啟動儀式上有一個講話，呼吁企業(yè)家講誠信、重信譽。您怎么看？

任志強(qiáng)：我不認(rèn)為社會正在全面崩潰，你說的那些不好現(xiàn)象，還是少數(shù)。我們的食品安全盡管存在問題，但還是有90%的合格率，不合格的10%是少數(shù)。雖然一粒老鼠屎壞了一鍋湯，但是你不能說那一整鍋都是老鼠屎。

少數(shù)企業(yè)沒有嚴(yán)格地按照市場的法律規(guī)則去進(jìn)行生產(chǎn)，這是有的。所以，我們要用各種辦法，包括加強(qiáng)民主監(jiān)督和社會監(jiān)督，來促使企業(yè)嚴(yán)格自律。食品安全是重要問題之一，部分原因是土地也被污染了，如果不解決土地污染的問題，食品安全問題也是解決不了的。更重要的是，要靠社會監(jiān)督把有問題的企業(yè)曝光，讓它們失去市場。建立一個完整的制度，要靠大家共同努力，每個人的行為都是一種表率，比如你買國內(nèi)奶粉還是國外奶粉，就是一種表態(tài)行為，拿腳投票。只有當(dāng)社會監(jiān)督更完善時，社會才會更好，如果我們不斷地刪帖子，不斷地禁止媒體去報道這些惡劣事件，那么老百姓是沒有維權(quán)能力的。

在臺灣的民主化過程中，相當(dāng)一部分力量體現(xiàn)在老百姓的消費維權(quán)上，他們拿起了法律的武器，隨后才有了整個社會的民主。培養(yǎng)社會民主意識最好的辦法，就是通過消費法，保護(hù)消費者權(quán)益，用各種辦法去監(jiān)督食品安全。但我們現(xiàn)在不是這樣的，我們有各種管理機(jī)構(gòu)，管理機(jī)構(gòu)下面還有各種協(xié)會，給你發(fā)證書說你生產(chǎn)的是優(yōu)秀食品，其實是亂搞一通。所以，總理這次也特別強(qiáng)調(diào)要砍掉那些中介，因為它們在評比過程中，給你瞎誤導(dǎo)。

從根本上來說，中國還是制度有問題，如果制度是好的，很多問題可以靠市場解決。

蔣保信：您前段時間在廣州演講，說中國企業(yè)家應(yīng)該有“貴族精神”。但有人評論說，你們這代企業(yè)家可能還是家國情懷比較重一點，但后面幾代企業(yè)家這方面可能會差一點。

任志強(qiáng)：錯了，年輕的企業(yè)家們家國情懷可能更重。我們阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會既有80后，也有90后，他們都在努力塑造這種貴族精神。按英國人的說法，三代才能培養(yǎng)出來一個貴族，有一個延緩過程。貴族精神是促進(jìn)社會進(jìn)步的一個重要方面，如果沒有這些，社會的進(jìn)步是很難推動的。

蔣保信：在現(xiàn)在的大環(huán)境下，有人說企業(yè)家參與公益的熱情好像下降了，實情是這樣的嗎？

任志強(qiáng)：從私人銀行的調(diào)查中看，進(jìn)入公益領(lǐng)域的中國企業(yè)家是在增多的，他們平均有4%的財富用于公益。為什么私人銀行調(diào)查的數(shù)據(jù)比較可靠？因為他們直接管理富人的一部分資產(chǎn)，最了解這些資產(chǎn)的用途。

我昨天剛參加了一個中國慈善法立法的座談會，我們八九個慈善家、企業(yè)家、基金會代表特別強(qiáng)調(diào)，中國現(xiàn)有的一些規(guī)定是不利于鼓勵企業(yè)家從事公益活動的，也不利于全民參與慈善活動，所以新的立法一定要起到支持、鼓勵人們參與慈善活動的作用，讓做慈善成為一種社會風(fēng)氣。如果從管理者的角度來立慈善法，他們更多的是想維穩(wěn)，立法也是為了規(guī)范行為，這就錯了，正好也是李總理所批評的。我們說，立法的基本出發(fā)點應(yīng)該是鼓勵慈善行為，即使有些方面不夠嚴(yán)格，可能會出問題，那也只是后期管理的事，不能剛開始立法的時候就不鼓勵。我們這次的立法是一個進(jìn)步，因為過去沒法，現(xiàn)在有了。但我們不希望這個法沒有前瞻性，最后變成絆腳石。