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“2015年的市場肯定要比2014年要好。”時(shí)隔一年，當(dāng)泰禾集團(tuán)董事長黃其森再次以全國政協(xié)委員的身份坐在記者面前時(shí)，他的神情比去年輕松不少。

基于這樣的行業(yè)判斷，去年提出自住型商品房應(yīng)在全國推行的黃其森，今年帶來的則是建議放松總價(jià)千萬以上豪宅限購、自住型商品房可適時(shí)退出等一系列“寬松”提案。

“隨著房價(jià)的走緩，一線城市土地價(jià)格不斷攀升，開發(fā)商只能往高端做，限購松綁是豪宅的出口，也是土地拍賣的出口。”黃其森坦言，“同時(shí)，自住型商品房政策價(jià)格優(yōu)勢(shì)正在不斷減弱，導(dǎo)致棄購現(xiàn)象大量增加。加之規(guī)劃與戶型設(shè)計(jì)的瑕疵、地段偏遠(yuǎn)、配套不足、未來出售的種種限制等問題，讓自住房原本優(yōu)勢(shì)的吸引力大幅下降。”

“豪宅不做也要做”

泰禾集團(tuán)此前以“黑馬”之勢(shì)，在北京、上海等土地市場上高歌猛進(jìn)，但其地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直專注高端市場。在黃其森看來，改善性住房需求的釋放是個(gè)長期過程，中國的房地產(chǎn)市場依然大有作為。

“我們還是要對(duì)房地產(chǎn)有信心，去年房地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)是七八萬億，這個(gè)規(guī)模還是很大的，目前來說沒有哪個(gè)行業(yè)能替代。”黃其森指出。

黃其森去年就曾建議，放寬對(duì)可售商品房預(yù)售價(jià)格的管制，允許開發(fā)商自主定價(jià)，并適時(shí)解除對(duì)高端樓盤的限購，如此既促進(jìn)商品流通、滿足市場需求，又增加政府稅收。

“總價(jià)1000萬以上，是個(gè)門檻，不是普通消費(fèi)者能承受的，這幾年北京每年頂多消化兩三千套，所以可以適當(dāng)考慮放開。”黃其森說。

此前曾有業(yè)內(nèi)人士建議，北京應(yīng)取消單價(jià)5萬元以上商品房的限購，給“北上廣深”等城市的限購政策松松土。但在黃其森看來，以總價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)更為恰當(dāng)。他表示，像北京這類城市，近年來也建了不少小戶型，如五六十平方米的，5萬元的單價(jià)，折合總價(jià)是300余萬元，也是有不少需求的。

“另一個(gè)重要原因是，目前北京市政府拍賣的土地樓面價(jià)動(dòng)輒每平米三五萬元，開發(fā)商只能往高端做，豪宅不做也要做，豪宅化或被豪宅化將是較為普遍的現(xiàn)象。限購松綁，是豪宅銷售的出口，也是今后土地拍賣的出口。”黃其森說。

同時(shí)，黃其森還建議自住型商品房適時(shí)退出。他指出，北京自住型商品房的推出，旨在解決夾心層的住房問題，目前來看，平抑整體房價(jià)達(dá)到了預(yù)期效果。此外，調(diào)控不能僵化，要?jiǎng)討B(tài)調(diào)控、適度調(diào)控、適時(shí)調(diào)控。

“一方面，我認(rèn)為應(yīng)該異地配建保障房，政府可以劃出更優(yōu)質(zhì)的地塊進(jìn)行專項(xiàng)建設(shè)，也可以在拍賣環(huán)節(jié)中，達(dá)到土地價(jià)格設(shè)限時(shí)，競拍配建保障房的專項(xiàng)資金，政府收集，?？顚Ｓ茫瑢?duì)外公開。”黃其森建議，目前開發(fā)商取地模式是達(dá)到土地價(jià)格高限時(shí)，競拍配建各類保障房或自住型商品房面積，但同一地塊上有高端住宅也有保障性住宅，不利于開發(fā)商提升高端商品房的產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)管理。

黃其森認(rèn)為，由于政府強(qiáng)制性規(guī)定保障房用地的比例，在一定程度上造成商品房用地的緊缺。如北京宣布每年供地一半以上都用于保障房、自住型商品房，這樣眾多開發(fā)商爭取有限的稀缺商品房用地資源，勢(shì)必推高地價(jià)，進(jìn)而推高項(xiàng)目的市場售價(jià)。

黃其森的進(jìn)與退

知進(jìn)退，方得長久。在房企轉(zhuǎn)型成為大勢(shì)所趨之時(shí)，黃其森并不跟風(fēng)。他不躋身房企的足球陣營，也不跟風(fēng)“互聯(lián)網(wǎng)思維”，卻堅(jiān)持要用金融思維做房地產(chǎn)。

今年初，泰禾投資的東興證券成功登陸A股市場，泰禾也因此獲得豐厚的回報(bào)。不過，在投資東興證券上迎來的收獲，并沒有讓黃其森和他的泰禾萌生進(jìn)一步轉(zhuǎn)型甚至是跨界的投資。

“泰禾目前的規(guī)模和體量仍然偏小，仍有一定的發(fā)展空間，所以泰禾希望繼續(xù)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上做好、做扎實(shí)。”黃其森說，“然后再考慮適當(dāng)?shù)亟槿敕康禺a(chǎn)的上下游產(chǎn)業(yè)，比如金融、醫(yī)療等。”

與在投資領(lǐng)域上的審慎態(tài)度相似，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，黃其森在選擇進(jìn)入和重點(diǎn)布局的城市上依然保守。

“前兩年，很多房企都在三四線城市布局，但泰禾除了福建，就只進(jìn)入到北京、上海兩個(gè)一線城市。”黃其森表示，“當(dāng)時(shí)就是感覺到三四線城市太多，土地供應(yīng)量太大，特別是這些城市的人口也是凈流出的，因此庫存和去化的壓力非常大。”

黃其森告訴記者，從去年開始，泰禾在拿地節(jié)奏上已經(jīng)做出一些調(diào)整。2013年泰禾拿地金額近200億元，去年拿地花費(fèi)150億元左右，今年到目前為止一塊地都沒有拿，泰禾會(huì)根據(jù)銷售的情況來決定拿地的節(jié)奏。

同時(shí)，黃其森還表示，泰禾未來不會(huì)大量持有商業(yè)物業(yè)，但是會(huì)在北京等一線城市尋找一些商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇。而且至少在未來兩三年時(shí)間內(nèi)，也不會(huì)選擇出海。

“泰禾在福建擁有5、6個(gè)商業(yè)綜合體，商業(yè)做得很好，但是泰禾還是有一定的判斷底線，因?yàn)榇罅砍钟猩虡I(yè)物業(yè)會(huì)影響現(xiàn)金流，現(xiàn)在泰禾持有的商業(yè)物業(yè)基本上都會(huì)產(chǎn)生凈利潤。”黃其森說，泰禾的主流市場仍然在國內(nèi)、在住宅，泰禾的策略是深耕市場。