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現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您覺(jué)得2015年北京市商品房成交能超過(guò)5萬(wàn)套嗎？

我覺(jué)得夠嗆，我說(shuō)的是不含二手房。因?yàn)楸緛?lái)供應(yīng)就少，我們有一個(gè)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)團(tuán)隊(duì)非常準(zhǔn)，去年是出讓了2000億的土地，商品房大概30%左右，因?yàn)橘u的地大概有一半都是商品房，而在這些商品房中大部分都是高價(jià)房。

但是，這反過(guò)來(lái)可能會(huì)刺激二手房交易，目前二手房交易比去年活躍不少。為什么呢？二手房的交易價(jià)目前在5萬(wàn)左右，例如棕櫚泉、公園五號(hào)。所以其反過(guò)來(lái)會(huì)刺激城里的二手房交易，可能會(huì)有一個(gè)相對(duì)較好的正向變化。從地段和性價(jià)比來(lái)看，二手房還是有好處的，只不過(guò)付款困難，要求付款程度高不貸款。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：這么多開發(fā)商做高價(jià)房，肯定不是一個(gè)輕率的決定，必然存在一個(gè)理性的邏輯在背后支撐他們?nèi)プ隹此撇惶硇缘男袨椋?/p>

我也有同樣的思考，先講兩個(gè)規(guī)律。過(guò)去60多塊高價(jià)地的集中度并不高，是這家拿一塊那家拿一塊，不是一家拿了60塊。第二，就開發(fā)企業(yè)而言，不拿地就很難在一個(gè)市場(chǎng)立足下去，持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)推動(dòng)著其必須去拿地，所有人拿地的狀態(tài)都是這樣，拿下來(lái)就是勝利，拿回去就開始出汗這個(gè)地方怎么辦。此外，還有一些企業(yè)就靠著一塊地來(lái)運(yùn)營(yíng)，可以不賣或賣得很慢，比如說(shuō)霄云路8號(hào)，現(xiàn)在就轉(zhuǎn)成出租型物業(yè)，將來(lái)做高端服務(wù)式公寓，這也是一種把社會(huì)庫(kù)存拿去變成出租的方式。

所以，有些企業(yè)就是把土地當(dāng)成資產(chǎn)，就相當(dāng)于把錢拿去投資一個(gè)光伏發(fā)電或一個(gè)垃圾站，這種思路也可以，也不是說(shuō)就做不下去。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：大概去年11月份，北京平谷又剛出了兩塊地，一個(gè)是純粹的養(yǎng)老設(shè)施，北京集中調(diào)整地塊是不是意味著新的動(dòng)向？這些地塊對(duì)你們有多大的吸引力？

我們對(duì)這些地都挺有興趣，但是我要算一個(gè)問(wèn)題，這些地還是公開出讓的，土地價(jià)格隨著競(jìng)拍提上去了，但物業(yè)資產(chǎn)總成本擺在那，而且從養(yǎng)老地產(chǎn)中收到的錢是很有限的。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)特別有意思，現(xiàn)在跳進(jìn)去先吃這個(gè)螃蟹，也就會(huì)有收獲未來(lái)的可能，因?yàn)槲艺莆樟怂墓芾砟芰图夹g(shù)，將來(lái)我的品牌就出來(lái)了，但是我得熬，前面那些年就是投入期。

此外，我們還有兩個(gè)基本問(wèn)題沒(méi)解決，一個(gè)就是醫(yī)療保險(xiǎn)制度，我們公積金是一個(gè)人分三個(gè)帳號(hào)，其中有一個(gè)帳號(hào)占20%的比例，是永遠(yuǎn)都不能動(dòng)的，但在新加坡60歲之后，這部分公積金是已經(jīng)可以動(dòng)的；第二個(gè)問(wèn)題是醫(yī)保，老人能不能打破區(qū)域限制就近醫(yī)保也是個(gè)問(wèn)題。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：十年前沒(méi)人想到萬(wàn)科會(huì)建滑雪場(chǎng)、建護(hù)工學(xué)校，這樣的加碼會(huì)不會(huì)讓公司變得越來(lái)越臃腫？未來(lái)會(huì)不會(huì)嘗試做減法？這個(gè)取舍是什么？

所謂加減跟原來(lái)的概念不一樣，萬(wàn)科原來(lái)專注做住宅，所以住宅這些年做得還不錯(cuò)，但這個(gè)行業(yè)已經(jīng)變化了，所以我們要做些新業(yè)務(wù)。

我們提出新業(yè)務(wù)要讓一線去發(fā)揮，讓基層去創(chuàng)造，但不見得每個(gè)新業(yè)務(wù)都能夠搞大或都做成主力業(yè)務(wù)，所以才變成了小草業(yè)務(wù)、大樹業(yè)務(wù)、灌木業(yè)務(wù)，有的可能就是小草業(yè)務(wù)，有的可能慢慢滋長(zhǎng)出一個(gè)東西來(lái)。

另外，這個(gè)臃腫其實(shí)是一個(gè)虛的概念，實(shí)際上，從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域來(lái)看，重資產(chǎn)是一種臃腫，首先不是重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，第二個(gè)就是人，干這個(gè)事的這群人得為這個(gè)事創(chuàng)造未來(lái)的價(jià)值，這是一個(gè)基本原理。第二個(gè)原理是，這個(gè)新的業(yè)務(wù)產(chǎn)生，一定采用新辦法即“新人類、新辦法、新工具”。

一個(gè)是新人類，這些人就不是原來(lái)開發(fā)的人，他們是專門研究滑雪的，要專業(yè)的人干專業(yè)的事。第二個(gè)是新辦法，干這個(gè)事情，未來(lái)可能出現(xiàn)創(chuàng)業(yè)，即以創(chuàng)業(yè)的模式，比方說(shuō)員工創(chuàng)業(yè)，組建一個(gè)合伙公司干一個(gè)萬(wàn)科的新業(yè)務(wù)，這就不存在你說(shuō)的臃腫問(wèn)題。這個(gè)行業(yè)未來(lái)三五年之內(nèi)，一定會(huì)出現(xiàn)很多派生的新領(lǐng)域，大家在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上找各種各樣新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：最近萬(wàn)達(dá)商業(yè)提出做輕資產(chǎn)，您預(yù)計(jì)REITS在中國(guó)到底什么時(shí)候才會(huì)形成一個(gè)氣侯？您怎么評(píng)價(jià)國(guó)內(nèi)房企在輕資產(chǎn)方面的水平和現(xiàn)狀？

REITS這個(gè)事我是最感興趣的，我最近寫了一個(gè)論文，就是關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)的資本化問(wèn)題。這個(gè)事情我預(yù)感不會(huì)太遠(yuǎn)，可能也就是近兩三年之內(nèi)會(huì)出來(lái)的。實(shí)際上，這個(gè)事情已由不得你想不想干，因?yàn)槟壳罢麄€(gè)國(guó)家的資金使用效率是很差的，很多地方政府的錢都發(fā)揮不出財(cái)政優(yōu)勢(shì)，比如說(shuō)社保。

第二是類似民間的游資，中國(guó)150萬(wàn)億的個(gè)人總財(cái)富，95萬(wàn)億在房子上，還有50多萬(wàn)億在民間儲(chǔ)蓄，然后就是各種各樣私人擁有的錢。這代表什么問(wèn)題？我們民間的這幾十萬(wàn)億根本沒(méi)有一個(gè)好的平臺(tái)來(lái)發(fā)揮資金效率。

接下來(lái)，當(dāng)房地產(chǎn)逐漸變成一種慢慢遠(yuǎn)離簡(jiǎn)單大開發(fā)模式后，越來(lái)越多的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)將會(huì)出現(xiàn)，而這些經(jīng)營(yíng)型物業(yè)則變成了一堆重資產(chǎn)，這已經(jīng)變成了一個(gè)沒(méi)辦法改變的局面。

萬(wàn)科現(xiàn)在也做商場(chǎng)，商場(chǎng)是一定要做，因?yàn)檎?guī)劃就是這個(gè)，而且我們也開始學(xué)習(xí)新的東西，自己持有運(yùn)營(yíng)社區(qū)商業(yè)，將來(lái)還要做養(yǎng)老院、醫(yī)院及學(xué)校。這么多經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，如果沒(méi)有資金流量的盤活將要出大問(wèn)題。全部找銀行貸款也不現(xiàn)實(shí)，民間借貸又必然面臨高利息。

因此，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型這個(gè)時(shí)刻，經(jīng)營(yíng)型不動(dòng)產(chǎn)站到房地產(chǎn)主舞臺(tái)上，房地產(chǎn)的REITS這個(gè)投資基金，一定會(huì)反逼政府出臺(tái)這個(gè)政策，否則這盤棋下不了了，戲也唱不下去了。如果房企做不下去了又沒(méi)有資金平臺(tái)，就會(huì)滋生很多借貸，借貸風(fēng)險(xiǎn)又很大，所以不用太長(zhǎng)時(shí)間REITS肯定要出來(lái)，這是一個(gè)主要的問(wèn)題。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前國(guó)內(nèi)房企的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)已達(dá)到一個(gè)什么樣的水平？

做的都很難，都在外邊找尋一些外資。中國(guó)幾十萬(wàn)億的資金怎么不用起來(lái)呢？就在于市場(chǎng)你不占領(lǐng)別人就會(huì)來(lái)?yè)專褪沁@個(gè)道理，外資都看好這塊。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您提到地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，但萬(wàn)科現(xiàn)在租賃收入占全部收入的比例只有1%，其中北京區(qū)域租賃占比如何？

目前我們租賃收入主要在北京，但北京區(qū)域的第一步還不是轉(zhuǎn)型而是固本培元的問(wèn)題。因?yàn)楸本﹨^(qū)域比南方這兩個(gè)區(qū)域更艱難，城市面臨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整的問(wèn)題，東三省是很困難的，這些城市到底怎樣恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活躍度，將是我們將要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

現(xiàn)在萬(wàn)科在這些城市的團(tuán)隊(duì)資源分布還可以，不是第一就是第二的市占率。下一步，公司更多的會(huì)幫助他們把經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)搞得更合理，比如提高經(jīng)營(yíng)效率，優(yōu)化經(jīng)營(yíng)成本，精干人力成本。然后慢慢隨著市場(chǎng)的變化而讓其隨之漸漸轉(zhuǎn)型。

北京區(qū)域的轉(zhuǎn)型發(fā)動(dòng)機(jī)就在北京公司，要轉(zhuǎn)型所有嘗試都在北京，然后在剩下這些城市做某些方面的試驗(yàn)，比如說(shuō)太原（樓盤）、濟(jì)南（樓盤）、青島等地嘗試一些新東西，主要的城市還是固本培元，未來(lái)這一年將把手上現(xiàn)有資產(chǎn)做的更好一點(diǎn)，北京率先探路轉(zhuǎn)型，這是很重要的一個(gè)策略。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：北京的區(qū)域政治關(guān)系也是很復(fù)雜的，萬(wàn)科在處理這些關(guān)系時(shí)有哪些原則和禁區(qū)？

這個(gè)問(wèn)題挺逗的，最近北京大學(xué)周其仁教授就這問(wèn)題剛和我聊過(guò)。北京的開發(fā)商面對(duì)這個(gè)事很復(fù)雜，我們認(rèn)為，與政府之間大家首先是要交朋友，但這個(gè)朋友是機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)之間的朋友，并不是兄弟哥們之間的朋友。北京萬(wàn)科可能跟北京市建委和規(guī)劃委之間有著非常好的溝通機(jī)制，兩個(gè)機(jī)構(gòu)之間就是好朋友。

但怎么建立機(jī)構(gòu)之間的好朋友呢？首先一個(gè)公司的領(lǐng)導(dǎo)人很重要，一定要在特別重要的時(shí)候幫政府忙，比如房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，每次有問(wèn)題的時(shí)候，需要給政府政府提出很多建議，甚至告訴他很多問(wèn)題和危險(xiǎn)。第二個(gè)就是要積極參與政府的工作。我們跟政府搞關(guān)系，可以跟一個(gè)部門的人全搞，就是我給他提意見出主意。

去年七八月的時(shí)候，我給市政府寫過(guò)一個(gè)深度報(bào)告，大家也產(chǎn)生了一些預(yù)警，我告訴他們，我每個(gè)月在實(shí)時(shí)的監(jiān)控有多少塊地值多少錢，什么時(shí)候會(huì)入市，這些房子到入市的時(shí)候多少錢，成本會(huì)變成什么樣。但我認(rèn)為其實(shí)應(yīng)該告訴他，包括REITS的問(wèn)題，包括自住商品房因?yàn)檫@是新加坡執(zhí)行了30多年的保障房制度。還有一個(gè)政商關(guān)系關(guān)鍵是你的實(shí)力，在今天的政商環(huán)境下，就忘掉以前的關(guān)系吧，大家就是靠實(shí)力，永遠(yuǎn)在這個(gè)行業(yè)里，讓政府覺(jué)得你是公正的人，這是最好的政商關(guān)系，也是最安全的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：佳兆業(yè)事件會(huì)不會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)引起反響，大家擔(dān)心這個(gè)會(huì)影響到全國(guó)范圍的房企樓盤。從您的角度來(lái)看，可能性大不大？

我覺(jué)得沒(méi)到那么邪門的程度，佳兆業(yè)事件就是個(gè)案，肯定要做一個(gè)榜樣，說(shuō)這個(gè)事情出來(lái)確實(shí)要從根上把問(wèn)題弄清楚。

我認(rèn)為鎖是調(diào)查的過(guò)程，鎖也不能鎖太久，總不能鎖在那什么也不能干，這是不可能的。這是一個(gè)警示作用，就是這一類的情況不要再出現(xiàn)了，再出現(xiàn)以后可能到處都會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題。當(dāng)然，這也說(shuō)明了這個(gè)市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)房子的選擇越來(lái)越看公司，一個(gè)透明陽(yáng)光的公司就會(huì)變得越來(lái)越有吸引力，這是一個(gè)好事。以前是比誰(shuí)關(guān)系橫，這事以后沒(méi)用了，回不去了。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您有一個(gè)提案是有關(guān)英倫大都市圈的，能不能介紹一下？

這個(gè)是我對(duì)倫敦做了一個(gè)研究，倫敦本來(lái)也存在交通堵塞、霧霾等多方面的問(wèn)題。他們也試圖去分散，后來(lái)又聚回來(lái)，因?yàn)橛?guó)也老齡化了，首都倫敦也聚焦了將近1/3的人口，老齡化社會(huì)以后移動(dòng)半徑就弱了。

但為什么倫敦這個(gè)都市圈還能持續(xù)發(fā)展？一個(gè)是把政治圈做的很集中，就是國(guó)家政治權(quán)在一個(gè)城市里很集中，不會(huì)像我們這邊東一個(gè)西一個(gè)的，所以它的行政功能變得特別集中。第二個(gè)是進(jìn)行大量的軌道交通建設(shè)，倫敦的軌道交通是非常發(fā)達(dá)的，它把這個(gè)經(jīng)濟(jì)圈設(shè)定成了幾個(gè)圈，但是仍然沒(méi)有把產(chǎn)業(yè)都轉(zhuǎn)移，很難做到產(chǎn)業(yè)都轉(zhuǎn)移，因?yàn)檫@會(huì)增加居民上班的時(shí)間等各種成本，因?yàn)閬?lái)回的量還是挺多的。

在這兩方面外，倫敦很好地解決了居民的居住與上班問(wèn)題，把城市中心的人都疏散了，周圍該是學(xué)校就是學(xué)校，該是醫(yī)院就是醫(yī)院，讓你確實(shí)能夠在那生活，并不是讓你上班也去那，那不可能的。所以，上班仍然要回到都市圈里，適度的分散就可以了。

當(dāng)然，這些都是我提的一些建議，北京大首都的功能疏解，是我們需要實(shí)事求考慮的問(wèn)題。比如說(shuō)推進(jìn)重點(diǎn)學(xué)校，名校辦分校應(yīng)該繼續(xù)推行，這方面我可是有經(jīng)驗(yàn)的，就是應(yīng)該讓名校承擔(dān)更多的社會(huì)教育義務(wù)，名校應(yīng)該成為產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。例如北京小學(xué)，就是北京小學(xué)教育集團(tuán)，校長(zhǎng)就是法人，不能有隨便跑到房山去做一個(gè)假的北京小學(xué)，因?yàn)閷?shí)行的是法人負(fù)責(zé)制，全是招聘教師，不要再搞教育壁壘了，這些事情是可以疏解的。

如果你把這些功能都弄清楚了，把原來(lái)政府壁壘都打破，把學(xué)校辦出去，三甲醫(yī)院多辦幾個(gè)分院，不完全靠政府來(lái)弄，也可以跟社會(huì)機(jī)構(gòu)一起辦。比如萬(wàn)科愿意辦一個(gè)北醫(yī)三院某某分院，但醫(yī)生的培訓(xùn)、醫(yī)院的水平標(biāo)準(zhǔn)不是萬(wàn)科定的，是北醫(yī)三院定的，然后萬(wàn)科市場(chǎng)化來(lái)運(yùn)營(yíng)這個(gè)醫(yī)院，醫(yī)生的收入也能提高。這些機(jī)制打破之后都市圈自然就出來(lái)了。