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數(shù)據(jù)顯示，2014年4月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格11013元/平方米，環(huán)比上月上漲0.10%，是2012年6月以來(lái)連續(xù)第23個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅較上月縮小0.28個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，55個(gè)城市環(huán)比上漲，45個(gè)城市環(huán)比下跌。同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與去年同月相比上漲9.06%，漲幅較上月縮小0.98個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第4個(gè)月縮小。

大中城市大幅降價(jià)逆襲，市場(chǎng)基本面分化加劇

表面上看，百城房?jī)r(jià)仍然是上漲的，但是，現(xiàn)在市場(chǎng)基本面受到銀行信貸緊縮而出現(xiàn)一些變化，熱點(diǎn)城市比如一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲幅度明顯放緩，百城房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量在增加，各類(lèi)城市市場(chǎng)基本面已經(jīng)呈現(xiàn)出一些明顯的分化特征。不僅僅是杭州、無(wú)錫、北京、廣州、成都、上海等這些大中城市個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)大幅降價(jià)逆襲，也出現(xiàn)了寧波、溫州、神木等城市企業(yè)資金面從緊房企倒閉的現(xiàn)象。同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，具體來(lái)講：

第一、即使一線(xiàn)城市在市場(chǎng)基本面上仍然看好的城市，當(dāng)前由于去化速度的降低，導(dǎo)致存銷(xiāo)比增加，當(dāng)前來(lái)講，個(gè)別一線(xiàn)城市已經(jīng)接近或略微超過(guò)15個(gè)月的降價(jià)壓力的指標(biāo)范圍值。當(dāng)前上海、廣州、北京部分樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始率先大幅降價(jià)，既是整個(gè)市場(chǎng)基本面短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)的表現(xiàn)，又反映出個(gè)別存量偏大板塊、定位偏高端項(xiàng)目的去化壓力。

第二、二線(xiàn)城市之間已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)“分化”，尤其是庫(kù)存偏大的城市，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)這些城市的投資傾向也明顯出現(xiàn)“分化”，比如杭州等城市因?yàn)閹?kù)存偏大等原因出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)企業(yè)在該城市拿地也比較謹(jǐn)慎，不同的企業(yè)對(duì)于杭州的投資傾向短期內(nèi)也出現(xiàn)“分化”，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)萌生退意。

第三、三四線(xiàn)城市仍然面臨普遍性的去庫(kù)存的壓力，但也出現(xiàn)分化。其中，經(jīng)濟(jì)基本面向好的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的壓力較小，而經(jīng)濟(jì)基本面一般或沒(méi)有好轉(zhuǎn)的城市的樓市則面臨較大的去庫(kù)存壓力，尤其是對(duì)于資源依懶性較大的城市、民間資本過(guò)于活躍的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在較大問(wèn)題，甚至出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)、債務(wù)違約的現(xiàn)象，比如神木、鄂爾多斯、溫州等城市。

“金三銀四”樓市量?jī)r(jià)總體欠佳的四方面原因

在“金三銀四”這個(gè)時(shí)間段，從房?jī)r(jià)的角度來(lái)說(shuō)，熱點(diǎn)城市比如一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲幅度明顯放緩，百城房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量在增加，各類(lèi)城市市場(chǎng)基本面已經(jīng)呈現(xiàn)出一些明顯的分化特征。

同時(shí)，從整個(gè)市場(chǎng)成交量表現(xiàn)來(lái)看，受到銀行信貸緊縮、“錢(qián)荒”的影響，杭州、常州、溫州、北京、無(wú)錫、成都、廣州、上海等城市個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)大幅降價(jià)逆襲，寧波、神木等地也出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象。盡管部分開(kāi)發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價(jià)策略“以?xún)r(jià)換量”，但是，“金三銀四”整個(gè)市場(chǎng)成交的氛圍尚沒(méi)有回歸到“量”的軌道上來(lái)，今年1-4月大中城市成交量同比去年同期普遍下滑2-3成，市場(chǎng)成交量表現(xiàn)欠佳。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，樓市“金三銀四”量?jī)r(jià)總體欠佳主要有四方面原因：

第一、2013年11月前后，一二線(xiàn)城市樓市調(diào)控拉開(kāi)階段性“收緊”序幕，影響2014年樓市“金三銀四”的市場(chǎng)表現(xiàn)，導(dǎo)致樓市在這個(gè)時(shí)間段表現(xiàn)欠佳；

第二、銀行信貸緊縮導(dǎo)致“錢(qián)荒”二次發(fā)力導(dǎo)致“金三銀四”市場(chǎng)短期表現(xiàn)仍然“馬力不足”，甚至?xí)绊懙?014年上半年整團(tuán)市場(chǎng)的行情。

“兩會(huì)”期間確定今年廣義貨幣M2預(yù)期增長(zhǎng)13％左右，意味著上半年流動(dòng)性會(huì)適度從緊，這或許并不利于整個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)售局面的展開(kāi)。而截止3月末，中國(guó)廣義貨幣（M2）同比增長(zhǎng)12.1%，為13年來(lái)M2月度增速的新低水平，已明顯低于今年13%的年度控制目標(biāo)，此時(shí)貨幣政策已呈現(xiàn)出明顯偏緊的特征。此時(shí)，配合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與保增長(zhǎng)目標(biāo)，盡管會(huì)有定向?qū)捤傻奈⒄{(diào)措施出臺(tái)，但是，難以有大幅放水的動(dòng)作，總體上也不利于銷(xiāo)售量?jī)r(jià)的回升。

第三、“金三銀四”大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取觀望與博弈的市場(chǎng)策略，或者還處于制定應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化的策略過(guò)程中，導(dǎo)致整體市場(chǎng)表現(xiàn)在這樣的市場(chǎng)階段表現(xiàn)相對(duì)保守。

第四、去年“金三銀四”這個(gè)時(shí)間段，由于新國(guó)五條細(xì)則政策“末班車(chē)”效應(yīng)，大中城市3月份市場(chǎng)放量加速，導(dǎo)致去年市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)表現(xiàn)過(guò)熱，4月之后，各地新國(guó)五條細(xì)則政策政策執(zhí)行力度并不嚴(yán)格，也促使市場(chǎng)集中放量。從這個(gè)角度來(lái)看，由于去年3-4月份市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)表現(xiàn)較好，市場(chǎng)成交量基數(shù)較大，與今年3-4月相比起來(lái)，一定程度上會(huì)導(dǎo)致今年成交量下滑幅度相對(duì)較大。

商品住宅市場(chǎng)：上半年“平價(jià)跑量，現(xiàn)金為王”成趨勢(shì)

當(dāng)前來(lái)講，銀行信貸緊縮已是既定的事實(shí)，已經(jīng)影響到“金三銀四”整個(gè)市場(chǎng)成交量的表現(xiàn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積20111萬(wàn)平方米，同比下降3.8%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降5.7%。全國(guó)商品房銷(xiāo)售額13263億元，同比下降5.2%，其中住宅銷(xiāo)售額下降7.7%。

銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)銷(xiāo)售量趨于平淡，對(duì)于大型企業(yè)來(lái)講，勢(shì)必會(huì)先知先覺(jué)，盡早采取措施以先發(fā)制人。從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，北京、常州、杭州、成都、無(wú)錫、廣州等樓盤(pán)大幅降價(jià)的背后都含有大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的身影。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，大型房企開(kāi)始大幅降價(jià)的市場(chǎng)行為讓當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)更加明朗化。在當(dāng)前的市場(chǎng)博弈階段，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個(gè)房企及當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存相對(duì)較大的關(guān)鍵。

不過(guò)，當(dāng)前來(lái)講，大型品牌房企總體仍然呈現(xiàn)出“猶抱琵琶半遮面”的特征，但是，這樣的狀況應(yīng)該不會(huì)持續(xù)太久。從開(kāi)發(fā)企業(yè)心態(tài)來(lái)講，目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)比較現(xiàn)實(shí)，其對(duì)于當(dāng)前期望值也明顯沒(méi)有之前那么高，預(yù)計(jì)二季度，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采取比較現(xiàn)實(shí)的降價(jià)回籠資金的市場(chǎng)策略。

總的來(lái)看，在銀行信貸緊縮及一二線(xiàn)城市樓市調(diào)控政策“階段性”收緊的市場(chǎng)背景下，樓市二季度已經(jīng)難以出現(xiàn)大幅反彈的機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商也不可能從價(jià)格上獲得相對(duì)不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。在2014年第二季度的時(shí)間里，開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王，根據(jù)政策層面“階段性”的變化特征，一方面通過(guò)“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到土地市場(chǎng)拿地，及時(shí)“換倉(cāng)”謀求下一輪市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)。那么，也就是說(shuō)，在2014年上半年樓市仍需在“量”上做文章，堅(jiān)持“跑量”回籠資金，而不應(yīng)在價(jià)格上做太多考慮。而到了下半年應(yīng)該因時(shí)而變，快速調(diào)整自己的銷(xiāo)售策略、布局策略，以實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張與增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。