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以下為萬(wàn)科集團(tuán)(萬(wàn)科藍(lán)山萬(wàn)科幸福匯)高級(jí)副總裁毛大慶在松花湖接受媒體采訪(fǎng)的問(wèn)答實(shí)錄整理：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前，萬(wàn)科的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提案已在北京試點(diǎn)，能不能談一下過(guò)去半年的感受？

毛大慶：

這也是我們想聊聊的事。理論上講，養(yǎng)老地產(chǎn)是我們的一個(gè)試驗(yàn)基地，并不是真正意義上的模型。目前，我們區(qū)域的兩個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)，是純粹意義的養(yǎng)老院形式，即養(yǎng)老院形式的養(yǎng)老物業(yè)。青島項(xiàng)目現(xiàn)在的簽約率已達(dá)到68%，實(shí)際入住率將近50%。北京這個(gè)項(xiàng)目有幾個(gè)特征，一是去的人特別多，到現(xiàn)在為止200個(gè)床位已接待了300多個(gè)問(wèn)詢(xún)的人，實(shí)際轉(zhuǎn)遷比例超過(guò)40%，即10個(gè)人來(lái)看，會(huì)有4個(gè)人來(lái)住；二是年齡比預(yù)估的大，原標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)設(shè)定在60-70歲，但實(shí)際都接近80歲乃至85歲，比預(yù)估年齡提高了10歲，子女送來(lái)的比率高。

這里面的孤寡老人占60%以上，其子女的情況比想象的要好，大都是沒(méi)有能力照顧老人的雙職工或是長(zhǎng)期出差、在外地工作的人。對(duì)這部分人來(lái)說(shuō)，年紀(jì)大的父母對(duì)護(hù)理的要求比想象的重，這就帶來(lái)成本的提升，包括護(hù)工的素質(zhì)培養(yǎng)等問(wèn)題，這個(gè)產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是帶有一系列自身規(guī)律的東西。

在付費(fèi)問(wèn)題上，萬(wàn)科不做會(huì)員制，因?yàn)楹竺娌豢芍氖虑樘啵覀冏铋L(zhǎng)的就是12個(gè)月，短的也要超過(guò)一個(gè)月，太短不好弄，未來(lái)可能出現(xiàn)三五天過(guò)渡型的。

這個(gè)付費(fèi)有一個(gè)特征，一方面是子女覺(jué)得萬(wàn)科的養(yǎng)老物業(yè)做得很好，都愿意花錢(qián)把父母送過(guò)來(lái)照顧；但老人不愿意接受子女的錢(qián)，這種案子特別多，這是一個(gè)特別有意思的現(xiàn)象。把這些東西疊加在一起，按生意模型中的運(yùn)營(yíng)回報(bào)率來(lái)計(jì)算，青島項(xiàng)目實(shí)際入住率超過(guò)70%，我們運(yùn)營(yíng)就開(kāi)始有利潤(rùn)，但資產(chǎn)回報(bào)周期極度漫長(zhǎng)，與運(yùn)營(yíng)酒店面臨同樣尷尬的問(wèn)題，輕則20年都是正常的。

另一個(gè)問(wèn)題則是醫(yī)療，如果動(dòng)輒都是80多歲的老人，醫(yī)療肯定缺不了，現(xiàn)在我們必須提供這個(gè)服務(wù)，比如我們與周邊醫(yī)院定點(diǎn)，安排車(chē)把老人送過(guò)去或把醫(yī)生接過(guò)來(lái)坐診，跟這個(gè)設(shè)施相匹配的醫(yī)院非常重要，恭和苑在北京就是個(gè)成功的案例。

這里，政府方面的問(wèn)題在于，其長(zhǎng)時(shí)間配不上大夫和護(hù)士，即便有，他們中實(shí)際上對(duì)老年病有經(jīng)驗(yàn)的人也是寥寥無(wú)幾。恭和苑這個(gè)案例比較好，首先是因?yàn)槌?yáng)區(qū)衛(wèi)生局當(dāng)時(shí)便將雙井社區(qū)衛(wèi)生醫(yī)院直接托管給恭和苑管理方，將其變成了一個(gè)可收費(fèi)的小醫(yī)院，這個(gè)社區(qū)的百姓和養(yǎng)老院老人在收費(fèi)上享有優(yōu)惠。這種模式打破了原來(lái)社區(qū)衛(wèi)生院的機(jī)制，把它變成社會(huì)化的醫(yī)院，但牌照還是政府給的。

所以，把衛(wèi)生站點(diǎn)全部盤(pán)活，并將其與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行對(duì)接，這樣就能解決很多問(wèn)題。劉總剛開(kāi)始在杭州（樓盤(pán)）做養(yǎng)老地產(chǎn)是準(zhǔn)備出售的，后來(lái)變成想要自己經(jīng)營(yíng)，并引入了浙江醫(yī)科大學(xué)第一分院。由于養(yǎng)老院中聘任的都是主任和專(zhuān)科，所以社區(qū)普通老百姓來(lái)看病的較多，養(yǎng)老院?jiǎn)栴}也就一下解決了。

我們要把它放到機(jī)構(gòu)里邊去解決醫(yī)療問(wèn)題，醫(yī)療的社會(huì)化和養(yǎng)老的社會(huì)化要同步進(jìn)行，因?yàn)槟敲炊嚅_(kāi)發(fā)商都投資做大醫(yī)院不可能，所以把政府的醫(yī)療衛(wèi)生站盤(pán)活給養(yǎng)老院運(yùn)營(yíng)就行了，竇店鎮(zhèn)政府就直接把竇店中心醫(yī)院對(duì)接給我們的竇店項(xiàng)目。

此外，像恭和苑這類(lèi)的模式，應(yīng)該廣泛在北京發(fā)展。還有就是養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生一筆別的收益，其運(yùn)營(yíng)起來(lái)相對(duì)寬松一點(diǎn)。

我們看到的這個(gè)趨勢(shì)是，這個(gè)拐點(diǎn)大概在最近五年之內(nèi)會(huì)出現(xiàn)，即人口老齡化爬升加速出現(xiàn)。2015年的房地產(chǎn)與這個(gè)問(wèn)題有直接關(guān)聯(lián)，這兩個(gè)事情是伴生的，其中，20-29歲的婚齡人口慢慢減少，15-64歲的生產(chǎn)力人口也在呈下降狀態(tài)，而55-64歲的人口數(shù)量則呈現(xiàn)快速上升狀態(tài)。這幾個(gè)狀態(tài)疊加起來(lái)就能看見(jiàn)一個(gè)有前景的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但現(xiàn)在還有很多問(wèn)題沒(méi)解決，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)回報(bào)率。

還有一個(gè)是服務(wù)業(yè)，萬(wàn)科一直都在考慮建一個(gè)自己的職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校，用于培養(yǎng)自己的護(hù)工和護(hù)理人員，他們可以不需要太高的學(xué)歷，但需要非常成熟的護(hù)理經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)問(wèn)題很快會(huì)擺在養(yǎng)老業(yè)的面前。目前我們正考慮在山東、天津、北京之間設(shè)立幾個(gè)這樣的學(xué)校，一方面用來(lái)支持養(yǎng)老院運(yùn)營(yíng)，另外一方面，也試著開(kāi)展培訓(xùn)業(yè)務(wù)，這就是全產(chǎn)業(yè)鏈。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：前兩天住建部發(fā)布意見(jiàn)指出，意在支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有房源向外出租，包括養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)，您怎么看待這個(gè)政策？

我覺(jué)得這個(gè)文件出來(lái)的背后有兩個(gè)因素：一是城鎮(zhèn)化速度在下降，政府現(xiàn)在關(guān)注的是怎么解決社會(huì)總庫(kù)存，再過(guò)幾年，現(xiàn)在的房屋套數(shù)供應(yīng)量和已批未建的這些土地將使社會(huì)總庫(kù)存不斷增大，這就存在去化的問(wèn)題及如何使其發(fā)揮社會(huì)效應(yīng)。雖然庫(kù)存已經(jīng)很?chē)?yán)峻了，但其實(shí)很多人還是需要房子來(lái)住的，比如城市流動(dòng)人口，包括農(nóng)二代、工二代，要把他們變成真正的城市人，就是李克強(qiáng)說(shuō)的三個(gè)一億人的一億人。這部分灰色城市人，只要有房子住，其實(shí)不一定要買(mǎi)房。

因此，如何把這些存量房源或者說(shuō)是庫(kù)存拿出來(lái)租，這個(gè)問(wèn)題早在溫總理搞廉租房的時(shí)候，就有很多代表委員提過(guò)意見(jiàn)和建議，現(xiàn)在公租房廉租房一堆，有的政府又開(kāi)始考慮把它變成商品房或低價(jià)自住房，造成了不少麻煩。

上次我跟陳剛市長(zhǎng)講，我說(shuō)這個(gè)東西就像城市旅館，就是這個(gè)城市需要有旅館，這個(gè)資源是一直在那轉(zhuǎn)著的，那么你要刺激開(kāi)發(fā)商讓他愿意把房子拿出來(lái)讓大家用，這里邊可能會(huì)有一些需要做的，比如這些房源開(kāi)發(fā)商申報(bào)說(shuō)我拿出來(lái)，提供給城市做租賃性用房。其中有兩種方式，一種是與政府合作，開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)租賃價(jià)及可出租的期限，然后政府給予稅收等多項(xiàng)政策優(yōu)惠，刺激開(kāi)發(fā)商把房子拿到市場(chǎng)中去。

這個(gè)方法，德國(guó)已經(jīng)使用過(guò)兩次，一個(gè)是二戰(zhàn)以后，一個(gè)是東西德合并以后。那它是通過(guò)什么使得開(kāi)發(fā)商愿意將手上的房源變成社會(huì)租賃性用？通過(guò)兩個(gè)事，一個(gè)是給開(kāi)發(fā)商好的融資成本，二是減免稅收。

在房地產(chǎn)買(mǎi)地開(kāi)發(fā)的模式中，全中國(guó)人的房子戶(hù)均套數(shù)已到1.03套，實(shí)際上我們并不是缺房的國(guó)家，只不過(guò)城市間有不平衡。北京可能是0.85-0.9之間，可很多城市早就過(guò)了1.1，而在已批未建的那些地建完后，這個(gè)數(shù)字可能會(huì)達(dá)到1.5-1.6。這就是這個(gè)文件背后的思路，我是認(rèn)同這個(gè)想法的，但要有配套政策。你說(shuō)我鼓勵(lì)你，你鼓勵(lì)我什么，你怎么讓我干這事，不然我就特著急，我老想怎么降價(jià)，怎么想辦法處理掉，否則資金轉(zhuǎn)不起來(lái)也是問(wèn)題，這個(gè)事情2015年會(huì)更突出。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年底政府提出想要從市場(chǎng)上回購(gòu)商品房作保障房，對(duì)于這個(gè)政策您怎么看？政府為什么會(huì)采取這樣的方式？

有兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)問(wèn)題是現(xiàn)在面臨的尷尬局面，就是已批未建的地。說(shuō)老實(shí)話(huà)，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在都很猶豫很矛盾，建起來(lái)怕賣(mài)不出去，不建的話(huà)，兩年閑置不開(kāi)發(fā)又要受罰。但這個(gè)事最終是需要解決的，政府又不能把地買(mǎi)回來(lái)，因?yàn)殄X(qián)已算入財(cái)政體系中，所以另一個(gè)方法就是回購(gòu)。

但這里面情況很復(fù)雜，開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)給政府，是可以把成本收回來(lái)，但有的地價(jià)太高，政府拿什么成本去收？另外，開(kāi)發(fā)商愿不愿意斬倉(cāng)就是一個(gè)你愿意買(mǎi)我愿意賣(mài)的問(wèn)題，這個(gè)思路和方向，恐怕是解決這個(gè)問(wèn)題的辦法，未來(lái)兩三年之內(nèi)會(huì)有這樣的案例。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：任志強(qiáng)以前說(shuō)今年底或9月份市場(chǎng)可能回暖，但照您這么說(shuō)，您是不是還比較悲觀？

不是悲觀和樂(lè)觀的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)上有三件事誰(shuí)都逃不過(guò)去。第一件事就是人口拐點(diǎn)問(wèn)題，這個(gè)拐點(diǎn)顯然出現(xiàn)了，就是兩個(gè)數(shù)字即20-29歲的人口和15-64歲的人口，一般看社會(huì)總勞動(dòng)能力、生產(chǎn)效率，實(shí)際上就是看這兩段，這兩段人口尤其是20-29歲的婚齡人口快速下降，婚齡人口是房地產(chǎn)支撐一次購(gòu)買(mǎi)、剛需、改善性最強(qiáng)大的人口。

為什么前邊這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)這么好？就是1964年-1970年第一次生育高峰和1985年-1991年第二次生育高峰產(chǎn)生的兩批人在支撐過(guò)去房地產(chǎn)強(qiáng)大的增長(zhǎng)。而1985年-1991年第二次生育高峰人的需求，已經(jīng)在上邊這個(gè)父母的推動(dòng)下提前釋放的，提前就入市了。然后1964年-1970年這群人已經(jīng)改善一輪了，這兩波人都有了房子后，市場(chǎng)也就無(wú)法再釋放巨大的購(gòu)買(mǎi)能力。只能等到1985年-1991年的這群人的財(cái)富到一定程度以后再往高改善。

第二個(gè)問(wèn)題是城鎮(zhèn)化速度在下降，中國(guó)的城市化率才50%多，比歐美還有相當(dāng)長(zhǎng)一段路要走。但是別忘了，其實(shí)里邊很多人沒(méi)在這50%多里面，這些人已經(jīng)在城市了。農(nóng)村大量年輕勞動(dòng)力已在城市，他們有各種各樣的情況，也在占用著城市的房源?？闯擎?zhèn)化的真實(shí)數(shù)據(jù)，是要看還剩了多少人在農(nóng)村，別看城市里有多少人的戶(hù)口，很多人都沒(méi)戶(hù)口在那待著。在這個(gè)狀態(tài)下，城鎮(zhèn)化的大潮也很難再有新的高潮。但是先要解決的，就是說(shuō)的三個(gè)一億人，這個(gè)話(huà)我是認(rèn)同的。此外，國(guó)土資源部現(xiàn)在已經(jīng)有指標(biāo)的用地、還沒(méi)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商的地加上開(kāi)發(fā)商手里拿了沒(méi)建的地，加起來(lái)可以再蓋好幾年。

第三個(gè)問(wèn)題就是社會(huì)總庫(kù)存的去化。2015年仍然是一個(gè)去庫(kù)存的年，所以不是樂(lè)觀悲觀的問(wèn)題，這個(gè)行業(yè)就是面臨轉(zhuǎn)型。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)際上是一個(gè)很不成熟的行業(yè)，誰(shuí)也沒(méi)有比對(duì)市場(chǎng)的洞察力和行業(yè)的判斷力，這個(gè)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的判斷，行業(yè)從業(yè)的人確實(shí)很差，因?yàn)樗菀鬃隽?，風(fēng)口里邊就跟著飛唄，飛到哪算哪，這個(gè)慣性還在飛呢。包括北京拍地動(dòng)輒就十幾家報(bào)名，動(dòng)輒就三五萬(wàn)的土地成本，房子動(dòng)輒就七八萬(wàn)，這個(gè)話(huà)你們都同意吧。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：這些高價(jià)地會(huì)不會(huì)砸在手里？

我沒(méi)下這結(jié)論，我這么說(shuō)會(huì)有一堆人把我打死的，但我還是替他們捏一把汗的。其實(shí)，我也是可以拿地的，但是北京區(qū)域投資中我將50%投給劉霄，但是拿得著拿不著是個(gè)問(wèn)題，我可以投在這但是未必拿得著，照這樣拿我也不敢拿，我就繼續(xù)往火坑里蹦，我也不能讓兄弟跳火坑里去。