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“2015年仍是房地產(chǎn)市場去庫存的一年，這個行業(yè)就要轉(zhuǎn)型了。”在1月17日萬科松花湖度假區(qū)開幕式記者見面會上，萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶表示，中國樓市已告別“不動腦就能賺錢”的時(shí)代，人口拐點(diǎn)、城鎮(zhèn)化速度下降、社會總庫存難以去化三大問題將長期存在。在此影響下，未來三五年內(nèi)，房企將通過轉(zhuǎn)型，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上尋找各種各樣新的增長點(diǎn)。

開發(fā)商囤地太多很可能“砸手里”

面對去年以來的樓市調(diào)整，毛大慶認(rèn)為，三大問題將長期影響房地產(chǎn)市場走向。

首先，人口的拐點(diǎn)已到來。毛大慶表示，中國20到29歲的婚齡人口和15到64歲的勞動年齡人口比重都在下滑，而這意味著支撐房地產(chǎn)市場的主要購買力——首次置業(yè)、剛需和改善的人口正在大量減少。

毛大慶分析，正是1964年到1970年第一次生育高峰和1985到1990第二次生育高峰的人口，造就了過去房地產(chǎn)的快速增長，而這些需求已消耗殆盡或提前入市。之后由1985年到1991年人群構(gòu)成的購買力數(shù)量，遠(yuǎn)少于前兩次，對樓市刺激作用將大大削弱。

其次，城鎮(zhèn)化速度在下降。“雖說我國城市化率僅50%多，還有很長的路要走，但很多年輕人已經(jīng)在城市占用著城市的房子，而農(nóng)村多剩下小孩和老人。”毛大慶指出，城鎮(zhèn)化很難再有新的大高潮，對城市購房需求的增加影響也有限。

在前兩大問題基礎(chǔ)上，社會總庫存去化難題凸顯。毛大慶表示，目前房地產(chǎn)總庫存很大，很多城市，房屋套數(shù)供應(yīng)量和已批未建的地已經(jīng)吸納不掉。“現(xiàn)在全中國人的房子戶均套數(shù)已經(jīng)為1.03套，城市間分布不均，北京形勢也比較嚴(yán)峻。”

并且，毛大慶指出，“現(xiàn)在政府已有指標(biāo)、隨時(shí)可以出讓的地，以現(xiàn)在的土地出讓的速度，還足夠賣兩年，政府已經(jīng)不用再審批地了，很多城市還賣不掉。”

這些地會不會砸開發(fā)商手里？“我也替他們捏把汗。”毛大慶以北京為例分析，“去年出讓了2000億的地，有一半是商品房用地，但實(shí)際上商品房特別少，大概占三成左右，會配建很多保障房。而商品房里，全是高價(jià)房。”

毛大慶預(yù)測，2015年，北京除去自住型商品房（地塊匯總、實(shí)拍、論壇）和二手房，“純商品房成交很可能少于五萬套，60%以上單價(jià)在五到十萬元”，去化令人擔(dān)憂，但這反過來可能會刺激二手房的交易。

房企探索突圍搞旅游、做養(yǎng)老、轉(zhuǎn)型“包租公”

受“三大問題”影響，毛大慶認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場仍然是去庫存的一年，而日前住建部發(fā)布文件支持開發(fā)商變售為租，也是政府鼓勵開發(fā)商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、助力樓市“去庫存”的表現(xiàn)之一。

毛大慶表示，雖然社會總庫存形勢嚴(yán)峻，但并不意味著房子沒人要。“其實(shí)很多人還需要有房子住，比如農(nóng)二代、工二代等流動人口進(jìn)城，但他們不一定要在這些城市買房。這些房子怎么辦？可以把存量房拿出來租。”

除此之外，為應(yīng)對市場調(diào)整，房企自身也正在探索更多轉(zhuǎn)型之路。以萬科為例，在繼續(xù)探索住宅之余，消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也成為其涉足領(lǐng)域。

萬科總裁郁亮曾表示，社會需求會不斷變化，包括養(yǎng)老需求、消費(fèi)需求、度假需求，而消費(fèi)體驗(yàn)式地產(chǎn)的核心就是為了滿足這些多元化的需求。1月16日正式開幕的萬科松花湖滑雪度假區(qū)，便被視為這一業(yè)務(wù)板塊的全新嘗試。

另外，在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，毛大慶介紹，在北京區(qū)域內(nèi)，目前萬科已在北京、青島建立了養(yǎng)老物業(yè)試點(diǎn)，“青島項(xiàng)目簽約率已經(jīng)到了68%，實(shí)際入住率將近50%，北京項(xiàng)目實(shí)際轉(zhuǎn)簽的比例超過40%”。

不僅萬科，萬達(dá)、恒大、綠地等多家房地產(chǎn)標(biāo)桿房企近期均有多元化轉(zhuǎn)型舉措，或轉(zhuǎn)型“服務(wù)商”、或涉足互聯(lián)網(wǎng)、或發(fā)力海外地產(chǎn)……

“這個行業(yè)要轉(zhuǎn)型了。”在毛大慶看來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)是很不成熟的行業(yè)，不少開發(fā)商缺乏對市場的洞察能力和行業(yè)的判斷力，但這種“不動腦筋也可能賺錢”的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

毛大慶認(rèn)為，在未來三五年之內(nèi)，更多新物業(yè)將在房地產(chǎn)行業(yè)中派生，而房企也將在這個產(chǎn)業(yè)鏈上尋找各種各樣新的增長點(diǎn)。