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“政策在上海落地，有點(diǎn)像個(gè)玩笑。”一大型房企營銷總監(jiān)說。

距離9月30日出臺的央行房貸新政已有三周，不過，由于上海2012年以來一直未變的非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的限制，顯然開發(fā)商們對此并不是一味的看好。

大華集團(tuán)營銷中心總助王士章表示，除非個(gè)別銀行放水，針對非普通商品房也執(zhí)行限貸放松的政策，否則附加普通商品房才適用的限貸放開政策，對上海樓市的作用相當(dāng)有限，僅部分二手房及極少比例的新房適用。

此外，在調(diào)查中，不少開發(fā)商表示目前在售樓盤將維持原價(jià)，不會漲價(jià)或降價(jià)。“如果我漲價(jià)了，別人沒漲價(jià)，等于我辛辛苦苦積累的客戶是幫別人積累的。”某房企老總表示。

新政策利好有限

9月30日下午16時(shí)09分，央行銀監(jiān)會正式發(fā)文放松限貸，重申首套最低7折利率。并表示，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

“對這個(gè)政策，購房者還是非常關(guān)心的。以往認(rèn)房又認(rèn)貸，特別是對改善性客戶傷害還是比較大。所以政策出來后，國慶節(jié)期間到我們幾個(gè)項(xiàng)目來詢問的客戶還是非常多。”上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁楊健表示，但節(jié)假日期間所有銀行都沒有實(shí)施相關(guān)的細(xì)則。

自9月30日央行房貸新政以來，十一后的第一個(gè)工作周，滬上各大銀行對于房貸變化并未出現(xiàn)非常明確的表示，對于二套房的貸款也未具體到利率優(yōu)惠程度，受新政影響最大的改善型項(xiàng)目在上周幾乎無一入市。有業(yè)內(nèi)指出，不排除是由于這部分開發(fā)商在等待新政的具體落實(shí)，而選擇了延遲入市的可能性。

據(jù)了解，目前除了建行其他大行暫時(shí)未發(fā)布指導(dǎo)性細(xì)則。利率方面，各家銀行都傾向于執(zhí)行基準(zhǔn)，至多八五折

中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理盧文曦指出，市場各方都在等待細(xì)則落地，但從風(fēng)聲來看，并不會有太多驚喜，對市場的促進(jìn)效果或有限。

10月13日，央行上海總部明確，再次申請貸款購房且想要享受首套房貸政策的，所購房必須仍是“普通商品住宅”。

王士章指出，央行限貸放開的新政出臺后，引起國慶各樓盤賣的確實(shí)很好，但13日央行及各銀行在上海確定的政策，是針對普通商品房，絕大多數(shù)一手房樓盤都享受不到該政策，所以市場溫度會很快降下來。

普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是“大門檻”

克而瑞機(jī)構(gòu)研究員朱一鳴指出，央行的政策就力度來看，沒有外界想象的那么大，對二套房強(qiáng)調(diào)了“普通住宅”的限制；更重要的是，目前上?，F(xiàn)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)太低，致使大量剛需住宅“被豪宅”——這實(shí)際上讓上海房貸新政成為一種“紙”擺設(shè)。

北京在房貸新政后立即調(diào)整了原有的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，使得政策適用的房源大增，而上海卻未做類似的跟進(jìn)。目前，上海的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)制定于2012年初，其總價(jià)限定為內(nèi)環(huán)內(nèi)低于330萬元，內(nèi)外環(huán)間低于200萬元，外環(huán)外低于160萬元。

根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年1-10月上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間和外環(huán)以外新房成交均價(jià)分別為61048元/平方米、42299元/平米和20220元/平米，據(jù)此匡算，所謂“普通住房”，內(nèi)環(huán)以內(nèi)平均為54平米，內(nèi)外環(huán)間僅47平米，外環(huán)以外為79平米。

這意味著什么？克而瑞機(jī)構(gòu)研究員陳開朝分析，顯然，想要享受政策的購房者如果想在內(nèi)環(huán)以內(nèi)買第二套，那么只有買老公房了；如果想在內(nèi)外環(huán)間買就較難，因?yàn)樵搮^(qū)域多高層住房建成時(shí)間較晚，50平米以下戶型并不多見；到外環(huán)以外買更難，由于都是新房，戶型面積很少低于100平米，而且房價(jià)也不低，像嘉定新城已突破2萬/平方米，偏遠(yuǎn)的航頭鎮(zhèn)也接近1.8萬/平方米，低于160萬的房子寥寥。“總體上看，這個(gè)政策并非如其所宣稱那樣要刺激二次改善需求，更像是為了讓人們買第二套低端剛需房。”

“央行房貸新政對我們項(xiàng)目沒有太大的刺激作用。”項(xiàng)目位于內(nèi)外環(huán)之間的某營銷總監(jiān)表示。

“目前整個(gè)樓市大環(huán)境并不算好，市場輿論并不樂觀，而且擁有1套住房并還清貸款的人群并不是很多，還得看這群人的具體購房需求。”上海凱迪集團(tuán)有限公司企劃總監(jiān)陸文竹表示。

上海綠地集團(tuán)銷售部一主管認(rèn)為，改善型市場并不會出現(xiàn)井噴行情，因?yàn)槟壳案纳菩涂蛻籼暨x的余地較大，購房者更趨于理性，不會沖動(dòng)出手。加之整個(gè)大市場不景氣行情，這類客戶有可能采取觀望態(tài)度，此后這類市場會在平穩(wěn)中緩慢攀升。

漲價(jià)？等于為別人積累客戶

央行房貸新政出臺后，國慶期間，市場上出現(xiàn)不少房企接下來將漲價(jià)的傳聞。根據(jù)樂居調(diào)查，上海市場上，項(xiàng)目維持原價(jià)是主流。多家房企表示，不會因?yàn)樾抡霈F(xiàn)就對“回暖”抱過多預(yù)期，仍按此前策略出貨，不會更改。

“央行房貸新政出來后，有些房企無限放大了這個(gè)政策的利好，特別是利用了國慶節(jié)期間制造了一些假新聞。利用這個(gè)政策公司節(jié)后要漲價(jià)，這個(gè)手段試圖在節(jié)假日逼迫客戶支付定金，提高成交率。”上海一房企老總說。

日前，萬科總裁郁亮首次回應(yīng)了“房價(jià)上漲”一說。他表示，萬科既不會積極漲價(jià)也不會積極降價(jià)，而是堅(jiān)持積極定價(jià)，建議行業(yè)“中性”看待這個(gè)消息。

此外，綠地也已否定漲價(jià)傳言。

“趁勢漲價(jià)目前還不是主流。”盤古房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海表示，“因?yàn)檫@一批的產(chǎn)品，現(xiàn)在正在賣的和已經(jīng)準(zhǔn)備賣的，開發(fā)商在積累客戶時(shí)候，關(guān)于價(jià)格的問題會有一些風(fēng)聲出來。如果他要漲價(jià)，實(shí)際上是把這批好不容易積累起來的客戶推到別人那里去，所以不太可能。”

“如果我漲價(jià)了，別人沒漲價(jià)，等于我辛辛苦苦積累的客戶是幫別人積累的。”某房企老總也說出類似觀點(diǎn)。他表示，只有極少部分項(xiàng)目本來就屬于價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者，或者它今年的任務(wù)完成得還不錯(cuò)，可能會來試探市場的反應(yīng)，試探客戶的反應(yīng)，適當(dāng)?shù)臐q一點(diǎn)價(jià)，為下一次開盤提前做一些準(zhǔn)備。“這個(gè)是有的，但不是主流。”

“降價(jià)跑量的可能性也不大，那可能就維持一個(gè)不漲不跌的平局的狀態(tài)。降價(jià)也沒有必要，漲價(jià)和降價(jià)都少于少數(shù)。”一大型房企營銷總監(jiān)表示，大部分開發(fā)商會維持原價(jià)，既然維持原價(jià)就希望賣得快一點(diǎn)，不排除在市場的營銷手段上會做些渲染。“比如，會拿幾套房做特價(jià)房，給人感覺去看一看它是不是在降價(jià)。這種完全有可能，但你等它網(wǎng)上的成交量出來后，看它的成交均價(jià)，頭5套、10套可能是降的，但是50-100套時(shí)候看它價(jià)格就是正常的。”

楊健指出，要看政策是否對成交量有多大的促進(jìn)，成交超過了房企的預(yù)期，認(rèn)為有必要漲價(jià)，當(dāng)然還是會漲價(jià)。但是目前看，該政策還沒有影響到案場的成交量。“寶華旗下項(xiàng)目還是維持原來的策略，沒有漲價(jià)的。”

宋海表示，作為開發(fā)商來說，更多的不是現(xiàn)有的這些產(chǎn)品漲價(jià)，更多的是想到明年一季度或者二季度4、5月時(shí)，是不是可以在后一批的產(chǎn)品中做些價(jià)格上的調(diào)整。