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“房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一個轉型過程，整個商業(yè)模式都在發(fā)生轉變，現(xiàn)在不可能再出現(xiàn)2009年之后的那樣的大漲，樓市的下行還將繼續(xù)，但是下行速度明顯放緩，已經(jīng)接近了底部。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌教授說。

央行與銀監(jiān)會決定放松樓市限貸，之前除北上廣深之外，其他實行限購的城市都已經(jīng)陸續(xù)取消了限購政策，這是否意味著樓市拐點到來，已經(jīng)到了非中央層面出手不可的局面？

顧云昌：放松限貸肯定是出于對市場的考慮，房地產(chǎn)市場已經(jīng)連續(xù)五、六個月的下滑，房價、銷售量、投資都在下滑，房地產(chǎn)與整個宏觀經(jīng)濟密切相關，為了保證穩(wěn)增長目標的實現(xiàn)，必須調(diào)控。有人將此解釋成救市，實際上我認為這是使房地產(chǎn)的貸款恢復到了正常的狀態(tài)。

取消限貸對哪類人群的影響最大，能產(chǎn)生多大的影響？

顧云昌：從人群來說，主要是對改善性需求的人群影響較大；從城市來說，二線城市受益最多，現(xiàn)在二線城市的限購、限貸都取消了。對三、四線城市的影響并不大，因為它沒有限購過，放松貸款有影響，但影響并不大。房地產(chǎn)貸款新增總量、首付比率和利率這三個方面的收緊和放松會直接影響房地產(chǎn)的冷熱，現(xiàn)在這三個方面都有所動作，三箭齊發(fā)，目的就在于防止房地產(chǎn)行業(yè)下滑的時間過長，下滑的程度過深。

對于一部分人來說，房價下跌甚至大跌或許更符合他們的心愿，那樣他們才能買得起房，另一方面，保持經(jīng)濟的發(fā)展速度需要維持相對穩(wěn)定的房價，這個矛盾怎樣平衡？

顧云昌：對于普通民眾來說，第一次置業(yè)肯定是希望房價越低越好，但是再次置業(yè)的并不一定是這樣想，因為他可能要賣掉原來的房子，房價下降對他沒有好處。對買不起房的人群，還是要從保障房的角度、從政策性的層面滿足他們的住房需求，以商品房房價的下跌來滿足他們的購房需求可能達不到目標。從政府層面來講，房地產(chǎn)出現(xiàn)大的下滑，相關產(chǎn)業(yè)都會受到比較大的影響?，F(xiàn)在經(jīng)濟狀況不樂觀，還沒有可以替代房地產(chǎn)的其他產(chǎn)業(yè)，所以還是必須保持房地產(chǎn)的相對平穩(wěn)才能夠使經(jīng)濟相對平穩(wěn)。

調(diào)控樓市或許能夠實現(xiàn)穩(wěn)增長的目標，但是不是會與調(diào)整結構目標發(fā)生矛盾？

顧云昌：當然會有一些矛盾。但新政也不是鼓勵隨便買房子、鼓勵銀行無節(jié)制地放貸，而附加了還清首套貸款等條件。現(xiàn)在對樓市的調(diào)控是微刺激，而不是強刺激。調(diào)結構也要看怎么理解，通過投資和消費來拉動內(nèi)需是調(diào)結構，而民眾買房也是一種投資和消費行為，在拉動內(nèi)需方面也會發(fā)揮作用。我們當然需要高新產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是目前它們?nèi)〈涣朔康禺a(chǎn)行業(yè)。

從長遠來看，樓市會朝一個怎樣的方向發(fā)展？

顧云昌：現(xiàn)在樓市已經(jīng)在轉型當中，從產(chǎn)品的升級換代、行業(yè)的多元化、金融的多元化和經(jīng)營的集約化都在轉型，這是市場逼出來的。房價也不可能像2009年那樣大漲，因為整個貨幣量是控制的。全國房價連續(xù)五六個月環(huán)比下降的趨勢已經(jīng)有所緩解。我估計下行還會進行，只是時間會短一些，程度會輕一些。目前，整個四季度還在下行，但是已經(jīng)接近底部，我估計能夠恢復到平穩(wěn)的狀態(tài)。