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十一前夕，央行扔出的“重磅炸彈”：對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。此外，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，貸款購(gòu)買第二套住房時(shí)，可按照首套房貸政策執(zhí)行。

央行新政發(fā)布后一周內(nèi)，綠城、綠地、恒大、碧桂園、新城等品牌房企傳出節(jié)后漲價(jià)的內(nèi)部文件，盡管部分房企已經(jīng)否認(rèn)節(jié)后有漲價(jià)的動(dòng)作，但是媒體上關(guān)于漲價(jià)的話題炒作已經(jīng)拉開帷幕。

那么，在央行扔出的“重磅炸彈”政策利好的市場(chǎng)背景下，當(dāng)前市場(chǎng)是否具備漲價(jià)的條件？未來(lái)房?jī)r(jià)何時(shí)才會(huì)上漲趨勢(shì)？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，央行扔出“重磅炸彈”的政策利好改變不了年內(nèi)大部分城市庫(kù)存較大的市場(chǎng)現(xiàn)狀，就市場(chǎng)指標(biāo)來(lái)看，大部分城市并沒有房?jī)r(jià)上漲的壓力，當(dāng)前部分品牌房企傳出節(jié)后漲價(jià)的內(nèi)部文件并不是真的馬上要漲價(jià)，而是從營(yíng)銷的的角度來(lái)看，制造漲價(jià)的預(yù)期和市場(chǎng)氛圍，引導(dǎo)市場(chǎng)向有利于銷售的方向轉(zhuǎn)向。具體來(lái)講：

第一、大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌仍然是主流。

從目前房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2014年9月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10672元/平方米，環(huán)比上月下跌0.92%，連續(xù)第5個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.33個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，79個(gè)城市環(huán)比下跌，21個(gè)城市環(huán)比上漲，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量仍然是主流，目前，大多數(shù)大中城市仍然面臨房?jī)r(jià)下降的壓力。

第二、大部分城市樓市仍有“去庫(kù)存”壓力，房?jī)r(jià)年內(nèi)不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)。

從9月份36個(gè)大中城市存銷比指標(biāo)來(lái)看，庫(kù)存壓力較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市，比如杭州、寧波、大連、青島、無(wú)錫等仍然面臨較大的市場(chǎng)“去庫(kù)存”壓力，房?jī)r(jià)年內(nèi)仍然有下行壓力。很顯然，這些市場(chǎng)不可能在當(dāng)前出現(xiàn)較大規(guī)模的漲價(jià)現(xiàn)象。

第三、央行新政落地后對(duì)樓市影響具有滯后性，年內(nèi)樓市基本面難有實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

從央行扔出“重磅炸彈”的政策利好的影響來(lái)看，由于“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行調(diào)整、首套房貸利率下降對(duì)大中城市樓市影響有3-6個(gè)月的滯后性，當(dāng)?shù)谒募径?ldquo;首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行調(diào)整、首套房貸利率開始實(shí)質(zhì)性下降，最早到2015年第一季度全國(guó)大中城市樓市基本面將開始有明顯的好轉(zhuǎn)趨勢(shì)。從這個(gè)角度來(lái)看，年內(nèi)大中城市基本面并不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)在第四季度出現(xiàn)大規(guī)模上漲的可能性不大。

第四、上市公司年報(bào)與銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素迫使房企繼續(xù)跑量，不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)。

退一步來(lái)講，即使未來(lái)2-3周內(nèi)各個(gè)城市央行新政落地，屆時(shí)，首套房貸利率出現(xiàn)一定的優(yōu)惠，首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了調(diào)整，品牌開發(fā)商力拼“銀十”與年底（上市公司年報(bào)）銷售業(yè)績(jī)的策略并不會(huì)改變，開發(fā)商會(huì)使出渾身解數(shù)在馬年最后3個(gè)月最大限度跑量扭轉(zhuǎn)大中城市今年樓市不給力的大勢(shì)。因此，對(duì)于第四季度的大中城市樓市來(lái)講，要想出現(xiàn)成交量逐步回升的樓市“翹尾”行情，房?jī)r(jià)尤其是上市公司的項(xiàng)目的價(jià)格就不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)現(xiàn)象。