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今年以來(lái)，全國(guó)樓市步入調(diào)整期，房?jī)r(jià)回落態(tài)勢(shì)明顯。而新近出臺(tái)一些措施后，房?jī)r(jià)穩(wěn)定成為趨勢(shì)。分析人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲漲跌跌自有其道理，無(wú)需大驚小怪。在當(dāng)前市場(chǎng)低迷、庫(kù)存高企的情況下，推出放松限貸政策有利于釋放市場(chǎng)的自住型、改善型需求，以平復(fù)樓市弱周期，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

降體溫祛虛火有必要

剛剛過(guò)去的國(guó)慶假期應(yīng)是樓市傳統(tǒng)銷售旺季。然而，從“銀十”的開(kāi)局來(lái)看，盡管有“央四條”利好政策出臺(tái)，國(guó)慶樓市整體仍然波瀾不驚，市場(chǎng)表現(xiàn)明顯不如預(yù)期。以北京樓市為例，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十一”期間北京商品住宅共成交538套，成交總面積為4.54萬(wàn)平方米，與去年同期相比，分別下降40%和35%。

“政策利好之后的國(guó)慶樓市成交顯著走低，這充分表明在未確定商業(yè)銀行具體執(zhí)行力度的情況下，購(gòu)房人群出現(xiàn)了較為明顯的短期觀望情緒。”偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示，由于新政涉及人群較廣，一、二、三線不同城市存在不同的市場(chǎng)特征，新政未來(lái)對(duì)于樓市成交量的實(shí)際影響將隨著各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行情況而定。

價(jià)格回調(diào)顯示真實(shí)需求

“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)亞健康狀況嚴(yán)重。前幾年不斷飆升的房?jī)r(jià)、火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是虛假的泡沫現(xiàn)象，本輪房?jī)r(jià)震蕩下跌只是合理回調(diào)。”中國(guó)金融智庫(kù)研究員楊國(guó)英分析稱，判斷房?jī)r(jià)是否合理，可以房屋租售比和房?jī)r(jià)收入比這兩項(xiàng)指標(biāo)做相對(duì)考量。就前者而言，國(guó)際上一般將租售比在1∶300—1∶200范圍之內(nèi)視為房產(chǎn)市場(chǎng)狀況良好的標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)高就意味著房產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。而在我國(guó)，自2010年以來(lái)，全國(guó)各大城市的房屋租售比卻普遍高達(dá)1∶600—1∶400，明顯過(guò)高。再?gòu)暮笳邅?lái)看，2013年，全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為7.3，這與國(guó)際通行的4—6合理區(qū)間相比，也已明顯偏高。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)李德水認(rèn)為，今年以來(lái)大城市房?jī)r(jià)有回落的跡象，總的來(lái)說(shuō)屬于理性的正常回歸，是一個(gè)好現(xiàn)象。“不應(yīng)把房?jī)r(jià)回落看得太嚴(yán)重，好像房地產(chǎn)市場(chǎng)就要崩潰。”

專家表示，房?jī)r(jià)適度回落有利于顯示真實(shí)需求，抑制市場(chǎng)投機(jī)行為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。特別是今年以來(lái)，經(jīng)歷了樓市量?jī)r(jià)齊跌的開(kāi)發(fā)商和投機(jī)者均已意識(shí)到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆闇p退，投機(jī)者不再全盤(pán)買(mǎi)入，各類市場(chǎng)主體行為趨于理性。銀行等金融機(jī)構(gòu)也主動(dòng)收縮房地產(chǎn)信貸，優(yōu)化存量資金，扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，加大對(duì)小微企業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)等的支持力度。

未來(lái)市場(chǎng)或?qū)⒘吭鰞r(jià)穩(wěn)

樓市下行、銷售低迷導(dǎo)致了整體庫(kù)存量高企。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至8月末，全國(guó)商品房待售面積56160萬(wàn)平方米，比7月末增加930萬(wàn)平方米。以北京樓市為例，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月7日，北京商品住宅可售套數(shù)已經(jīng)突破9萬(wàn)套，達(dá)91265套，成為自2012年3月份以來(lái)的最高點(diǎn)，與今年年初5.5萬(wàn)套庫(kù)存相比大增3.6萬(wàn)套。

市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，隨著信貸松綁政策的逐步實(shí)施，未來(lái)自住型、改善型住房需求或?qū)⒓涌灬尫?，市?chǎng)庫(kù)存壓力有望緩解。“9月份以來(lái)，各地樓市的供應(yīng)量大幅提升。然而，在目前蓄客、新盤(pán)銷售率、存量等指標(biāo)仍處較大壓力的情況下，開(kāi)發(fā)商唯有合理定價(jià)才能將供應(yīng)高峰轉(zhuǎn)化為成交高峰。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

專家提醒，從中長(zhǎng)期來(lái)看，樓市自發(fā)調(diào)整仍將繼續(xù)。逐步退出行政干預(yù)，恢復(fù)增強(qiáng)市場(chǎng)機(jī)能，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的題中應(yīng)有之意。“當(dāng)前樓市價(jià)格調(diào)整、銷售萎縮，完全是市場(chǎng)因素使然，而非政策調(diào)控的結(jié)果。”中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容表示，要讓市場(chǎng)回到健康發(fā)展道路，由投資向消費(fèi)轉(zhuǎn)型是必然的。轉(zhuǎn)型過(guò)程中出現(xiàn)的住房供求關(guān)系失衡問(wèn)題，只能通過(guò)讓價(jià)格不斷地回歸理性，讓住房消費(fèi)需求釋放來(lái)解決。人為地干預(yù)，結(jié)果只能南轅北轍。