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限貸政策“松綁”終于有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。今日下午，中國人民銀行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，宣布對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次貸款買房將實(shí)行首套房貸政策，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對(duì)記者表示，此次限貸政策松綁將對(duì)中端改善型需求形成較大影響，或?qū)⑦M(jìn)一步刺激改善型住房的需求。“此前執(zhí)行的限貸政策對(duì)于大部分人來說是不太公平的，”郭毅說，“一些人的經(jīng)濟(jì)水平有所提高了，可能就想換個(gè)更舒適的環(huán)境，但是因?yàn)榉孔愚D(zhuǎn)讓以后去銀行貸款銀行還是認(rèn)定有房，這就需要按二套房的標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對(duì)會(huì)大很多。”

以北京地區(qū)為例，根據(jù)此前的政策，購買第二套房首付款比例不低于70%，無住房但有貸款或有公積金提取記錄的不低于60%，以此標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，對(duì)改善型購房者仍將會(huì)造成非常大的經(jīng)濟(jì)壓力。

多位業(yè)內(nèi)人士分析稱，在此政策出臺(tái)之前，個(gè)人住房貸款銀行普遍執(zhí)行的貸款利率是按照“首套房為貸款基準(zhǔn)利率，二套房則是1.1倍的基準(zhǔn)利率甚至更高”的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。目前商業(yè)銀行執(zhí)行的五年以上的貸款基準(zhǔn)利率為6.55%，二套房的房貸利率即為7.205%以上，而7折房貸利率實(shí)際上僅為4.585%。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，將釋放一部分住房需求，有利于刺激商品房成交的增長。尤其是對(duì)于購買第二套改善性住房的家庭，“執(zhí)行首套房貸款政策”，將大大降低其購房成本，從而激發(fā)入市的積極性。

但桑豫峰提醒說，雖然金融主管部門調(diào)整了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并重申了優(yōu)惠利率的下限是基準(zhǔn)利率的0.7倍，但各主要商業(yè)銀行都是市場化的企業(yè)，不愿意降低貸款利率。因此，不能期望銀行會(huì)對(duì)首套房利率實(shí)行大幅優(yōu)惠，首套房利率能有85折至9折就不錯(cuò)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前央行并未大規(guī)模調(diào)整貨幣政策，這種情況下，貸款利率的7折不可能出現(xiàn)，預(yù)期后續(xù)出現(xiàn)9折左右的首套房利率可能性非常大。

“重新調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全國不同樓市的影響程度都會(huì)體現(xiàn)不一樣的效果和影響。”郭毅分析，“在北上廣深這樣的一線城市，購房需求旺盛，限貸的對(duì)購房需求的抑制作用非常明顯。而對(duì)二三線城市來說，供大于求基本面沒有變，庫存積壓也比較嚴(yán)重，所以放開限貸的影響就會(huì)比較有限”。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，該政策的調(diào)整具有巨大利好效應(yīng)，將對(duì)目前疲軟的樓市產(chǎn)生強(qiáng)刺激作用。

張大偉稱，對(duì)于首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的重新界定，將對(duì)市場有重大影響。“如果針對(duì)這部分客戶銀行執(zhí)行首套房不上浮的利率，預(yù)期整體市場將全面止跌，雖然房地產(chǎn)市場再現(xiàn)2012年的扭轉(zhuǎn)難度很大，但成交量觸底反彈將是可以期待的。”

“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整以后，雖然對(duì)房地產(chǎn)市場的影響會(huì)有利好，但并不意味著房價(jià)就會(huì)上漲。與對(duì)各地樓市的影響情況類似，房價(jià)的變動(dòng)也會(huì)因城市而變。”郭毅分析說。