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昨日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，明確首套房貸的首付最低3成，利率最低可打7折，三套房貸的限貸令以及針對外地人的限貸令松綁。新政還明確首套房貸還清后再貸款按首套房貸政策執(zhí)行。

限購松綁引來樓市成交量的適度上升，但普遍認(rèn)為購房需求的釋放更有賴于限貸政策的放開。而今，限貸正式松綁，影響幾何？

新政

首套房標(biāo)準(zhǔn)松動“三套房貸”將復(fù)出

記者梳理新政后發(fā)現(xiàn)，亮點不少。

“對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。”這項規(guī)定事實上與此前無異。但在當(dāng)前情況下重申這一點，無疑發(fā)出了這樣的信號：首套房貸實際執(zhí)行的首付比例和利率有望進(jìn)一步優(yōu)惠。

“在已取消或未實施‘限購’措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。”這說明，此前曾被禁止的“三套房貸”將復(fù)出。

銀行可向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款，這是針對外地人的限貸令松綁的標(biāo)志。

最最受關(guān)注的還是這一項——對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。簡單說起來，就是首套房貸還清再貸款，按首套房貸政策執(zhí)行。這意味著什么？改善型購房者的福音啊。

房貸新政還就“增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款投放能力”、“繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求”等方面做出了部署。總之，新政全面唱紅樓市，已經(jīng)有分析稱地產(chǎn)、銀行股在節(jié)后將補(bǔ)漲。

解讀

改善型購房者受益貸款成本可省一大筆

看到“首套房貸還清后再貸款按首套房貸政策執(zhí)行”的規(guī)定后，等待換房的裘女士松了一口氣。為了兒子能上個好一點的學(xué)校，她已經(jīng)把鄞州的房子賣掉，醞釀著購買江東的某小區(qū)。但按照此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)，再貸款購房要被算成二套房貸，換房成本極其高。

確實，新政大大利好改善型購房者，其貸款首付可以從最低六成減至最低三成，貸款成本能省一大筆。

在此前，改善型購房者在貸款還清后再去貸款要算二套房貸，利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍。而新政出臺后，首套房貸還清再貸款可算首套，那么他們的貸款利率理論上最低可打7折。這兩者的差距有多大？我們以貸100萬元30年期商業(yè)性房貸的某位改善型購房者為例，來比較一下。

當(dāng)下，5年以上貸款的基準(zhǔn)利率為6.55%。此前，貸100萬元30年期的這位改善型購房者，其貸款利率上浮10%，為7.025%，算下來月供要付6669.82元；新政實施后，這位購房者可算首套房貸，利率按理論最低7折算是4.585%，月供要付5117.48元。月供的差距達(dá)1552.34元，而貸款的總成本差距達(dá)55.88萬元之多。

甬銀行人士稱7折利率很難拿到

記者了解到，此前，甬城對優(yōu)質(zhì)房企或優(yōu)質(zhì)樓盤的首套房貸客戶，包括農(nóng)行、招行在內(nèi)的一些銀行執(zhí)行利率9.5折的優(yōu)惠。限貸松綁后，銀行會從基準(zhǔn)利率直接跨步到7折利率嗎？

“我們工作人員進(jìn)行過測算，房貸利率打7折，銀行基本上是沒賺錢的。擔(dān)風(fēng)險，但沒收益，所以房貸利率觸及下限的可能性實在不大。”寧波某大銀行的房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴金報記者。他的看法是，那些對銀行綜合貢獻(xiàn)度高的VIP客戶，貸款時可申請到比較優(yōu)惠的利率水準(zhǔn)。

而另一位銀行員工李先生則從存貸利差的角度來分析，房貸利率要再現(xiàn)以前的7折，難度極大。“當(dāng)下5年期定存的基準(zhǔn)利率為4.75%，銀行基本上都上浮10%，也就是5.225%。而5年期以上貸款利率打7折是4.585%。你看，這不是存貸利率倒掛了嗎？銀行不可能不考慮資金成本”。

影響

五成多網(wǎng)友認(rèn)為房價會漲

房貸政策有了大調(diào)整，會影響你的買房意愿嗎？對你的買房行為有影響嗎？昨日對網(wǎng)友進(jìn)行了調(diào)查。

截至昨晚9點，共有7000名網(wǎng)友對此進(jìn)行了投票。從投票的結(jié)果來看，雖然看漲的人多，但是買房的意愿卻很低。

“央行調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，房價會漲嗎”，對這個問題，50.5%以上的網(wǎng)友表示會漲，34.7%的網(wǎng)友表示不會漲，剩下的表示不好說。

“現(xiàn)階段你會買房嗎”？有58.6%的網(wǎng)友表示不買，只有22.8%的表示會買，剩下的表示觀望。

房產(chǎn)人士稱“寒冬快過去”

昨晚的朋友圈，細(xì)心的你會發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)界人士盡在得瑟。

轉(zhuǎn)發(fā)了央行新政的消息，售房員夏小姐還發(fā)了句評論“寒冬快過去了”。

南天房產(chǎn)總經(jīng)理助理薛敏強(qiáng)告訴記者，最近幾個月寧波樓市伴隨著多個樓盤的大幅降價，成交量接近了歷史新高，但庫存并沒有下降，一直都保持在650萬方，這些大幅增加的庫存基本都是大戶型，而此次政策利好的都是138平米以上改善大戶房型。

另外，從二手房的角度來看，薛敏強(qiáng)認(rèn)為此次的政策利好還涉及到了寧波很多老小區(qū)、小面積的住宅。因為此前，老小區(qū)、小面積住宅銀行按揭很難批，哪怕是審批下來，首付也不可能是3成，很多剛需就是因為信貸政策的原因買不了房。

地產(chǎn)企業(yè)資金壓力或緩解

在榮安地產(chǎn)董事鐘衛(wèi)民看來，政策一出，樓市成交量肯定是上升的，但價格短期內(nèi)是不會漲了。

雙限全部解除以后，準(zhǔn)備或者猶豫、觀望的剛需基本都會開始買房，但是價格應(yīng)該不會上漲，因為寧波目前的庫存量還是非常大的，現(xiàn)在還是一個去庫存的階段。就好比2008年出臺了救市政策，價格上漲還是在2009年中期以后。“寧波的房價早就跌到開發(fā)商的成本線之下，已經(jīng)回到5年前了。”鐘衛(wèi)民表示。

另有銀行界人士表示，新政的亮點在于引導(dǎo)不依賴于銀行貸款的融資，“擴(kuò)大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。”這位人士認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境將得到實際改善。