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“十一”之前央行突然發(fā)布樓市金融新政，市民最關(guān)心的自然是接下來樓價漲跌了。一位從事房地產(chǎn)領(lǐng)域研究超過10年的業(yè)內(nèi)人士分析，去年年底“穗11條”出臺導(dǎo)致限購更緊，加上年初限貸收緊，“雙限齊下”市場一直下行，這次央行釋放的是放松“限貸”的信號，他認(rèn)為年內(nèi)樓價會止跌甚至微升，但估計廣州年內(nèi)全面取消限購的可能性不大，因為“雙緊”之后突然“雙松”可能會讓需求強(qiáng)大的一線城市“Hold不住”從而導(dǎo)致樓價波動過大。

該人士稱，新政出臺時點(diǎn)選擇還是比較好的，節(jié)前工作日快結(jié)束時發(fā)布，并且經(jīng)過長假消化后續(xù)波動減少，對股市影響更小一些，也有利于長假期間房企銷售。

昨晚，廣州和深圳均有銀行表示，目前尚未接到有關(guān)調(diào)整個人房貸利率的通知，但由于銀行業(yè)對該消息已早有預(yù)期，此次調(diào)整時間不會相隔公布時間太久，深圳有銀行稱最快國慶假期后一兩天出臺細(xì)則。不過，不少受訪的銀行人士認(rèn)為，最終能切實執(zhí)行首套房貸款獲7折利率優(yōu)惠的可能性不大。

銀行回應(yīng)

廣州

這次銀行早有準(zhǔn)備 落地不會隔太久

“其實我們銀行的貸款額度是很寶貴的，七折利率一時是不可能出現(xiàn)的，也很難把利率降下來”。廣州一家股份制銀行人士表示，目前其銀行每天對房貸的發(fā)放都控制得很嚴(yán)，不能超標(biāo)。對于央行文件，她表示要等國慶上班開會討論后才能確定，“七折的可能性不大，最多也就可能回到基準(zhǔn)利率”。

某國有銀行人士亦表示，其所在銀行房貸規(guī)模亦緊張，“最多也就是國慶后考慮回到基準(zhǔn)利率，進(jìn)一步下浮暫時未能確定”。

如果還是貸100萬30年基準(zhǔn)利率為6353 .6元，每月只比目前上浮5%的月供省下217元。

昨日傍晚，工商銀行、招商銀行、民生銀行等多間銀行的廣州分行相關(guān)業(yè)務(wù)部門均未接到有關(guān)調(diào)整個人房貸利率的通知。但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，由于銀行業(yè)對該消息已早有預(yù)期，此次調(diào)整時間不會相隔公布時間太久。

“這次與以往突然公布一個新文件不同，這一次，大家都已經(jīng)早有準(zhǔn)備，不需要花太多時間研究新政策。”昨日有相關(guān)銀行業(yè)內(nèi)人士表示，關(guān)于“四大行將放寬限貸，只要還清房貸余額，再購房就算首套房”的消息在今年下半年內(nèi)一直有消息傳出，雖然按照正常程序，一個新文件從總行到各地分行執(zhí)行需要一段時間，但此次消息傳出已久，銀行業(yè)對此已早有準(zhǔn)備，總行的相關(guān)文件都應(yīng)該已準(zhǔn)備就緒，因此預(yù)計此次調(diào)整時間不會相隔太久。

另有銀行業(yè)人士認(rèn)為，新房貸政策不意味著市民借貸更容易成功：“現(xiàn)在多數(shù)銀行的貸款重心都有所調(diào)整，如果利率下浮至7成，銀行在個人放貸配額上可能有所減少。”

深圳

最快國慶假期后一兩天出細(xì)則

據(jù)南都記者了解，目前廣州地區(qū)，首套房利率普遍為基準(zhǔn)或基準(zhǔn)利率以上，如目前四大行的首套房利率為基準(zhǔn)利率1.02倍～1.05倍。此次新規(guī)重新強(qiáng)調(diào)首套房利率下限為7折亦令市民期待房貸利率進(jìn)一步走低，甚至恢復(fù)到一度的7折時代。

對此，上述國有銀行廣東省分行個貸部負(fù)責(zé)人接受南都記者采訪時表示，房貸利率再次一步回歸到7折時代可能性不大，不過目前房貸確實有進(jìn)一步走低的趨勢。他指出，2009年銀行曾批量推出7折利率優(yōu)惠的房貸，一個主要原因是那時銀行的資金成本也不高。而現(xiàn)在，根據(jù)各家銀行的測算，目前銀行的資金成本，7折房貸利率對于銀行而言是虧本的。“盈虧的平衡點(diǎn)大概是8折～9折。”上述國有銀行廣東省分行個貸部負(fù)責(zé)人對南都記者表示，今年7月份之后，隨著銀行房貸額度增加，市場需求減少，房貸利率已經(jīng)逐步走低，而短期各家銀行首套房利率還將繼續(xù)下降，基準(zhǔn)利率短期即刻在市場普遍出現(xiàn)，而9折則是目前各家銀行可以接受的底線，而從較長的期限看，預(yù)計首套房利率有望在很長一段時間內(nèi)維持在85- 9折期間。

此外，昨日南都記者致電的深圳四大行相關(guān)人士表示，具體的執(zhí)行時間要待總行下發(fā)通知。但其中一位個貸部內(nèi)部消息人士透露，在上周“限貸”松綁風(fēng)聲傳出之時，央行已口頭通知了各商業(yè)銀行，現(xiàn)在只是水到渠成的文件出臺，在這段時間內(nèi)各銀行對政策已經(jīng)有準(zhǔn)備，因此最快在國慶假期結(jié)束后的一兩天，最慢是一個星期，各商業(yè)銀行都會有具體細(xì)則出臺。

他表示，對央行文件中提到的首套房貸最低貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率7折的指示，各商業(yè)銀行按下限執(zhí)行的可能性近幾年都看不到。“深圳四大行的利率，現(xiàn)在除工行外，都已經(jīng)是95折到97折。”他進(jìn)一步解釋，雖然實體經(jīng)濟(jì)形勢不好，但制約利率下調(diào)重要因素是資金成本的高企，現(xiàn)在理財產(chǎn)品的收益率在5%左右，如果銀行利率打7折就是4.5%，這顯然很難做到。

一個中國銀行的個貸經(jīng)理也告訴南都記者，新政預(yù)計節(jié)后落地，目前房貸額度還是比較寬松的，但是越接近年底會越緊，放款速度照常，房貸利率應(yīng)該還在基準(zhǔn)以下。

開發(fā)商反應(yīng)

推貨節(jié)奏及價格策略

不因新政進(jìn)行調(diào)整

某上市房企總裁助理顧生表示，中央房貸新政出臺，一方面，釋放出“限購政策可能會全部取消”的信息，給賣方市場打了“強(qiáng)心針”；另一方面，買方市場的剛性住房需求及投資性需求將會得到極大釋放，尤其是近期準(zhǔn)備進(jìn)入股市的民間資本，極有可能在國慶期間再次投入房地產(chǎn)市場，這對一手房成交量將會起到較大的帶動作用。“央行選擇在國慶假期的前一天出臺新政，極有可能是為了臨時救市。如果國慶期間一手房成交量大幅度攀升，不排除在國慶后提高房價的可能性。”

任志強(qiáng)也發(fā)聲稱，早該如此。頤和集團(tuán)副總裁趙永爽表示，央行此次舉措，屬于政策的合理回歸，短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場帶來較大的變化，但長期可能會對市場產(chǎn)生一定的影響。“對頤和而言，不會因為此次政策對目前集團(tuán)在售的項目的推貨節(jié)奏及價格策略進(jìn)行調(diào)整，仍會按原計劃進(jìn)行。”

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

救市來得太快 對房地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展或不利

房價點(diǎn)評網(wǎng)深圳首席分析師許爍表達(dá)了對突如其來的限貸放松的“隱憂”。他說，政府救市來得太快，目前房地產(chǎn)行業(yè)剛遭遇了一些挫折，進(jìn)入調(diào)整期，放松限貸卻抹殺了這個機(jī)會。雖然在短期內(nèi)可以達(dá)到救市的效果，讓房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)景氣的現(xiàn)狀，但對房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展來說可能是不利的。其次，接下來幾個月銀行貸款額度可能會有限，購房者面臨“僧多粥少”的局面。在這種情況下，不同的銀行可能會根據(jù)自己的情況來施行房貸利率，不排除高于基準(zhǔn)利率的可能性。

就算廣州不放松限購 預(yù)計成交量也會增三成

“就算廣州不放松限購，我預(yù)計接下來的成交量都會增加30%”。滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰分析認(rèn)為，國慶黃金周廣州樓市看房量肯定會大大增加，成交量也會增加。但量價齊升的情況只能在明年第一季度出現(xiàn)，因為目前銀行的貸款額度已近用完，“目前就算是銀行想放松也沒錢放”，加上公積金也基本沒錢可貸，而開發(fā)商過去9個月銷售業(yè)績一般，未來去貨也會視買家的承受能力而決定，目前的任務(wù)也首要是沖年度業(yè)績，“所以價格不會有太明顯的上升”。

央行出手市場即將破局 股市或漲停

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌認(rèn)為，房地產(chǎn)迎來實質(zhì)性重大利好，這比限購政策調(diào)整的效應(yīng)更大，改善性需求將會得到極大釋放。“央行出手，市場即將破局，10月8日股市或漲停。”

二三線城市利好大過一線城市

值得注意的是，“取消限貸”在一線城市作用可能有限。央行通知中強(qiáng)調(diào)，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭可申請貸款購買住房的前提條件是“在已取消或未實施‘限購’措施的城市”。

也就是說，目前限購政策并未退出的北上廣深等一線城市，擁有二套房以上的人群依然不能獲得貸款資格。因此一線城市的影響預(yù)計仍將較為有限。

庫存壓力小于20個月的城市 都會再次上漲

此前，銀行界以及地產(chǎn)界都一致強(qiáng)調(diào)，信貸是判斷市場的最重要指標(biāo)，也是最關(guān)鍵信號。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析認(rèn)為，本次央行的“松綁”，雖然未提及降準(zhǔn)、降息，但松綁的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前預(yù)期的認(rèn)房不認(rèn)貸，基本上是之前信貸政策的全面松綁，對市場的信號意義非常大。中原地產(chǎn)分析，除了少部分三四線城市，庫存積壓過于嚴(yán)重外，其他城市全面止跌，庫存壓力小于20個月的基本都會出現(xiàn)再次上漲。

算筆賬

貸款百萬七折利率

月供可省1453元

買家貸款100萬元，貸款30年，在目前利率普遍上浮5%的情況下，等額本息每月月供達(dá)6570.96元，30年下來需支出236.55456萬元。

按七折利率計算，每月月供僅為5117.48元，節(jié)省1453.48元，30年下來支出亦減至184.22928萬元，總共可省下52.3萬。