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不管你樂意還是不樂意，贊成還是不贊成，以松綁限貸為主要特征的房地產(chǎn)市場救市政策第二波已經(jīng)開始了。

近日，有關(guān)“四大行”放開限貸的傳聞持續(xù)發(fā)酵，雖然彌漫在坊間的限貸松綁消息一時虛實難辨，但是，只要中國經(jīng)濟(jì)宏觀層面沒有實質(zhì)性改善，只要房地產(chǎn)投資增速下滑仍是中國經(jīng)濟(jì)下行的主要拖累因素，那么，房市限貸松綁就是遲早的事。

如同救市第一波限購松綁一樣，雖然剛開始總有點“猶抱琵琶半遮面”扭扭捏捏的味道，但綜合來看，限貸松綁是大勢所趨，只不過會根據(jù)市場狀況逐步、漸次推進(jìn)。首先應(yīng)該會對首套房標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定上進(jìn)行調(diào)整，實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，名下無房但有貸款記錄的購房者以及“賣一買一”的改善型換房人群將會享受首套購房優(yōu)惠。認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，首付由六成變成三成，貸款利率執(zhí)行首套房標(biāo)準(zhǔn)，這有利于釋放改善性需求。其次，可能會調(diào)整公積金貸款政策。比如，降低公積金貸款的首付比例、提高公積金貸款的最高限額、放松公積金貸款限制條件等等。最后，在樓市持續(xù)低迷的個別地方，也不排除實行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”的可能，也就是說，只要沒有貸款余額，不管你已經(jīng)有幾套房，再次買房都可以享受首套房的優(yōu)惠政策。

到目前為止，46個限購城市中，除北京、上海、廣州、深圳、三亞五地外，其余40個城市已經(jīng)取消限購，現(xiàn)在限貸又開始悄然松綁，其呵護(hù)市場的政策意圖非常明顯。對此做法，筆者一直是不太贊成的。筆者曾多次撰文強(qiáng)調(diào)，住房不是普通商品，更不是投資品，而是帶有民生屬性的準(zhǔn)公共品，我們不能老從呵護(hù)市場和促進(jìn)增長的角度去看待樓市，而應(yīng)該從促進(jìn)社會福利和保障民生的角度去看待它。

經(jīng)濟(jì)過熱時，我們擔(dān)心樓市泡沫破裂，限貸、限購等措施一環(huán)緊扣一環(huán)，而樓市一旦開始調(diào)整，救市措施就接二連三出臺，擠泡沫和保民生很快被拋到了腦后。從2003年到現(xiàn)在，十幾年的房地產(chǎn)調(diào)控政策更多的是在為經(jīng)濟(jì)增長保駕護(hù)航，控房價保民生已經(jīng)淪為了保增長下的附屬品。簡單的規(guī)律就是，CPI走高，房地產(chǎn)調(diào)控就嚴(yán)，房價上漲勢頭得到遏制，而經(jīng)濟(jì)一旦下行，房地產(chǎn)調(diào)控就放松甚至開始救市，結(jié)果就是房價可能再次反彈。房價一輪一輪地跳躍式上漲而不經(jīng)過像樣的調(diào)整，不但會累積金融泡沫風(fēng)險，更重要的是會掐掉中低收入普通百姓擁有自己的住房踏實過美好日子的夢想。

保民生本來是需要長期堅持的常規(guī)性政策，但我們總是在保增長的挾持下，把房地產(chǎn)調(diào)控政策演化為相機(jī)抉擇的臨時性經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。在德國，炒房或者擅自提高房租價格都是犯罪的，最高可判處3年徒刑，我們可能覺得無法理解，為什么？因為德國政府并不是簡單地把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，而是將其作為社會福利機(jī)制的重要一環(huán)。對比之下發(fā)現(xiàn)，我們的樓市調(diào)控目的和調(diào)控邏輯可能一直都是錯的。

本來在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性下滑，特別是當(dāng)房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷時，央行和各銀行正確的做法是采取措施強(qiáng)化監(jiān)管、警示風(fēng)險，而不是攛掇更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)。前段時間，各銀行也確實是這么做的。比如，收縮銀根、嚴(yán)格審核、提高貸款利率、對房地產(chǎn)企業(yè)貸款實行名單式管理等等。但是，近期有多個地方政府發(fā)文給銀行松綁限貸施壓，而且各種信息顯示，央行也有此意。央行和地方政府的此番作為，似乎與“發(fā)揮市場在資源配置中的決定作用”的大原則不相匹配。

反對歸反對，但筆者也認(rèn)為救市的大趨勢不會改變，因為中國房地產(chǎn)市場背后的經(jīng)濟(jì)邏輯還沒有實質(zhì)性改變。一是房地產(chǎn)目前仍是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；二是地方政府的土地財政依賴癥短期內(nèi)難以去除；三是目前地方政府的保增長壓力仍然很大；四是房地產(chǎn)崩盤可能會引發(fā)中國經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)性風(fēng)險，各級政府誰也不敢馬虎。

那么，進(jìn)一步松綁限貸就能救得了中國的房市嗎？那倒未必，取消限購沒有起太大作用，松綁限貸估計作用也不會大到哪里去。但不管如何，對房地產(chǎn)開發(fā)商和市場而言，限貸松綁總是能刺激部分需求入市的。筆者一直認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的走向從根本上來說還是要取決于供求關(guān)系。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至8月末，全國商品房待售面積為5。6億平方米，比7月末增加930萬平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化周期為10個月左右，個別城市去化周期可能超過20個月。最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達(dá)86。4%。如此多的庫存，再加上消費者對今后市場預(yù)期的看淡，房地產(chǎn)商要過點苦日子是肯定的。

只是預(yù)計，鑒于世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，明年中國經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)下滑應(yīng)該是大概率事件，如果經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)下探觸及中國的底線(就業(yè)失穩(wěn)、財政收入劇減或系統(tǒng)性風(fēng)險苗頭顯露)，則救市政策的第三波可能還會來臨?；@子里的選項有：降低房貸利率、取消二手房交易稅(特別是20%的個人所得稅)，甚至出臺購房退契稅、購房帶落戶、購房給予一定資金補(bǔ)貼等政策