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今年前9個月，全國樓市出現(xiàn)了近年來少見的情況—成交量萎縮，這是5年來首次出現(xiàn)銷售面積同比下降以及投資增速減緩的現(xiàn)象。

面對淡市，江門樓市采取“以價換量”的方式來實現(xiàn)自我調(diào)節(jié)。但當(dāng)前的宏觀調(diào)控走向如何？這種以價換量的道路還能走多遠(yuǎn)？地產(chǎn)商又將怎樣創(chuàng)新營銷手段來突圍？且看資深的業(yè)界專家們?nèi)绾谓庾x。

合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江：

調(diào)整期到年底明年房價將漲

隨著樓市庫存高企，房價下跌，今年全國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入減速慢行的調(diào)整階段。

“包括本次調(diào)整，近6年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了4次大的波動調(diào)整期。”黎文江表示，今年的調(diào)整期將持續(xù)到年底。預(yù)計本輪調(diào)整結(jié)束后，明年效果顯現(xiàn)，房價將會上漲。

房企創(chuàng)新營銷手法突圍

“上半年樓市成交大幅縮水，從杭州開始，降價潮蔓延到全國。同時銀行房貸收緊，利率提升，促使開發(fā)商采取以價換量的策略。”黎文江表示，廣州在5月出現(xiàn)第一波降價潮，以中海萬科、雅居樂為代表，主要在廣州番禺和蘿崗兩地，價格降幅達(dá)15%～20%。但這輪降價潮導(dǎo)致市場觀望情緒濃厚，對房地產(chǎn)企業(yè)的成績單也沒有很大的助益，因此到了6月就停止了。開發(fā)商改為想辦法創(chuàng)新營銷手段。

9月1日，廣州萬科攜手明源云客共同開發(fā)的全民營銷新工具“同享會”上線，開啟全民營銷時代。人們通過掃描二維碼進(jìn)入微信平臺，注冊成為自由經(jīng)紀(jì)人，即可在線報備推薦意向購房者。該活動設(shè)置的常規(guī)傭金高達(dá)3%。，如果推薦成交一套價值100萬元的房子，推薦者將獲得3000元的稅前傭金獎勵。黎文江認(rèn)為，這種新營銷模式具有獨創(chuàng)性和領(lǐng)先性，突破了以往被動等客上門的情況，而是積極主動出擊尋求客源。

有的房企則是想辦法幫買家解決首付問題。9月2日，廣州越秀地產(chǎn)與平安集團旗下的“平安好房”簽署戰(zhàn)略發(fā)展協(xié)議，為首次置業(yè)者提供無抵押的首付分期貸款，長達(dá)3年，最高額度30萬元，放款時間最快為5小時。目前分期貸款不但能享受基準(zhǔn)利率，甚至有零利率的優(yōu)惠。

明年房價將止跌回升

“調(diào)整期將在今年結(jié)束，明年房價將止跌回升。”黎文江表示，種種跡象表明，目前全國樓市正在向好：一是40多個城市松動限購，而部分地區(qū)如湖北等又開始了新一輪限貸放松。此外，最近媒體證實，央行確實已向五大行投放5000億元的常備借貸便利（SLF），屆時市場資金流動將更寬裕。

黎文江指出，開發(fā)商以價換量的營銷手段會在今年內(nèi)結(jié)束。此外，政府的一些結(jié)構(gòu)性調(diào)整預(yù)期也將逐漸奏效，“目前中央的宏觀調(diào)控主要采取的是分類調(diào)控以及解決3億人的問題，并且效果也已有所顯現(xiàn)。”

“3億人的問題”，第一個“1億”是指城鎮(zhèn)化農(nóng)民進(jìn)城，新出臺的國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃指出，要努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。第二個“1億”是指棚戶區(qū)和城中村改造目標(biāo)。2014年政府工作報告中明確提出，今后一個時期，將改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。第三個“1億”是中央農(nóng)村工作會議提出的，到2020年要解決約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化。這3億人居住問題的解決，將推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

“樓市雖然有泡沫，但房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟軟著陸的安全氣墊。在這一層面的考慮下，樓市崩潰論是比較無力的說法。”基于這一理念，黎文江堅持對房地產(chǎn)市場看好的信心。

廣東省房地產(chǎn)研究會副會長、寒桐投資顧問工作室總經(jīng)理韓世同：

適當(dāng)降價或是當(dāng)前最好選擇

縱觀全國房地產(chǎn)市場，去年一線城市成交火爆，二三四線城市都有點低迷。但從今年開始即出現(xiàn)分化跡象，一線城市勢頭并不好，一二季度成交量全面下降；而二線城市如杭州、長沙，年初時就呈現(xiàn)出全面降價的情況。進(jìn)入下半年，一線城市也開始步入價格跳水的初始階段。韓世同告訴記者，廣州今年前7個月已出現(xiàn)三輪輪番降價，8、9月更是逐漸開啟了全面降價的格局。

就三四線城市而言，廣東目前的形勢要比內(nèi)地好。廣東有兩個一線城市，廣州和深圳的房價、成交對市場有著示范性的影響力。“在這兩個城市的帶動下，廣東的二三四線城市今年樓市也還算較穩(wěn)定。”韓世同談到，個別城市情況還不錯，比如今年佛山取消限購后，樓市成交可媲美廣州。中山、珠海由于受到局部的利好影響，房價也比較穩(wěn)定。

政策方面，目前房地產(chǎn)調(diào)控還是以分類調(diào)控為主。韓世同分析，分類調(diào)控是各地根據(jù)自己的實際情況來采取相應(yīng)措施，目前以寬松為主，都離不開“如何刺激市場，促進(jìn)成交，又讓房價相對穩(wěn)定”的主題，當(dāng)中并沒有特別強調(diào)房價要下降。

面對高庫存，為了打破市場的觀望現(xiàn)狀，發(fā)展商的選擇主要有以下三種。一是“保價無釋”，現(xiàn)在如果不做適當(dāng)?shù)膬r格調(diào)整，就基本沒成交；二是“以價換量”，稍把價格降一降，就能促進(jìn)庫存走量；三是如果挺不住了，再做大幅度降價來促銷。“要不要降價、什么時候降”是發(fā)展商自身的選擇，韓世同認(rèn)為，就目前而言，及時適當(dāng)降價或是發(fā)展商最好的選擇。

過去6年間四次政策調(diào)整

2008年～2009年

2008年出現(xiàn)調(diào)整期的直接原因是全球金融危機，結(jié)果是政府出手四萬億貨幣投放救市，對經(jīng)濟強刺激的結(jié)果是出現(xiàn)2009年的樓市繁榮期。

2011年～2012年3月

2011年，全國房地產(chǎn)市場在全方位的限制性環(huán)境中生長。這一年，央行總共3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。信貸日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)運行整體放緩。

2012年4月～2013年11月

第三次調(diào)整期的原因是出現(xiàn)限購限貸，導(dǎo)致成交量下滑。

2013年11月至今

各種限制性房地產(chǎn)政策相繼出臺，如新國五條、上海的滬七條、深八條，穗六條等，再加上房貸收緊，使購房者陷入觀望。

數(shù)說GDP：四次市場調(diào)整期的GDP增速都跌破7.5%，每次調(diào)整期都持續(xù)15個月左右。