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過去幾個月里，隨著樓市的頹勢逐步顯露，幾年來政府出臺的限購等“樓市調控”措施紛紛得到松綁，而在上周，一個新的動向也在漸漸走向明確—限貸措施也可能放松。從上周初開始，“央行即將發(fā)文放松限貸”的傳聞就不脛而走。不過，直到現(xiàn)在，此事仍停留在“高概率猜測”的層面，來自不同口徑的信息撲朔迷離，是否放松，放松幅度如何，依然不能確定。

在眾議洶洶之時，四大行統(tǒng)一口徑，強調房貸認定的松綁目前暫無消息。但是銀行的口風也有很多松動，而且沒有多高的“辟謠”熱情，顯示銀行并不擔憂這些傳聞。比如，中國銀行確認，對不同的購房需求可以采取差異化策略。農業(yè)銀行表示，各地分行可根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r和政府政策，自己制定具體房貸政策。到9月25日，央行副行長劉士余雖然呼吁“具體內容請耐心等待文件”，但仍強調“惠民生、調結構”始終是工作的“重中之重”。地方政府方面，對限貸松綁基本持歡迎態(tài)度。

不同主體對限貸放寬的含混不一的表態(tài)，反映了它們的不同心態(tài)。正在面臨巨大壓力的房企和地方政府希望看到約束的解除，希望以此刺激需求從而帶來樓市的回穩(wěn)，因此其態(tài)度趨于支持。但銀行表態(tài)依然保持謹慎。不過在樓市問題上，銀行尤其是地方銀行已經(jīng)和地方政府成為利益共同體，也不愿看到樓市下行和自身風險的增大。所以，從各種跡象看，限貸的松綁漸行漸近，首套房認定標準的放寬應該不是空穴來風，而且房貸利率可以打七折的新政也可能推出。

在松綁的形式上，市場傳言稱，只要房貸還清就可以享受首套房按揭政策，這將成為一種普遍措施。據(jù)報道，福州、杭州、南京等地已經(jīng)確認，只要購房人償清購房貸款，再申請房貸時就按照首套房來認定。這種做法被稱為“認貸不認房”，意思是，只要貸款余額還清，不論購房者是否擁有其他房產(chǎn)，再買房時都視為首套房。如果是這樣，那將把首套房的認定標準變得非常寬松。

目前為止，很多銀行執(zhí)行的是“認房又認貸”的做法，需要在購房者無房也無抵押貸款記錄時，才認定為首套房，無疑，這要比“認貸又認房”嚴格得多。“認房又認貸”對改善性住房需求產(chǎn)生了很大打擊，因為想置換住房的人即使已經(jīng)把房屋賣掉，變?yōu)闊o房狀態(tài)了，但因為有過住房貸款，所以其再買房也要被視為二套房，承擔更大的首付比例和利率，這導致很多人望而卻步，也影響了二手房的供應，從而事實上對促使房價下降不利。一種居于其間的標準是“認房不認貸”，即只看買房時是否有房，而不管過去是否有過貸款，但其實其嚴格程度與“認房又認貸”的差別也不是很大。如果真能普遍改為“認貸不認房”，對樓市必然是一個重大利好。

限貸政策出臺的“理論基礎”是區(qū)分所謂投資性需求、投機性需求和自住需求，通過限制二套房貸款來打擊、抑制投機性需求，從而起到降低房價的目的。但這一理論存在很多問題。首先，購房者購買同一套房屋時就往往混雜了多種動機，難以做如此清晰的界分，其次，政府設定的這種人為判斷方式也不能反映多種多樣的現(xiàn)實，比如長期在大城市居住的人和新流入的人，已經(jīng)結婚生子的人和剛剛參加工作的人，對房屋的需求量都是不同的，采取“一刀切”式的判斷標準必然會導致錯認和誤傷，往往打著抑制投機性需求的名義，而產(chǎn)生了損害合理自住需求的效果。

同時，限貸政策往往對較低收入人群造成比較大的沖擊，因為高收入者會更多選擇一次性付款方式買房，或者很高的首付比例，從而讓限貸無所施其力，而較低收入者要更多依賴貸款。這一點與限貸的初衷是相背離的，因為政府抑制房價的一個重要考量是要縮小不動產(chǎn)擁有狀況造成的貧富差距。歸根結底，限貸屬于一種限制交易自由的行政調控機制，必然會對市場機制造成一定的損害，導致效率損失，其表現(xiàn)是多種多樣的。

有人擔心放松限貸會促升房價，但要看到，目前許多城市取消限購并未帶來樓市反彈，往年樓市的“金九銀十”狀態(tài)，到了今年大不如昔。而限貸措施放松乃至取消之后，也未必能挽回樓市。只要購房者對樓市下行的預期依然存在，樓市就很難恢復旺盛景象。從根本上而言，當前樓市的趨冷并非限購限貸政策之功，而是供求關系變化的結果，也因此，取消限購限貸也未必就能消彌樓市的下滑壓力，而且目前銀行面對樓市整體形勢已產(chǎn)生惜貸情緒，不愿積極增加房貸發(fā)放。銀監(jiān)會在上半年工作會議上也要求商業(yè)銀行審慎發(fā)放信貸。所以取消限貸的效果會很有限。

從原理上說，樓市和其他任何市場一樣都必然存在著漲落周期，因為政府并非全知全能，不能預測和掌握市場走向，也不能替代市場來配置資源，所以任何人為設定的限制交易措施，都有可能與現(xiàn)實需要錯位，與樓市周期錯位，導致樓市漲落的幅度被人為放大。之前中央嚴令各地城市限購限貸，在樓市低迷時又被迫默許地方放松，“上綁”時是多么急切，“松綁”時又是多么慌亂，非常鮮明地說明行政干預政策總會導致跋前疐后、進退失據(jù)的結果。

所以，取消或者大力度地放松限貸，在大方向上是對的。支持這么做，并不是不愿看到房價下行，而是要讓市場成為樓市走向的決定性力量。同時，這也不意味著對地方政府的任何所謂“救市”措施都無條件支持，而需要區(qū)別對待，比如，如果是采取財政補貼等方式鼓勵購房，顯然是僭越了市場與政府邊界，應當反對。

取消行政干預只是開始，歸根結底，樓市回歸健康合理，根本還是需要地方政府走出“賣地財政”，同時需要改革土地流轉政策，繼續(xù)推進農村集體建設用地與國有土地平等入市，通過增加土地供給來平抑房價，惠及民生，進而讓經(jīng)濟擺脫對地產(chǎn)的依賴，實現(xiàn)經(jīng)濟的結構性調整與轉型。