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繼建設(shè)銀行、工商銀行之后，24日，中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行也回應(yīng)了松綁“限貸”的傳聞。至此，幾天來(lái)備受關(guān)注的房貸政策調(diào)整，四大行均已有所表態(tài)：既不肯定也不否定，而是強(qiáng)調(diào)支持合理需求適時(shí)調(diào)整政策。截至目前，職能部門尚未有明文政策出臺(tái)，市場(chǎng)對(duì)于“房貸政策調(diào)整”的討論再度升溫。這樣一種撲朔迷離的狀態(tài)傳遞出了什么信息？

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，各大銀行還在“投石問(wèn)路”。業(yè)內(nèi)人士指出，房?jī)r(jià)問(wèn)題核心是貨幣。當(dāng)前，房地產(chǎn)政策的調(diào)整正從相對(duì)外圍的“限購(gòu)”向更為核心的“限貸”傳遞。深陷“焦慮”狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何，很大程度上取決于信貸政策的招數(shù)變化。

“限貸松綁”銀行態(tài)度微妙

來(lái)自媒體公開(kāi)的報(bào)道說(shuō)，銀行的房貸政策即將出現(xiàn)全新變化，只要還清房貸，都可以算“首套”；首套房利率重返“七折時(shí)代”；二套房的限制也有松動(dòng)。據(jù)稱，這是央行[微博]上周召集四大行開(kāi)會(huì)吹風(fēng)的主要“想法”。不過(guò)，這一傳言很快遭遇了“滑鐵盧”，各商業(yè)銀行均否認(rèn)調(diào)整了房貸政策。

記者多方求證發(fā)現(xiàn)，銀行對(duì)“限貸松綁”態(tài)度微妙：中行表示，總行已授權(quán)當(dāng)?shù)胤中锌梢园凑帐袌?chǎng)需求和政策變化適時(shí)調(diào)整相關(guān)政策，對(duì)不同的購(gòu)房需求采取差異化策略，提高審批效率，提升服務(wù)能力，積極支持居民合理購(gòu)房需求。工商銀行對(duì)新華社記者回應(yīng)稱，依舊積極支持個(gè)人住房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合理信貸需求，“正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化和相關(guān)政策的調(diào)整，并將及時(shí)做好相關(guān)信貸政策的銜接，不斷完善相應(yīng)的金融服務(wù)”。建設(shè)銀行則表示，建議完善差別化住房信貸政策，尤其是首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

“各種跡象表明，商業(yè)銀行松綁首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，由‘認(rèn)房又認(rèn)貸’調(diào)整為‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，并非空穴來(lái)風(fēng)。”上海某銀行業(yè)資深人士說(shuō)，“但銀行又有重重顧慮，很可能是由各地分行根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘星闆r出臺(tái)不同的政策。”

差別化的信貸政策引爭(zhēng)議

目前樓市限貸的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策始于2010年5月住建部、央行和銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。根據(jù)這一政策，只要符合“家庭名下有房產(chǎn)”或“有過(guò)房貸記錄”中任何一項(xiàng)，即不能算作首套房。

這一差別化的信貸政策，對(duì)抑制樓市炒作、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了積極作用，也有效降低了按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，運(yùn)行至今遭遇的一個(gè)問(wèn)題是：部分改善性住房需求被抑制，居民貸款成本走高。比如，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)個(gè)人首套房貸的占比已在90%左右，房貸按揭平均首付成數(shù)達(dá)到46%左右。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為，前幾年為了抑制樓市泡沫，出臺(tái)了很多限制性措施，信貸政策非常嚴(yán)格，比如對(duì)首套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”等，在抑制投機(jī)的同時(shí)，也“誤傷”了不少有剛性需求的購(gòu)房者。

多位接受記者采訪的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，放開(kāi)“限貸”是進(jìn)一步的標(biāo)志。如果“限貸”放開(kāi)，可能意味著管理層，至少是地方政府對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)要做全新的思考。“首套房貸‘松閘門’相當(dāng)于給居民購(gòu)房加杠桿，將能有效解決目前信貸矛盾。”廣發(fā)證券分析師沐華說(shuō)。

但是，對(duì)于放開(kāi)“限貸”，一些專家依然心存疑慮。“中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控，無(wú)疑是要走市場(chǎng)化的道路。但是，大規(guī)模地放開(kāi)‘限貸’，會(huì)不會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的強(qiáng)勁反彈？又或者，帶來(lái)市場(chǎng)信心的進(jìn)一步低落？這些市場(chǎng)的心理因素把握起來(lái)比較難。”

市場(chǎng)期待明確調(diào)控方向

自今年6月以來(lái)，國(guó)內(nèi)城市陸續(xù)松綁房屋限購(gòu)政策。截至目前，46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6城仍在執(zhí)行限購(gòu)。但放松限購(gòu)作用相對(duì)有限，各地住宅庫(kù)存量仍持續(xù)攀升。

繼放松限購(gòu)之后，福建、湖南、湖北等地又公布實(shí)施了一系列提振樓市的舉措。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭[微博]等業(yè)內(nèi)人士分析，這一輪救市旨在進(jìn)一步通過(guò)信貸、財(cái)政、稅費(fèi)補(bǔ)貼等更多手段形式刺激樓市交易復(fù)蘇。部分地區(qū)已出現(xiàn)放松首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的端倪。面對(duì)低迷，依賴土地財(cái)政的地方政府的焦慮不亞于購(gòu)房者，且已把“球”踢給了信貸監(jiān)管部門。

銀行人士建議，應(yīng)進(jìn)一步明確和規(guī)范首套房貸支持的范圍、條件和標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)滿足居民家庭購(gòu)買自住和改善型住房的貸款要求。住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊近期表示，住房?jī)r(jià)格是市場(chǎng)的重要信號(hào)，其本身不應(yīng)當(dāng)是直接的調(diào)控對(duì)象。簡(jiǎn)單地將住房?jī)r(jià)格作為住房政策的調(diào)控對(duì)象并不合適。住房政策的調(diào)控目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是供求平衡、市場(chǎng)平穩(wěn)。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，樓市相關(guān)各方均處于“深度焦慮”狀態(tài)。地方政府、監(jiān)管部門既想放松“行政之手”微調(diào)樓市，又擔(dān)心松綁“限貸”被過(guò)度解讀為刺激樓市；商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者則期待明確調(diào)控方向，讓市場(chǎng)發(fā)揮作用。