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二、房產(chǎn)稅

高房價成了某種“公憤”。各種辦法，都得用。好事者，環(huán)顧了一下世界，好像發(fā)現(xiàn)了新大陸。房價真正的殺手锏，不是什么提高首付比例，也不是行政限購，而是房產(chǎn)稅。開始的時候，討論的是物業(yè)稅。

物業(yè)，一般認為，是香港的提法，指的是房產(chǎn)和地產(chǎn)。后來覺得不妥，因為大陸的土地并非私有，只有地上的建筑才是私有的。后來，就變成房產(chǎn)稅。而房產(chǎn)稅，是1986年就有的一個稅，不過只對經(jīng)營性的房產(chǎn)征稅。現(xiàn)在要征收，只需擴大一下范圍，對非經(jīng)營性房產(chǎn)業(yè)征就可以了。如果是物業(yè)稅，還要重新立法。

2011年，重慶和上海兩個城市，開始試點征收，但是，征收的范圍較窄，所獲不多，而合適全面推開，一直在討論中。

圍繞房產(chǎn)稅，有兩個問題，一是，該不該征房產(chǎn)稅，二是，房產(chǎn)稅能不能降低房價。

主張征收的人認為，發(fā)達國家普遍征收房產(chǎn)稅，因為房產(chǎn)是不動產(chǎn)，搬不走，很難隱藏，稅收逃不掉?？梢詾榈胤秸?，提供穩(wěn)定的收入來源，所以，很多國家的地方收入，房產(chǎn)稅是主角。如果從長遠角度，我也同意征收房產(chǎn)稅。但是，目前就征，是很不合適的。

長期看，真正意義的房產(chǎn)稅，是財產(chǎn)稅，征稅的標的，是完全意義上的私有財產(chǎn)?？墒牵瑖栏裾f，中國沒有一個人，擁有自己的房產(chǎn)。真正意義的房產(chǎn)，包括兩部分，土地和地上建筑物。即使拿到了房產(chǎn)證的人，也只是擁有地上建筑物部分，而并不同時擁有土地，不過是擁有70年的房屋租賃權(quán)而已。70年之后怎么辦，還需要法律的進一步明確，或者繳費延期，或者免費自動延期70年，主動權(quán)都不在業(yè)主一方。而稅收，本質(zhì)上是對私的侵犯。對不具有完全所有權(quán)的房產(chǎn)征稅，在法理上，是有重大瑕疵的。盡管目前，個別地方，已經(jīng)在征收房產(chǎn)稅，也不能說明，這樣征稅就是適當?shù)摹?/p>

有人說，人家美國就征收房產(chǎn)稅，是的，房產(chǎn)稅，確實是美國地方政府的重要收入來源?？墒?，不要忘了，美國購房人，擁有包括土地、天空和地上建筑物在內(nèi)的全部的所有權(quán)。假使在房子下800米之內(nèi)發(fā)現(xiàn)了石油或者礦藏，這些石油和礦藏也是屬于購房人的，而頭上的天空，也是私人空間。

嚴格說來，現(xiàn)在征收的土地出讓金，就是國外的房產(chǎn)稅。因為土地出讓金，是強制征收的，將來成為房價的一部分，而且一下子就征收70年的，遠超過一般人居住的時間，恰好就是財產(chǎn)稅的特征。要征收房產(chǎn)稅，除了清理整頓其他亂七八糟的收費，取消土地出讓金，也是前提之一，否則就是明顯的重復(fù)課稅。

個別地方試點征收房產(chǎn)稅，初衷是配合其他調(diào)控措施，一奇來降低房價。這是典型的為達到某個行政目的“集思廣益”、“想方設(shè)法”的產(chǎn)物?？墒?，房產(chǎn)稅降低房價，可能只是一廂情愿。

在國人的傳統(tǒng)觀念，以及政策的意圖中，住房是消費品，頂多是最大的消費品。這樣的認識，是很偏頗，并且不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展的。住房有消費的屬性，但住房主要是投資品，而且在本質(zhì)上是投資品。這是為什么？

人們購買住房，可以獲得兩個方面的收益。一個是有了自己的房子，就可以不用支付租房的房租，即節(jié)約了租金。注意，即使所有人不出租，而是自己居住，所有人也獲得了相當于市場租金的收益，即隱性收益；另一方面，在正常情況下，房屋具有保值增值的特點。有人以北京的房產(chǎn)為例，研究房屋價值的變遷，發(fā)現(xiàn)，除了極端的戰(zhàn)爭和革命時期，房價一直是上漲的。住房的增值，是擁有房產(chǎn)的第二項收益。這是典型的投資品屬性，或者金融屬性。

消費品和投資品的區(qū)別是，人們購買消費品是為了消費它，不是為了增值，一般說也不會增值，而購買投資品不是為了消費，而是為了增值收益。我們不否認有部分買房的人，就是自住，不想出售獲利，但是，前文表明，即便如此，他們還是享有了增值的收益。另一方面，對消費者來說，消費品的價格是越低越好，在其他條件相同的條件下，價格越低人們買的越多。而投資品的購買，則取決于人們對于未來的預(yù)期收益的估計，跟現(xiàn)價的關(guān)系不特別大。買房的人，是不是有這種特征呢？顯然是有的，主要預(yù)計房價上漲，人們就會購買，不管現(xiàn)價多高。

房產(chǎn)稅能降低房價的依據(jù)是，房產(chǎn)稅增加了納稅人保有房產(chǎn)的成本，每年都要為名下的房產(chǎn)交稅，如果稅率足夠大，那投資房產(chǎn)，還不如轉(zhuǎn)投其他。如果房地產(chǎn)的投資(在中國經(jīng)常被稱為投資購房，其實，投資和投機本質(zhì)是一樣的，不過投機有貶損之意)下降了，需求下降了，就有利于房價“回歸合理價位”。

有人說，美國的房產(chǎn)稅稅率就很高。是的，美國一些州的房產(chǎn)稅比較高，但是，不要忘了，美國政府對房地產(chǎn)的其他稅費，是沒有的，如果只是征一個房產(chǎn)稅，就不能說是高的了。如果稅收能降低房價，那么，美國、香港以及中國內(nèi)地的房價，就不會那么瘋狂過。過去的十幾項稅收，都沒有降低房價，再增加一個房產(chǎn)稅，就可以指望房價下來？

房產(chǎn)稅是否一定能打擊投資或者投機呢？這要看人們對未來房價上漲的預(yù)期。如果業(yè)主把房子出租，則在房產(chǎn)稅普遍征收的情況下，業(yè)主可以在原有租金基礎(chǔ)上，把房產(chǎn)稅加上，一齊由租客承擔。當然也有可能轉(zhuǎn)嫁一部分，如果租客的需求不那么迫切的話。如果業(yè)主不出租，而是自住，等待出售，則業(yè)主可以在未來出售時，將全部或者部分稅收轉(zhuǎn)給購買者承擔，這同樣取決于房地產(chǎn)市場的供求對比。如果人們預(yù)期房價還會上漲，則大部分或者全部房產(chǎn)稅們?nèi)匀豢梢酝ㄟ^提高售價由買房者負擔。

所以，斷然說房產(chǎn)稅能打擊投資或者投機，是不確當?shù)?，一切取決于市場供求狀況，畢竟房地產(chǎn)投資是長期投資。就現(xiàn)在的情況看，中國正處于城市化進程中，在整個的城市化過程中，房價將是一種上漲的趨勢，必須等到這個過程的后期，房價才會真正穩(wěn)定下來。這還不考慮富人投資渠道的狹窄等問題，考慮到后者，情況可能更不支持降低房價。

對于房產(chǎn)稅的擔心，還來自對稅款使用的疑問。即使普遍征收房產(chǎn)稅成為事實，房產(chǎn)稅如何使用的問題，仍然是值得憂慮的。因為地方政府經(jīng)常處于捉襟見肘的窘境，更加之，財政支出的公共性并不明顯，或者沒有達到公共財政應(yīng)該有的水平，人們有理由懷疑，房產(chǎn)稅不過是為地方財政增加了一個收入來源，而稅款本身并不會用于有關(guān)的社區(qū)型服務(wù)。與之相對照，美國的房產(chǎn)稅，70-80%，用于社會的公立學(xué)校支出，剩下的用于公立圖書館，殘疾人服務(wù)，用于政府支出的不過3-5%左右。在沒有規(guī)定好稅收用途前，貿(mào)然開征房產(chǎn)稅，也是不適當?shù)摹?/p>

三、政府的責任

住房本來是私人物品，非公共物品，所有人通過住房市場解決居住問題，并沒有什么不妥。但是，考慮到住房的價格高，可能超出部分人群，特別是最低收入者的承受能力(這個承受能力是租房的費用)，政府處于公平考慮，也會為居民提供部分幫助。提到這一點，人們經(jīng)常說道美國、新加坡，以及香港地區(qū)政府為居民提供的住房服務(wù)。

新加坡是一個極端的情況，新加坡永久居民，80%以上的人，居住在政府提供的房子里，叫“組屋”。這個很讓中國老百姓羨慕，于是，有人說，既然新加坡行，我們?yōu)槭裁淳筒恍心?？我們真的不行?/p>

新加坡是一個很小的國家，只有500多萬人，而且是一個城市國家，新加坡又是發(fā)達國家，政府財力也很雄厚。在這個基礎(chǔ)上，通過對有工作的人收取中央公積金的方式(相當于工資的35%，雇員雇主同時繳納)，籌集資金，再由國家免費提供土地，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)組屋。其實，也是羊毛出在羊身上，政府不過是提供了土地，減免了稅收。政府為絕大部分人提供房子，也有集約利用極端寶貴的土地資源的意圖。中國的情形，相去甚遠。

中國政府也為解決居民住房問題想了很多辦法，遺憾的是，并不十分成功。

中國也有公積金制度，在開始，只有那些在城里有戶口，有正式工作，特別是在機關(guān)、國企和事業(yè)單位工作的人，才有公積金，個人從工資中拿出一部分，政府照個人繳納的同樣數(shù)額給予補助。后來，才逐步擴大到所有在職的人員。公積金的主要用于買購買或者大修住房。

公積金制度是缺乏效率的，一是有公積金的人，有固定工作，穩(wěn)定收入，完全可以獲得商業(yè)銀行抵押貸款，由公積金提供更低利率的貸款沒有必要；而那些真正需要優(yōu)惠貸款的，恰好是那些沒有公積金的人。二是，公積金源源不斷繳進來，使用卻有限，于是有大量的結(jié)余，是真正的浪費。更不用說，公積金中心，還養(yǎng)活著全國各地一大批沒有效率的人。公積金也是不公平的，憑什么政府要補貼那些有固定工作和收入的人？以及，部分國企，給職工大量補貼公積金？現(xiàn)在需要考慮的是，取消公積金制度，把金融支持的角色，全部交給商業(yè)銀行。

保障房制度，也經(jīng)歷了一個曲折的過程。開始，各地政府，大量建設(shè)經(jīng)濟適用房。所謂經(jīng)濟適用房，就是面積較小，內(nèi)部設(shè)施也較為簡單的房子。開始，地方政府認為，有錢人可以去市場買房子，也就是高價房，而最低收入者，可以租便宜的房子。那么，中間層，或者說“夾心層”，是最需要政府幫助的。很明顯，政府的意圖還是，有能力的人，還是擁有自己的房子。北京市第一個經(jīng)濟適用房小區(qū)，是著名的回龍觀小區(qū)。后來，媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，居住在回龍觀的人，很多是開奔馳寶馬的。后來，有關(guān)部門辯解說，住的時候并沒有奔馳寶馬，是住進去后才買的。這是在開玩笑了。

經(jīng)濟適用房的分配中，肯定會充滿腐敗。因為經(jīng)濟適用房是有產(chǎn)權(quán)，住滿一定年限后可以出售的。而由于政府免費提供土地，又是面對中低收入者，是具有福利性質(zhì)的住房，所以價格相當?shù)?，與市場價格差距巨大，再小的房子，也可通過出售獲利幾十萬。

經(jīng)濟適用房只給那些具有資格的人，比如收入和人均居住面積低于一定水平等都有限制。但是，在收入來源多元化，沒有建立起全國范圍的嚴格的收入財產(chǎn)信息統(tǒng)計系統(tǒng)，難以查清一個人的收入和財產(chǎn)真實狀況之下，在一個講人情，講關(guān)系的社會里，面對如此誘人的利益，怎么保證經(jīng)濟適用房的審查部門的工作人員，能秉公執(zhí)法，嚴格把關(guān)呢？我憑什么給你經(jīng)濟適用房指標？除非你賄賂我，背后的交易和內(nèi)幕，可想而知。比如2009年6月，武漢市舉行經(jīng)濟適用房電視公開搖號，細心市民發(fā)現(xiàn)，搖中的6個號碼的購房資格證明，編號居然是相連的號碼。這就是著名的“武漢六連號事件”。此前，武漢在全國第一次通過電視直播搖號，被住建部稱為“武漢模式”，這真是莫大的諷刺。還是2009年，河南鄭州市須水鎮(zhèn)西崗村，原本被劃撥為建設(shè)經(jīng)濟適用房的土地上，竟然被開發(fā)商建起了12幢連體別墅。北京市，還出現(xiàn)大規(guī)模經(jīng)適房出租的現(xiàn)象。我相信，這些丑聞，不過是冰山一角而已。

經(jīng)適房的方向是錯誤的，夾心層，是不需要政府操心的，他們完全可以在市場上租房，居者有其屋的觀念也是沒有道理的，盡管你可以那么想，但是，憑什么政府要保證每個家庭都要擁有自己的房子？人們不能實現(xiàn)的想法多了。經(jīng)適房雖然便宜，但是，以回龍觀為例，面積卻不小，100多平米很普遍，即使按照比市價低出售，一套也需要50多萬。一個家庭，有50萬的收入或者積蓄，難道還需要政府關(guān)照買房嗎？!

部分央企，機關(guān)事業(yè)單位，為自己職工大量購房，一律冠以經(jīng)適房名義，也讓經(jīng)適房變了味。

同樣錯誤的政策，還有所謂的“兩限房”，也就是限地價和限房價的房子，由政府地價供應(yīng)土地，限制開發(fā)商利潤，也是供給夾心層購買。其中的尋租行為和腐敗，與經(jīng)適房如出一轍。

應(yīng)當建立專門的審計機構(gòu)，對過往所有經(jīng)適房和兩限房的所有者進行重新甄別，并且禁止上市交易和出租，對存在舞弊行為的，可以追究其法律和經(jīng)濟責任。

為公平計，政府應(yīng)該為最低收入者提供居住條件，注意不是房屋本身。最近幾年，各地開始興建廉租房和公租房等保障房，算是方向?qū)︻^的。因為廉租房和公租房，都僅僅提供租賃，不是產(chǎn)權(quán)。但是即便如此，廉租房和公租房的面積，也要適當，只給那些最低收入者或者最貧困者，凡是能通過市場租賃者，一律交給租賃市場解決問題，畢竟，政府的錢，來自于稅收，如果政府鋪的攤子太大，將侵害其他人的利益，更要特別防止建設(shè)超大的，豪華的廉租房和公租房。據(jù)報道，上海等地，已經(jīng)出現(xiàn)大量廉租房小區(qū)大量空置，無人申請的問題。一是因為租金不便宜，很多人現(xiàn)租賃價格低于廉租房的租金，二是地方太偏遠，即使勉強去住，也不過是權(quán)宜之計。

建設(shè)保障房，國務(wù)院有一個從2010年起的五年建設(shè)3600萬套的計劃。問題是，建設(shè)保障房的資金，主要由地方政府籌措，地方政府的土地出讓金雖然不少，也有規(guī)定，出讓金要有部分資金用于保障房的建設(shè)，可是，地方政府沒有積極性。保障房是個大概念，除了廉租房公租房，也包括棚戶區(qū)改造、危舊房改造，安置房等等。盡管每年地方都完成了指標，但是，都有拼湊之嫌，真正增加的住房供給并不多。

保障房的分配，問題更大。跟經(jīng)適房一樣，因為缺乏準確信息，誰是真正需要保障房的人，難以甄別。真正的窮人，建再多房子，也輪不到他們。解決之道，必須是縮小保障房的規(guī)模，更嚴格的審核。