久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

四、中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫么

對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)和高房?jī)r(jià)的擔(dān)憂，還來(lái)來(lái)自對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的恐慌。很多人喜歡拿日本上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫破裂說(shuō)事，將之與中國(guó)的情況作簡(jiǎn)單類比。比如日本經(jīng)濟(jì)80年代迅速成長(zhǎng)，日本制造在世界大行其道，日元相應(yīng)升值。東京等城市地價(jià)和房?jī)r(jià)飆升，日本政府采取了寬松的金融貨幣政策，然后在90年代，地產(chǎn)泡沫破裂，經(jīng)濟(jì)從此進(jìn)入長(zhǎng)期的下降通道。而中國(guó)制造正逢其時(shí)，人民幣也在升值，金融危機(jī)之后，也采取了適度寬松的貨幣政策，北京、上海等城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)，也出現(xiàn)了飆升的局面。一旦房?jī)r(jià)泡沫破裂，勢(shì)必引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期衰退等等。

什么叫泡沫？資產(chǎn)的泡沫，簡(jiǎn)單說(shuō)，就是資產(chǎn)價(jià)格中不能由實(shí)體經(jīng)濟(jì)解釋的部分。日本的房地產(chǎn)有泡沫，包括日本學(xué)者在內(nèi)的全世界經(jīng)濟(jì)學(xué)家公認(rèn)的。日本有高新技術(shù)，很高的教育水平，日本人勤奮，是工作狂，日本人跟我們一樣喜歡高儲(chǔ)蓄，高投資，這些都促進(jìn)了日本經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和崛起。日本企業(yè)和個(gè)人，在賺了錢之后，除了買股票和地產(chǎn)，沒(méi)什么可以投資的，與房地產(chǎn)價(jià)格一同飆升的還有股市的價(jià)格。那個(gè)時(shí)候，日本人在富裕起來(lái)后，第一次知道了除了實(shí)業(yè)，金融業(yè)可以賺錢，而且能更快地賺錢，企業(yè)也熱衷于上市融資。

從17世紀(jì)第一次大泡沫事件，也就是著名的荷蘭郁金香狂熱，到19世紀(jì)的密西西比計(jì)劃以及英國(guó)南海事件，泡沫都是起于一個(gè)動(dòng)聽(tīng)的故事，或者發(fā)現(xiàn)新的能帶來(lái)企業(yè)利潤(rùn)高增長(zhǎng)的礦藏，有人帶頭進(jìn)入，大量人群蜂擁跟隨，始作俑者率先撤退，引起恐慌性跟風(fēng)，泡沫破裂。日本90年代的房地產(chǎn)崩盤，雖然與前述的講故事不同，但是，也有異曲同工之處，即沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的支撐。

日本的城市化在70年代就完成了，東京等大城市的人口進(jìn)出基本平衡。資產(chǎn)價(jià)格可以膨脹，這是正常的，但是，不可脫離實(shí)質(zhì)需求太遠(yuǎn)，價(jià)格不斷飆升之后，頭腦清醒者，將選擇離場(chǎng)，當(dāng)離場(chǎng)者達(dá)到規(guī)模后，恐慌就會(huì)形成。沒(méi)有了真實(shí)的購(gòu)買者，只剩下急于出售者，市場(chǎng)必然崩潰。故事沒(méi)人再相信了。

中國(guó)的房地產(chǎn)也有泡沫，特別是寬松的金融政策下。但是，中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)日本式的房地產(chǎn)崩潰。因?yàn)橹袊?guó)的城市化剛剛完成50%，一般認(rèn)為70%的時(shí)候，才算是基本完成，這還需要幾十年的時(shí)間。城市化意味著，人群將從農(nóng)村到城市，從小城市向中等城市，從中等城市到大城市，從所謂三線城市到二線城市，再到一線城市的遷移。人進(jìn)城，就需要房子住。所以，中國(guó)的房地產(chǎn)，從長(zhǎng)期看，還有堅(jiān)實(shí)的購(gòu)買支撐，即使講故事，也會(huì)有人信。加之，前文提及的，中國(guó)人的文化中，有喜歡置業(yè)的基因。中國(guó)富人，平均擁有三套房子。這也是日本人和日本文化中，沒(méi)有的。因此，按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)價(jià)值與GDP之比(如日本在1992年房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)大約是1.5倍，也就是)，或者房?jī)r(jià)收入比，簡(jiǎn)單套用中國(guó)，是太天真了。

也有人以美國(guó)2008年次貸危機(jī)進(jìn)行關(guān)照，認(rèn)為中國(guó)也將發(fā)生類似危機(jī)。中美的情況，差異甚大，美國(guó)的次貸危機(jī)，原因已經(jīng)很明確。一是給毫無(wú)還貸能力的人貸款，二是以住房抵押貸款為基礎(chǔ)，衍生出天量的金融產(chǎn)品，賣到全世界。維持這個(gè)游戲的基礎(chǔ)，是美國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲?？墒?，天下沒(méi)有不散的筵席，美國(guó)住房市場(chǎng)包括租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)，金融體系也是全世界最完善的。美國(guó)還有零首付，即使在次貸危機(jī)之后，還有零首付。美國(guó)的房子，也不貴，比如紐約的房子，就不如北京貴(二環(huán)以)。只要有固定的收入，借助銀行支持，普通美國(guó)人都能買到自己的房子，如果沒(méi)有買，那就是不想買或者根本無(wú)力買。次貸就是專門貸款給這些人，這是一定會(huì)出事的游戲。不過(guò)是因?yàn)槿A爾街的人太聰明了，他們會(huì)用各種公式、模型和一大堆專業(yè)術(shù)語(yǔ)，蒙騙普通投資者，當(dāng)今時(shí)代，你不相信華爾街相信誰(shuí)呢？

美國(guó)的房?jī)r(jià)2006年就呈現(xiàn)跌勢(shì)，2007年和2008年下降更為劇烈。房?jī)r(jià)下跌，一切以此為依據(jù)的債券，就成了垃圾。雷曼兄弟這么大的投行，都倒閉了，幾百家銀行關(guān)了張，連花旗也差點(diǎn)倒閉。經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)巨大的流動(dòng)性缺口，美國(guó)經(jīng)濟(jì)隨之停滯，世界經(jīng)濟(jì)跟著遭殃。

中國(guó)銀行對(duì)貸款人的審核是相當(dāng)嚴(yán)苛的，在最寬松的時(shí)候，首付最低降到20%，根本沒(méi)有零首付，只付最低首付的購(gòu)房者僅僅占全部購(gòu)房者的一個(gè)很小的比例，有四成人是付全款的。更重要的是，中國(guó)幾乎沒(méi)有以住房抵押貸款為依據(jù)的金融衍生品，按理說(shuō)這是個(gè)缺憾，應(yīng)該適度發(fā)展，搞些資產(chǎn)證券化。這倒不是說(shuō)沒(méi)有這個(gè)心，主要是沒(méi)有這個(gè)專業(yè)能力吧。中國(guó)十分缺乏金融人才，國(guó)內(nèi)的金融教育要落后美國(guó)至少二十年。

張五常教授2011年，在上海財(cái)經(jīng)大學(xué)的一次演講中，曾經(jīng)說(shuō)過(guò)一句話，是很有趣的，他說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)有泡沫，不過(guò)這泡沫是鋼做的。

中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)攀升，有中國(guó)特殊的政治經(jīng)濟(jì)體制原因，也有文化和心里因素的作用，不能因?yàn)槿毡尽⑾愀鄢霈F(xiàn)過(guò)房地產(chǎn)崩盤，就斷言中國(guó)會(huì)重演這一幕。

五、中國(guó)房地產(chǎn)的前景

就短期看，中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)高企的狀況，還將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期。這個(gè)時(shí)期的長(zhǎng)短，取決于政府財(cái)政制度，特別是稅收制度的改革進(jìn)程，取決于對(duì)于投資領(lǐng)域的對(duì)內(nèi)開放程度。，也取決于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化速度。如果土地財(cái)政繼續(xù)，地方政府照舊追求GDP，而對(duì)民間資本投資領(lǐng)域還延續(xù)實(shí)質(zhì)性的歧視制度，而以投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式?jīng)]有改觀，高房?jī)r(jià)就不能降下來(lái)。上述制度不改，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，就還是房地產(chǎn)，沒(méi)有房地產(chǎn)的繁榮，上下游幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都將被掣肘。地產(chǎn)界著名領(lǐng)袖任志強(qiáng)先生曾戲言：沒(méi)有房地產(chǎn)，就沒(méi)有新中國(guó)。

但是，在長(zhǎng)期，房地產(chǎn)將歸于平穩(wěn)發(fā)展的路徑。因?yàn)橹袊?guó)的城市化終將完成，中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改革，在內(nèi)外壓力之下，終將從投資過(guò)渡到以消費(fèi)為主要拉動(dòng)力量。那個(gè)時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)的供求將趨于均衡。在這個(gè)過(guò)程中，最需要防止的是大起大落，行政方法太過(guò)僵硬，還會(huì)傷及無(wú)辜，盡量避免，這不但包括行政限購(gòu)，也包括建設(shè)保障房。

自房改以來(lái)，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)卓著，房地產(chǎn)的繁榮改變了中國(guó)城鄉(xiāng)的面貌。我們的一個(gè)基本結(jié)論，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，是房地產(chǎn)市場(chǎng)化的結(jié)果，市場(chǎng)化的方向，必須堅(jiān)持。而房地產(chǎn)的亂象和不盡如意，都有不當(dāng)行政干預(yù)的影子。房地產(chǎn)業(yè)本來(lái)并不特殊，政府在其中的過(guò)分作為使得房地產(chǎn)成了特使行業(yè)，并且政府還常常把矛盾集中于自己身上。當(dāng)初決定房改的時(shí)候，就該果斷退出市場(chǎng)，只做最小必要規(guī)模的保障房，而不是一面說(shuō)要改革，一面又通過(guò)收取大量稅費(fèi)，土地出讓金，以及容忍大量央企進(jìn)入這個(gè)本來(lái)可以良好競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，容忍機(jī)關(guān)和國(guó)企為職工大量置業(yè)，政府實(shí)際上并沒(méi)有退出，而長(zhǎng)期留戀建設(shè)經(jīng)適房，更是造成積重難返的局面。

房?jī)r(jià)要想回歸正常，政府在其中的行為，首先要回歸正常，這就是我們?cè)诜康禺a(chǎn)發(fā)展上的一個(gè)總體的結(jié)論