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9月已過(guò)大半，就目前廣州新建商品住宅成交情況來(lái)看，“金九”效應(yīng)尚未顯現(xiàn)。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，從7月開(kāi)始，廣州一手樓成交套數(shù)和均價(jià)已經(jīng)進(jìn)入下行通道。有關(guān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年9月前三周，廣州全市新建商品房成交量為3011套，相比去年同期的4666套下降了35.5%。成交低迷一方面反映出近期推盤(pán)量有限；但另一方面，降價(jià)并未帶動(dòng)成交回暖，市場(chǎng)觀望氣氛依舊濃厚。

開(kāi)發(fā)商是否會(huì)在黃金周期間推出更猛的優(yōu)惠措施以刺激出貨？不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不太可能出現(xiàn)大幅度的降價(jià)。有些樓盤(pán)已經(jīng)在“五一”或是中秋期間降價(jià)了，而且降價(jià)過(guò)后的市場(chǎng)反應(yīng)不太理想，所以大部分開(kāi)發(fā)商在金九銀十期間就不會(huì)采取降價(jià)措施來(lái)進(jìn)行推貨了。

戴德梁行華中區(qū)董事總經(jīng)理彭蔭喧：

開(kāi)發(fā)商策略將利于剛需族

彭蔭喧表示，市場(chǎng)憧憬已久的“降息”目前并未發(fā)生：總理近期在達(dá)沃斯的講話再次釋放信號(hào)，已被普遍解讀為“全面降息降準(zhǔn)幾無(wú)可能”。目前國(guó)內(nèi)47個(gè)限購(gòu)城市大多松綁，而廣州市民大多都在熱議兩大議題：“限購(gòu)會(huì)不會(huì)放松？房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)降”？在這議論紛紛之際，國(guó)慶黃金檔期馬上降臨，市場(chǎng)又沸沸揚(yáng)揚(yáng)傳聞“限貸放松”。每天各種消息和版本層出不窮，難怪不少準(zhǔn)購(gòu)房者心中蠢蠢欲動(dòng)，卻還口中默念“等等看”。而被限購(gòu)限貸擋在門(mén)外的剛需一族，只能等待好時(shí)機(jī)。

不過(guò)，黃金周的確是一個(gè)傳統(tǒng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，盡管有些開(kāi)發(fā)商的“急”是一如既往：2014年還剩下不到100天，業(yè)績(jī)壓力與日俱增。政府也可能同樣焦灼：按目前形勢(shì)，房地產(chǎn)投資有放緩的趨勢(shì)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)疲軟；如果沒(méi)有利好的政策出臺(tái)，會(huì)否影響黃金周后的土地拍地成績(jī)，有待考證。如果黃金周市場(chǎng)數(shù)據(jù)依然不振，開(kāi)發(fā)商到時(shí)提出爭(zhēng)取市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)策略，有可能有利于剛需的購(gòu)房者。

實(shí)際上，彭蔭喧認(rèn)為，廣州目前的庫(kù)存去化期已經(jīng)逼近15個(gè)月的高位，預(yù)計(jì)未來(lái)一兩年市場(chǎng)供應(yīng)都較充足。即使限購(gòu)放開(kāi)，市場(chǎng)也不會(huì)即時(shí)出現(xiàn)供不應(yīng)求、價(jià)格大幅反彈的情況。當(dāng)然，如果真的“限購(gòu)限貸”放開(kāi)，被抑制的需求在短時(shí)間內(nèi)會(huì)釋放出來(lái)；成交量必然會(huì)回暖，價(jià)格雖不至于去到突發(fā)性的升幅，但至少不會(huì)繼續(xù)跌；核心區(qū)域的價(jià)格更會(huì)保持堅(jiān)挺。房?jī)r(jià)不可能一直下滑，正如房?jī)r(jià)不可能一直上漲；兩種情況都是不健康的。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要是出于自身需求，力能所及，碰到合適的樓盤(pán)，該出手就出手了。

高力國(guó)際項(xiàng)目銷售及推廣部董事黃潤(rùn)滿：

“銀十”是年度抄底好時(shí)機(jī)

黃潤(rùn)滿表示，今年的金九不復(fù)往年景氣，主要基于全國(guó)各大城市紛紛松綁，僅剩下北上廣深、珠海和三亞六個(gè)城市未放開(kāi)限購(gòu)政策，市場(chǎng)對(duì)解限充滿熱忱期待，因此買家仍處于觀望狀態(tài)；同時(shí)，業(yè)主也認(rèn)為未來(lái)市場(chǎng)即將反彈，因此買賣雙方處于博弈狀態(tài)。銀十即將到來(lái)，預(yù)計(jì)這會(huì)是本年度抄底的好時(shí)機(jī)，主要考慮到以下幾個(gè)因素：第一，央行對(duì)五大行進(jìn)行5000億元SLF，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)有明顯利好；第二，限貸政策逐步放松，如部分城市出臺(tái)還清一套房，二套房屬首貸，對(duì)市場(chǎng)起了鼓勵(lì)作用；第三，金九銀十以來(lái)，發(fā)展商并未加價(jià)，更稍微下調(diào)價(jià)格以刺激出貨。

2014年的第四季，各地政府都會(huì)出臺(tái)各種刺激樓市的政策，開(kāi)發(fā)商會(huì)加快推盤(pán)，以去庫(kù)存為目的以完成全年的銷售目標(biāo)、簽約目標(biāo)及資金回籠目標(biāo)，同時(shí)由于供應(yīng)量屬于全年最高峰，因此將遇見(jiàn)接下來(lái)的時(shí)間發(fā)展商的推銷將更活躍。不得不提的是，如限購(gòu)政策一旦放開(kāi)，使用年限短、居住成本高的公寓產(chǎn)品將受到住宅市場(chǎng)的沖擊，因此，預(yù)計(jì)第四季度公寓產(chǎn)品將更積極搶占市場(chǎng)。

合富輝煌房地產(chǎn)集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師黎文江：

黃金周多數(shù)開(kāi)發(fā)商不會(huì)大降價(jià)

黎文江表示，到目前為止，廣州樓市的成交量還不是太理想，原因主要是購(gòu)房限貸還未放松。最近也有消息放出說(shuō)廣州即將放松限貸，其實(shí)這也反映了大家的期望。限貸放松可以讓更多的買家有機(jī)會(huì)買房，促進(jìn)整體的成交量。而開(kāi)發(fā)商方面，有些樓盤(pán)已經(jīng)在五一或是中秋期間降價(jià)了，而且降價(jià)過(guò)后的市場(chǎng)反應(yīng)不太理想，所以大部分開(kāi)發(fā)商在金九銀十期間就不會(huì)采取降價(jià)措施來(lái)進(jìn)行推貨了。

現(xiàn)在的買家大多都是抱著投資意識(shí)去買房的，都希望買到的房子以后會(huì)有升值的空間，所以他們基本都是買漲不買跌。另外就是政府拍賣的樓面地價(jià)上漲了，今年年初的廣鋼地塊樓面地價(jià)是13000元/平方米，而9月29號(hào)即將拍賣的一塊地的樓面地價(jià)是14000元/平方米，僅僅半年的時(shí)間就漲了1000元/平方米，所以開(kāi)發(fā)商更加不可能再采取降價(jià)措施來(lái)進(jìn)行推貨。

現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商可以從兩個(gè)方面來(lái)加大推貨力度：一是主動(dòng)尋找更多的買家；以前開(kāi)發(fā)商都只會(huì)通過(guò)發(fā)布廣告和打電話來(lái)吸引買家，而現(xiàn)在更多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始和電商合作，組織購(gòu)房團(tuán)，或者一二手聯(lián)動(dòng)，把二手房的潛在客戶也吸引過(guò)來(lái)看房；二是改善客戶需求；比如有些開(kāi)發(fā)商就能提供貸款，幫助買家把首付湊齊。隨著政府限購(gòu)、限貸的政策在一步步放松，現(xiàn)在是比較期待在金九銀十之后，十一月份左右會(huì)有另一個(gè)樓市小高潮的出現(xiàn)。

廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、資深房地產(chǎn)專家韓世同：

投資客現(xiàn)在入市不太現(xiàn)實(shí)

韓世同表示，有很多開(kāi)發(fā)商會(huì)采取以價(jià)換量的方式來(lái)進(jìn)行促銷，其實(shí)就是通過(guò)降價(jià)來(lái)達(dá)到成交量的提升。也有一些開(kāi)發(fā)商采取了變相降價(jià)的方式，買房送奧迪，或者買房送車位等等，這其實(shí)就是降價(jià)，但是絕對(duì)沒(méi)有直接降價(jià)的效果最好。目前整體的樓價(jià)一直都處于下跌狀態(tài)，這也導(dǎo)致現(xiàn)階段購(gòu)房的人群主要以剛需和改善型客戶為主，這是這類客戶階段性入市的好時(shí)機(jī)，而對(duì)買漲不買跌的投資類客戶而言，現(xiàn)在入市不太現(xiàn)實(shí)。

降價(jià)可以使得樓盤(pán)的價(jià)格趨于合理，開(kāi)發(fā)商不會(huì)有虧損，購(gòu)房者也享受到了優(yōu)惠。現(xiàn)在還有一些樓盤(pán)想出了很多辦法來(lái)吸引客戶，比如零首付購(gòu)房、優(yōu)惠貸款、或者邀請(qǐng)演藝明星助陣等等，但是這些方式的效果不會(huì)太好，可以聚集一些人氣，但是要想促進(jìn)成交量，應(yīng)該不太可能。看樓的人多并不代表成交量高，促銷方式得當(dāng)?shù)脑?，也是有可能出現(xiàn)“日光”盤(pán)的。