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進(jìn)入下半年后，限購(gòu)和限貸政策寬松與房企大面積“以?xún)r(jià)換量”形成疊加，主要城市的樓市在7、8月份弱勢(shì)企穩(wěn)，但這并未減緩全國(guó)樓市加速下滑的態(tài)勢(shì)。今年1-8月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積64987萬(wàn)平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷(xiāo)售面積下降10%。9月份前兩周，主要城市并未延續(xù)8月份回升的勢(shì)頭，環(huán)比8月周均下降11.2%。其中一、二、三線城市同比分別降35.5%、15.3%和13.8%，環(huán)比8月周均分別下降20.8%、2.4%和16.4%。因此，預(yù)計(jì)9月份的全國(guó)樓市銷(xiāo)售同比降幅會(huì)繼續(xù)加大。

9月份樓市之所以未能延續(xù)7、8月份的企穩(wěn)局面，一個(gè)原因是開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”的積極性在減弱，制約需求釋放。事實(shí)上，一線城市住宅需求很大，但房?jī)r(jià)高是制約需求釋放的主要原因。因此，二季度房企采取“以?xún)r(jià)換量”的策略時(shí)，市場(chǎng)成交開(kāi)始企穩(wěn)，特別是下半年“微刺激”轉(zhuǎn)向“新常態(tài)”后，很多樓盤(pán)實(shí)質(zhì)性降價(jià)，帶動(dòng)7、8月份主要城市的樓市企穩(wěn)。但是，由于過(guò)去幾年主要城市地價(jià)上升快于房?jī)r(jià)，融資成本很高，營(yíng)銷(xiāo)和人力成本也在上升，再加上貨幣政策全面寬松的呼聲很高，政策不斷“吹暖風(fēng)”，銷(xiāo)售量一旦有所回升，房企“以?xún)r(jià)換量”的積極性就開(kāi)始減弱，期待過(guò)去救市政策重現(xiàn)。

另一方面，主要城市土地市場(chǎng)溢價(jià)率盡管已降至10%左右，但主城區(qū)土地供應(yīng)近乎絕跡，供應(yīng)主要分布于城市邊緣，土地品質(zhì)與2012年之前不可同日而語(yǔ)，而地方政府不愿意在土地價(jià)格上讓利，新增土地開(kāi)發(fā)成本在上升，開(kāi)發(fā)毛利率前景不樂(lè)觀。因此，在消化庫(kù)存成為主題、市場(chǎng)前景不明朗的情況下，房企補(bǔ)充后續(xù)土地庫(kù)存的動(dòng)力不足，縮減拿地和新開(kāi)工是當(dāng)前房企“過(guò)冬”的不二選擇，這也對(duì)推盤(pán)和消化待售商品房造成影響。

因此，我們看到，雖然去年同期基數(shù)較低，且棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工強(qiáng)勁，但8月房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比增速放緩至6.2%，住宅新開(kāi)工面積降幅維持在兩位數(shù)。拿地和新開(kāi)工迅速放緩，導(dǎo)致1-8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速比1-7月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度創(chuàng)今年新高，累計(jì)增速創(chuàng)2010年以來(lái)新低。8月當(dāng)月房地產(chǎn)投資同比增速進(jìn)一步跌至10%以下，為兩年半以來(lái)的最低值。房地產(chǎn)活動(dòng)疲弱抑制了建筑材料、汽車(chē)、家具及家電產(chǎn)品等的需求和生產(chǎn)，拖累制造業(yè)投資同比增速進(jìn)一步放緩至11.3%，為近10年來(lái)的低點(diǎn)。進(jìn)一步推理，8月工業(yè)增加值的同比增速放緩至6.9%，為2009年3月以來(lái)的最低值，與樓市下滑直接相關(guān)。

房地產(chǎn)一頭連著生產(chǎn)和投資，一頭連著消費(fèi)。房地產(chǎn)下滑加速，一方面將惡化生產(chǎn)和投資，8月份與房地產(chǎn)密切相關(guān)的平板玻璃、水泥、粗鋼、鋼材產(chǎn)量增速都比7月回落不少，制造業(yè)投資、工業(yè)增加值增速下滑也與此相關(guān)；另一方面，房地產(chǎn)加速下滑將惡化消費(fèi)。8月份，與房地產(chǎn)相關(guān)的消費(fèi)全部下滑，家用電器和音像器材、家具、建筑及裝潢材料同比增速分別為9.7%、13.3%、12.5%，分別比7月回落了2.9、3和2.4個(gè)百分點(diǎn)。

盡管就業(yè)數(shù)據(jù)比較穩(wěn)定，但其變化具有滯后性。若房地產(chǎn)加速下滑，全社會(huì)生產(chǎn)、投資和消費(fèi)也將會(huì)下滑，主要集中于第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)率下滑是必然的。因此，在繼續(xù)保持貨幣政策定向?qū)捤煽偦{(diào)不變的情況下，未來(lái)將致力于如何完善穩(wěn)增長(zhǎng)政策，特別是保持房地產(chǎn)這個(gè)超大體量的產(chǎn)業(yè)不至于出現(xiàn)失速式下滑。

因此，在穩(wěn)增長(zhǎng)框架中，未來(lái)房地產(chǎn)的地位將上升。8月份，盡管社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比名義增長(zhǎng)11.9%，創(chuàng)2011年3月以來(lái)的最低水平，但主要受房地產(chǎn)的拖累。而食品飲料、藥品、通訊器材、金銀珠寶、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域的銷(xiāo)售繼續(xù)好轉(zhuǎn)，這意味著消費(fèi)者加杠桿的空間依舊很大。相比較上半年“微刺激”政府加杠桿而言，不管從效率還是風(fēng)險(xiǎn)考慮，下半年從居民加杠桿角度來(lái)出臺(tái)政策的效果會(huì)更好。

因此，未來(lái)在住房消費(fèi)領(lǐng)域的刺激政策會(huì)加碼。一方面，目前60%的銀行在首套房貸上仍堅(jiān)持上浮5%-10%的利率政策，較高的按揭利率未來(lái)會(huì)趨于下降。另一方面，大城市被抑制的住房需求會(huì)繼續(xù)釋放，前期調(diào)整限購(gòu)政策(主城區(qū)繼續(xù)限購(gòu)，但外圍已經(jīng)松綁)的城市可能將全面退出限購(gòu)。此外，由于目前銀行信貸和社會(huì)融資增速全面回落，房企融資渠道將進(jìn)一步擴(kuò)容。

未來(lái)管理層在樓市政策上的思路是，通過(guò)刺激銷(xiāo)售，輔之以房企“以?xún)r(jià)換量”，有效促進(jìn)去庫(kù)存，緩建房企資金鏈緊張的狀況，從而促進(jìn)房企加速拿地和新開(kāi)工，一方面穩(wěn)定投資增速，另一方面為政府續(xù)建基建投資提供資金支持。若投資不至于出現(xiàn)下滑失速，就為“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“促改革”創(chuàng)造了空間。近期財(cái)稅改革、戶(hù)籍改革、科技創(chuàng)新、國(guó)有企業(yè)改革等試點(diǎn)或總體方案陸續(xù)出臺(tái)，也就有了推進(jìn)的空間。