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尹志超38歲，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教六授、博士生導(dǎo)師、中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心副主任、金融系主任。研究方向：貨幣銀行、家庭金融、農(nóng)村金融、應(yīng)用微觀計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)等。

【核心觀點(diǎn)】

限購(gòu)應(yīng)該取消。取消后，能夠把多余的房子慢慢釋放出來(lái)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)重新配置。房地產(chǎn)下行是中長(zhǎng)期的趨勢(shì)，大概要五到十年。

我國(guó)收入差距大，主要是市場(chǎng)配置資源的結(jié)果，要想解決，不能靠市場(chǎng)，而要靠政府，靠轉(zhuǎn)移支付來(lái)解決。轉(zhuǎn)移支付就是要通過(guò)種種途徑，對(duì)低收入群體進(jìn)行各種補(bǔ)貼。

尹志超目前是西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授、中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心副主任，該中心成立的主要目的是開(kāi)展中國(guó)家庭金融調(diào)查項(xiàng)目，建立一個(gè)具有全國(guó)代表性的家庭層面的金融數(shù)據(jù)庫(kù)。尹志超認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，空置率很高。推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不是剛需，而有可能是改善型需求或投資性需求。限購(gòu)應(yīng)該取消。對(duì)于收入差距大的問(wèn)題，不能靠市場(chǎng)來(lái)解決，要靠政府來(lái)解決，靠轉(zhuǎn)移支付來(lái)解決，轉(zhuǎn)移支付就是要通過(guò)種種途徑，對(duì)低收入群體進(jìn)行各種補(bǔ)貼。

城鎮(zhèn)化難成房地產(chǎn)上升的動(dòng)力

新京報(bào)：你所在的中心叫中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心，能否解釋一下家庭金融的概念？

尹志超：家庭金融是一個(gè)新的領(lǐng)域。金融學(xué)有兩個(gè)傳統(tǒng)領(lǐng)域，一個(gè)叫資產(chǎn)定價(jià)，研究的是金融市場(chǎng)之中產(chǎn)品如何定價(jià)的問(wèn)題，比如股票如何估值，另一個(gè)是公司金融，研究企業(yè)融資投資策略，治理結(jié)構(gòu)等具體問(wèn)題。

家庭金融應(yīng)該是跟這兩個(gè)領(lǐng)域并列的第三個(gè)領(lǐng)域，是研究家庭的金融行為，包括家庭的借貸行為、投資行為、消費(fèi)儲(chǔ)蓄行為等。金融學(xué)中，對(duì)家庭的研究一直不夠重視，但事實(shí)上家庭是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體中非常重要的細(xì)胞，家庭行為決定著整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。

新京報(bào)：你們?cè)诎l(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)后，曾與任志強(qiáng)[微博]有一場(chǎng)爭(zhēng)論，雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是什么？

尹志超：我們的房地產(chǎn)報(bào)告中，一個(gè)基本觀點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，空置率很高。供過(guò)于求是從增量和存量?jī)蓚€(gè)方面說(shuō)的。存量角度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給很多，原因是我們有二套房、三套房的家庭有很多，全國(guó)平均空置率是22.4%，美國(guó)只有2.5%，我們是很高的。

增量方面，我們計(jì)算了剛性需求和改善型需求，發(fā)現(xiàn)在中國(guó)新購(gòu)房家庭中，購(gòu)買(mǎi)首套房的比例在逐年下降，而買(mǎi)二套房和三套房的家庭在上升，這就意味著，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不是剛需，而有可能是改善型需求或投資性需求。這樣的需求是最脆弱的，一旦預(yù)期改變，這些需求可能就沒(méi)有了。

所以我們爭(zhēng)論的第一個(gè)焦點(diǎn)是剛需的問(wèn)題。任志強(qiáng)認(rèn)為，城鎮(zhèn)化以后，老百姓有大量剛性需求，有大量住房需求，需要建很多房子。但事實(shí)上，我們的數(shù)據(jù)顯示，剛需不是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最重要力量。第二焦點(diǎn)是，我們認(rèn)為房子空置率是22.4%，任志強(qiáng)根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，認(rèn)為空置的沒(méi)有那么多。第三個(gè)焦點(diǎn)是，我們認(rèn)為房地產(chǎn)供給大于需求，原因在于老百姓持有的二套房、三套房可能變成潛在的供給。但任志強(qiáng)不完全認(rèn)同，他認(rèn)為老百姓不會(huì)一夜之間賣(mài)出來(lái)。

新京報(bào)：你們的數(shù)據(jù)完全準(zhǔn)確嗎，有沒(méi)有考慮過(guò)任志強(qiáng)也有他的合理之處？

尹志超：任志強(qiáng)的主要依據(jù)是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)分析，而統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)公布的竣工面積數(shù)據(jù)是來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商申報(bào)的數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)可能會(huì)對(duì)面積有所低估。此外，老百姓也有自己建的房子，這些也是供給，但并不需要申報(bào)?？傮w而言，幾個(gè)方面導(dǎo)致了他對(duì)房地產(chǎn)供給的低估，所以他認(rèn)為中國(guó)的房產(chǎn)空置率沒(méi)有那么高。

新京報(bào)：城鎮(zhèn)化會(huì)改變你們的判斷嗎？

尹志超：我們對(duì)這個(gè)問(wèn)題也進(jìn)行過(guò)深入分析。我們的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去30年中國(guó)農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移，在農(nóng)村受過(guò)教育讀過(guò)書(shū)的高中以上的人，60%以上已經(jīng)進(jìn)城了，青壯年40歲以下能進(jìn)城的也都進(jìn)城了，留在農(nóng)村的多數(shù)是婦女、兒童、老人。這部分人進(jìn)城后并沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)房屋的能力。所以，城鎮(zhèn)化的速度并不會(huì)像我們想象的那么快。

第二方面，中國(guó)對(duì)城鎮(zhèn)化高估，原因在于我們很多官方對(duì)城鎮(zhèn)的統(tǒng)計(jì)是按照城鄉(xiāng)代碼，這可能會(huì)影響統(tǒng)計(jì)結(jié)果。城鄉(xiāng)代碼現(xiàn)象是比較特殊的，比如有可能它是一個(gè)農(nóng)村，但政府要求每年城市化率要有一定比例的上升，所以會(huì)給某些鄉(xiāng)鎮(zhèn)一個(gè)城市代碼，這樣它就由一個(gè)村委會(huì)變成居委會(huì)，這種城鎮(zhèn)化叫被動(dòng)城鎮(zhèn)化。那里的居民還是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，住在自己的房子里，這部分人是沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)房子的能力的，而他也算是城市居民了，這部分被算作剛需是不合理的。

所以總的來(lái)說(shuō)，我們對(duì)城鎮(zhèn)化的判斷是存在高估，未來(lái)發(fā)展不會(huì)像我們想象的那么快，城鎮(zhèn)化也難以成為推動(dòng)房地產(chǎn)繼續(xù)上升的動(dòng)力。