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中國房地產(chǎn)是否已經(jīng)在2014年迎來趨勢性拐點，從而走向下降通道，毫無疑問是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)乃至于宏觀經(jīng)濟(jì)的焦點問題。

筆者近期參加博鰲房地產(chǎn)論壇，該論壇每年廣泛地邀請各界討論房地產(chǎn)的宏觀大勢和企業(yè)微觀問題，已經(jīng)連續(xù)舉辦了14屆。今年參會人數(shù)上千，為歷屆最多，也反映在下行通道轉(zhuǎn)折點時，各界對房地產(chǎn)關(guān)切程度。房地產(chǎn)走勢自然也成了論壇上唇槍舌劍的爭論焦點。有意思的是，筆者觀察到出席論壇的嘉賓中，房地產(chǎn)商和非房地產(chǎn)商(后者包括了政府有關(guān)部門的研究者、學(xué)術(shù)界和經(jīng)濟(jì)界的相關(guān)專家)形成了涇渭分明的兩個陣營。

國內(nèi)地產(chǎn)商的代表們普遍認(rèn)為，在中國城鎮(zhèn)化率仍將快速上升之際，無論是新市民還是有意愿改善自己居住條件的城市原有居民，對于一線及有些二線城市、特別是擁有教育、醫(yī)療社會服務(wù)等優(yōu)勢的特大城市的房地產(chǎn)仍有巨大需求，中國的城鎮(zhèn)化還將有“15年左右的時間”。中國地產(chǎn)界公認(rèn)的多頭代表任志強(qiáng)先生就認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)“沒有下行”，其他地產(chǎn)界嘉賓也提及短期的價格下調(diào)只是在消化最近兩年的過剩供給，未來十年房地產(chǎn)業(yè)即使不是“黃金時代”，也會是“白銀時代”。

而后一個陣營則大都認(rèn)為中國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)拐點。中國勞動力供應(yīng)已經(jīng)逐步達(dá)到頂峰，過去幾年寬松的貨幣政策已經(jīng)形成了嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫和過剩供應(yīng)。德意志銀行銀行家蔡洪平先生提到全國有3000個購物中心，香港恒隆地產(chǎn)的董事陳啟宗先生認(rèn)為這些建筑只能用來“養(yǎng)老鼠”。而未來包括房地產(chǎn)稅、棚戶區(qū)改造保障房建設(shè)等在內(nèi)的一系列政策調(diào)整也都不利于房地產(chǎn)。因此，2014年的拐點非同尋常，可能是一個趨勢性下降的拐點且構(gòu)成了對于宏觀經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)。

筆者認(rèn)為，開發(fā)商與其他與會者的巨大觀點對立可能有三點原因。

一是房地產(chǎn)商存在明顯的分化。一方面，多數(shù)房企(特別是中小房企)銷售業(yè)績下滑的情況下，萬科、綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬達(dá)、華夏幸福等龍頭企業(yè)業(yè)績?nèi)院軗屟?。例如萬科上半年銷售額超過了1000億元，增幅為20.6%。另一方面，2013年高價拿地的房地產(chǎn)商現(xiàn)在苦不堪言，但是如果那時比較謹(jǐn)慎的、注意現(xiàn)金流管理的地產(chǎn)商現(xiàn)在手頭還有大把現(xiàn)金，正等待著地價下跌或者中小地產(chǎn)商陷入困境時，再實施擴(kuò)張戰(zhàn)略，他們有樂觀情緒可以理解。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)的下行并不意味著房地產(chǎn)商就沒有了生存和發(fā)展的機(jī)會。反過來，可能意味著領(lǐng)先房地產(chǎn)商更多的機(jī)會。行業(yè)的增長模式逐步從“粗放型”轉(zhuǎn)化為“精耕細(xì)作型”。前幾年中國樓市上漲的情況下，開發(fā)商人人賺錢，根本談不上什么品牌、特色和售后服務(wù)。這樣的日子一去不復(fù)返后，從事普通房地產(chǎn)開發(fā)的公司可能需要更多思考如何在金融端和土地獲取端獲得更多優(yōu)勢，如何拿到更低價的錢和更低價的地構(gòu)成了未來大眾房地產(chǎn)開發(fā)公司的核心競爭力。在普通房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)可能將迎來并購重組的黃金時期，并最終形成一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司主導(dǎo)的市場格局。對于更多的中小型地產(chǎn)商而言，需要考慮的是如何在自己的樓盤開發(fā)上提供更多的增值服務(wù)，從社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老、旅游、商業(yè)綜合體乃至醫(yī)療等方面入手，走“特色地產(chǎn)”之路。

二是開發(fā)商迫于房屋銷售的壓力“言不由衷”。消費(fèi)者對房子都是買漲不買跌的，兵法有云，“虛則實之”。正如《三國演義》中官渡之戰(zhàn)，曹操軍隊明明只有三天的糧草；但從袁紹那邊投奔而來的許攸問及此事，曹操卻說糧草“半年有余”；直到許攸拿出被袁軍捕獲的曹軍信使的信，曹操才直言說“確已不足三日”。不少開發(fā)商在公開場合都說房地產(chǎn)拐點尚早，但是私下里吐苦水、抱怨說銷售困難，現(xiàn)金流緊張的也不在少數(shù)。

更進(jìn)一步，如果仔細(xì)聽“嘴硬”的房地產(chǎn)商的發(fā)言邏輯，其實也有內(nèi)在不一致的地方。例如任志強(qiáng)一方面不承認(rèn)房地產(chǎn)會下行，一方面又說去年13億平方米房地產(chǎn)的銷售量已經(jīng)是“階段性的頂部”，“未來多年，全國住宅年銷售量都可能在10-13億平方米之間”；一方面覺得城鎮(zhèn)化的需求還“很旺盛”，另一方面又擔(dān)心“棚戶區(qū)改造”會對房地產(chǎn)市場形成沖擊。

三是中國房地產(chǎn)確實已經(jīng)迎來了趨勢性的拐點。筆者曾對許多二三線的城市的住宅供應(yīng)做過研究，幾個代表城市(天津、重慶、杭州、武漢、成都、蘇州、長沙)總體銷供比為0.91，低于一線城市。其中，重慶、杭州、蘇州銷供比明顯下降，呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢。

總體上看，過去幾年寬松的貨幣政策和政府主導(dǎo)城市擴(kuò)張確實帶來了明顯的資源錯配，最起碼在一些地區(qū)產(chǎn)生了明顯的房屋供應(yīng)過量的問題。近期西南財經(jīng)大學(xué)的調(diào)研顯示中國住宅空置率高達(dá)22%，這個調(diào)研可能因為取樣原因部分高估了中國真實的空置水平，但是在大量的二三線城市許多新建小區(qū)中，存在相當(dāng)普遍的空置現(xiàn)象的確不容忽視。這可能意味著中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來了一個趨勢性的(最起碼是短期趨勢性)的拐點。

在一定程度上，筆者贊同2014年或?qū)⑹侵袊康禺a(chǎn)業(yè)的重要拐點，但對于下半年中國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)并不悲觀。一方面，中長期來看，房地產(chǎn)的投資和價格由經(jīng)濟(jì)基本面決定的需求供給決定，但是短期來看，貨幣政策特別是住房貸款對于房地產(chǎn)市場的影響非常明顯。2013年上半年房地產(chǎn)銷售的火爆與當(dāng)時貨幣融資總量的高速增長有密切關(guān)系，而從2013年年底以來房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的下行趨勢則直接受到了銀行房貸收緊的影響。

另一方面，去年上半年的高基數(shù)也是中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)同比下行的主要原因。統(tǒng)計顯示今年1-6月累計銷售42487萬平方米，同比2013年的46090萬平方米的銷售面積是下降了7.8%，但與2012、2011、2010年上半年銷售面積相比，分別上升了20.20%、6.74%和19.69%。下半年基數(shù)效應(yīng)的消除，也將輔助房地產(chǎn)同比數(shù)據(jù)改善。

當(dāng)然，房地產(chǎn)投資的趨勢性拐點到來，對宏觀經(jīng)濟(jì)而言可能意味著一個比較痛苦的調(diào)整過程。首先，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)本身的增加值就占中國GDP一成以上，房屋新開工面積的下行對于就業(yè)和稅收的影響不容低估；其次，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的上游的能源、建材、鋼鐵等行業(yè)已經(jīng)處于比較明顯的產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)投資的下行可能會對這些行業(yè)構(gòu)成更加明顯的壓力；第三，從中國的消費(fèi)習(xí)慣來看，從家具家電的購買到室內(nèi)裝修都與住房購買或者改善息息相關(guān)，這些產(chǎn)業(yè)也會受到影響；第四，作為地方政府收入的重要來源，土地出讓金的下降會對地方政府的基建投資和一般性支出構(gòu)成壓力，進(jìn)一步影響就業(yè)市場和社會保障；最后，作為中國金融市場上最重要的抵押品，如果土地價格下跌，會沖擊中國金融行業(yè)乃至于政府部門的資產(chǎn)負(fù)債表。

因此如果房地產(chǎn)出現(xiàn)劇烈下降或者甚至崩盤，政府肯定會出重手救。而如何應(yīng)對這一拐點帶給中國經(jīng)濟(jì)的沖擊，將是中國未來數(shù)年宏觀調(diào)控需要認(rèn)真考慮的問題。

實際上，政府對經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)下降的容忍度是不高的。5月份開始，貨幣政策開始定向降準(zhǔn)，受此影響，銀行貸款的有效利率在二季度下降了22個基點，貸款投放也有所增長；5月份以來財政支出的增長達(dá)到25%以上。貨幣與財政的寬松對中國經(jīng)濟(jì)起到了支撐作用。包括內(nèi)地和香港的股市都紛紛出現(xiàn)反彈。在這種狀態(tài)下，下半年宏觀政策有望保持現(xiàn)在的格局，繼續(xù)定向放松。

財政政策方面，現(xiàn)在中央和地方一級的財政當(dāng)局還有3.66萬億的現(xiàn)金存款在中央銀行，可以想辦法盤活這部分存量資金。財政政策的積極需要和改革聯(lián)系起來，目前由于地方政府和國有企業(yè)“軟約束”存在，資金不斷流入這兩個部門，導(dǎo)致其他部門的利率水平不斷高企，這兩個下半年如果有突破的話，會對利率水平的降低產(chǎn)生積極作用。

就貨幣政策而言，筆者并不認(rèn)為降低準(zhǔn)備金率是一個全面放松的信號，20%的準(zhǔn)備金率實在太高，高到?jīng)]有必要。高準(zhǔn)備金率本來主要是為了對沖熱錢流入的影響，而二季度熱錢明顯流出的情況下，適當(dāng)降低準(zhǔn)備金率甚至利率，完全是在定向調(diào)整或“微刺激”的范圍。如果財政改革能夠取得進(jìn)展，下半年降準(zhǔn)、降息是完全可能的。如此情況之下，隨著下半年宏觀政策持續(xù)放松以及房貸利率下降和限購政策的松動，筆者預(yù)計中國房地產(chǎn)市場或可以在四季度企穩(wěn)。