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戴德梁行北亞區(qū)行政總裁張國(guó)正近日在恒隆廣場(chǎng)的辦公室里接受了早報(bào)記者的專訪，并對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策以及市場(chǎng)層面所出現(xiàn)的大事件進(jìn)行了梳理。

在張國(guó)正看來(lái)，全國(guó)樓市整體上正處于下行態(tài)勢(shì)，且將持續(xù)1-2年，限購(gòu)松綁已經(jīng)不足以扭轉(zhuǎn)此種局面，在此背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將從以往的“百花齊放”局面進(jìn)入“優(yōu)勝劣汰”的競(jìng)逐整合階段，行業(yè)集中度快速提升，中小型開(kāi)發(fā)商則面臨重整及合并局面。同時(shí)，為了更好地適應(yīng)市場(chǎng)，房企必然會(huì)持續(xù)多元化發(fā)展，追求現(xiàn)金流和利潤(rùn)率的最大化。

限購(gòu)松綁影響力有限

在張國(guó)正看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于自發(fā)調(diào)整期，且真正意義上步入下行通道。在全球經(jīng)濟(jì)前景不明朗、美國(guó)貨幣量化寬松政策背景下，中國(guó)M2貨幣增速一度以兩位數(shù)運(yùn)行，促使了房?jī)r(jià)和物價(jià)的過(guò)快上漲，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高，其積聚的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。在此背景下，市場(chǎng)需求端愈發(fā)理性，不再盲目入市，這也導(dǎo)致今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)成交量與成交價(jià)格均出現(xiàn)一定程度的下滑。“可以說(shuō)，自2004年調(diào)控以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)終于進(jìn)入到了一個(gè)下行周期，預(yù)計(jì)該周期持續(xù)時(shí)間在1-2年。”

談及國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的下跌程度，張國(guó)正表示，這與城市的整體發(fā)展程度有關(guān)，需要區(qū)分對(duì)待，類似上海、杭州這樣具備大量人口導(dǎo)入的大型城市，其房?jī)r(jià)下跌程度是非常有限的，但一些城市建設(shè)程度較低的三四線城市的房?jī)r(jià)跌幅將是驚人的。

除此之外，張國(guó)正強(qiáng)調(diào)，如今限購(gòu)政策的松綁已經(jīng)不足以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的局面，他進(jìn)一步分析道：“從一些限購(gòu)松綁城市的市場(chǎng)情況來(lái)看，政策層面的放寬并沒(méi)有使得這些城市出現(xiàn)爆發(fā)性的反彈。以杭州為例，限購(gòu)放寬后只在短時(shí)間內(nèi)促使成交量在短期沖高，隨后就快速回歸到較早前水平?？梢?jiàn)限購(gòu)政策的變化，僅對(duì)部分剛性置換需求產(chǎn)生影響，但絕對(duì)稱不上是促使房地產(chǎn)復(fù)蘇的‘良方’。”

“但限購(gòu)松綁范圍的持續(xù)擴(kuò)大是必然趨勢(shì)，”張國(guó)正表示，“目前來(lái)看，管理層的態(tài)度是希望地方政府按照市場(chǎng)需求來(lái)自我調(diào)整限購(gòu)政策。”不過(guò)，張國(guó)正也強(qiáng)調(diào)，對(duì)于上海這樣的一線城市而言，高端需求始終存在，且不僅僅來(lái)自國(guó)內(nèi)，還有大量海外資金，市場(chǎng)敏感度極高，因此預(yù)計(jì)上海短期內(nèi)不會(huì)面臨限購(gòu)松綁的情況。

淘汰、并購(gòu)將持續(xù)出現(xiàn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期整體下行的態(tài)勢(shì)必然會(huì)對(duì)地產(chǎn)商帶來(lái)極其強(qiáng)烈的沖擊。

張國(guó)正告訴早報(bào)記者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將從以往的“百花齊放”局面進(jìn)入“優(yōu)勝劣汰”的競(jìng)逐整合階段，行業(yè)集中度將穩(wěn)步提升，預(yù)計(jì)全國(guó)五十大開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率在未來(lái)三年里將從原先的16%提升到25%以上，上市及品牌房企會(huì)主導(dǎo)市場(chǎng)走向。

張國(guó)正對(duì)此分析道：“從市場(chǎng)角度來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的較明顯問(wèn)題，是供應(yīng)和需求出現(xiàn)了一定程度的脫節(jié)，供給速度快過(guò)了銷售速度，造成了階段性的供給偏松狀態(tài)。未來(lái)五年內(nèi)，部分城市庫(kù)存高企勢(shì)必會(huì)增加中小企業(yè)的資金壓力，如果情況嚴(yán)重，可能會(huì)出現(xiàn)企業(yè)倒閉或兼并?？梢灶A(yù)見(jiàn)在此背景下，行業(yè)洗牌會(huì)日趨嚴(yán)重，未來(lái)還將出現(xiàn)類似融創(chuàng)、綠城這樣的大型并購(gòu)案。”

談及此背景下房企的生存之道，張國(guó)正表示，首先需要提升產(chǎn)品附加值，地產(chǎn)商可通過(guò)“打造精品”戰(zhàn)略來(lái)提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。其次，房企可因應(yīng)不同城市的地方特色（包括其產(chǎn)業(yè)布局、城市規(guī)劃及人口結(jié)構(gòu)）定制適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并需注重基于需求的產(chǎn)品創(chuàng)新。另外，“租售并舉”模式則是房企維持穩(wěn)定收入結(jié)構(gòu)的重要良策，即將旗下一定比例部分物業(yè)出租以賺取穩(wěn)定的營(yíng)運(yùn)收入，彌補(bǔ)出售物業(yè)銷售收入波動(dòng)之余，能同時(shí)享有物業(yè)組合（如寫字樓、商鋪、酒店等）額外的增值空間。最后，多元化的發(fā)展十分必要，可把旗下產(chǎn)品組合擴(kuò)容至不同業(yè)態(tài)，如酒店、運(yùn)輸、建筑及建材等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，以平衡運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及利潤(rùn)。

但同時(shí)張國(guó)正強(qiáng)調(diào)，能夠做到面面俱到的只有像萬(wàn)科這樣的行業(yè)巨無(wú)霸，對(duì)于其他房企而言，認(rèn)清自身的DNA，明確企業(yè)強(qiáng)項(xiàng)并深入研發(fā)，追求某個(gè)領(lǐng)域的精細(xì)化和多元化則更為實(shí)際。

不看好房企“出海”

在廣大地產(chǎn)商追求多條腿走路的過(guò)程中，不少房企將目光投向海外，掀起了一股地產(chǎn)商的“出海”熱潮。對(duì)此，張國(guó)正坦言，“我并不看好房企的海外開(kāi)發(fā)。”

究其原因，張國(guó)正說(shuō)道，反向來(lái)看，如今的中國(guó)市場(chǎng)里幾乎沒(méi)有一家純粹的國(guó)外房企能獨(dú)樹(shù)一幟，這是因?yàn)槭袌?chǎng)不同，理念不同，企業(yè)本土化存在極大的困難，這需要企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中具備大量的當(dāng)?shù)厝肆Y源，并具備本土置業(yè)的思維方式。

張國(guó)正進(jìn)一步分析，縱觀如今“出海”的各大房企，購(gòu)買此類房企所開(kāi)發(fā)的樓盤基本都是華人，即使加上目前國(guó)內(nèi)涌現(xiàn)的一批海外投資者，人群的數(shù)量還是十分有限的。因此，張國(guó)正強(qiáng)調(diào)，對(duì)于房企而言，想要打開(kāi)海外市場(chǎng)，首先要對(duì)計(jì)劃進(jìn)入的國(guó)家及城市具有充分且細(xì)致的了解，包括當(dāng)?shù)氐臍v史文化、法律法規(guī)、居住習(xí)慣、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行所處的周期等方面；同時(shí)，海外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程并非如國(guó)內(nèi)同等高效率，如在社區(qū)咨詢、工程審批等方面的時(shí)間規(guī)劃，需考慮更高的時(shí)間成本。

此外，張國(guó)正還表示，從目前來(lái)看，反而在國(guó)外收購(gòu)一些當(dāng)?shù)氐姆科蠡蛘哔?gòu)買其股份，不失為一種較為妥當(dāng)?shù)倪x擇，這樣既能汲取先進(jìn)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（包括建筑技術(shù)、設(shè)計(jì)、管理模式等方面）的精粹，還能分散資金，使企業(yè)更趨穩(wěn)定。