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在博鰲房地產(chǎn)論壇上，香港恒隆集團、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗顯然是最為輕松的開發(fā)商。迄今為止，恒隆在上海、沈陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢國內(nèi)8個城市有10個購物商場，其中6個已經(jīng)投入運營，4個正在興建。每年將投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項目約60億元。

這些商業(yè)地產(chǎn)全部坐落于頂級商業(yè)城市的最佳地段，在大環(huán)境下滑，很多城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，很多商場遭遇招商[簡介最新動態(tài)]難的情況下，恒隆依然有能力吸引租戶入住。陳啟宗的輕松正來源于此。

在博鰲房地產(chǎn)論壇上接受時代周報記者采訪時，表示恒隆根本無懼電商沖擊，“隨著品牌在每一個城市減少店鋪數(shù)量，其銷售額反而會集中于更少的商店，而恒隆商場就是那幾家更少的商店，從中受惠”。

二線城市拿地的機會更多

時代周報：目前，恒隆在無錫和濟南的項目都遇到了一些阻礙？

陳啟宗：我們在上海兩個項目頭五六年也是很困難，不過現(xiàn)在過去了，大家看到今天的風(fēng)光而忘記了昨天的眼淚。

搞一個商場，特別是比較高檔的商場，能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)氐氖袥r拿捏得準是不容易的。我們在第一次進去某城市，難免會有很多難處，總是要有一個學(xué)習(xí)的過程。目前，恒隆在無錫和濟南遭遇的情況，在其他地方也都有類似的情況出現(xiàn)，譬如沈陽的皇城廣場，開始的時候完全是把它定位太高了，初期的回報就比較低，但是經(jīng)過三四年下來，就已經(jīng)調(diào)整得相當(dāng)?shù)牟诲e了。

時代周報：2014年，恒隆和港匯恒隆零售額下降了2%，為什么奢侈品現(xiàn)在日子很難過，但租金卻有比較大幅度的上漲？

陳啟宗：從長遠來說，最重要的是銷售額。租客能做到生意，租金早晚會上去。但短線來看，有很多情況會影響租金的收入。我們就發(fā)現(xiàn)一個特別的情況，恒隆廣場銷售額跌了2%，但是我們有四家大牌子，每一家都要求我們增加面積，最少的那一家增加57%的面積，最多的有兩家，要求增加一倍的面積。贏家通吃，如果恒隆不是城市里最好的一兩家商場，根本就不可能得到這些客戶。

時代周報：最近，北京土地市場經(jīng)常出現(xiàn)流拍或者是底價拿地，現(xiàn)在會不會是恒隆進入一線市場的機會呢？

陳啟宗：我們的策略一是地點要好，二是體積要夠。現(xiàn)在在一線城市找這樣的地比較困難，在二線城市還有機會。譬如在武漢，有一個區(qū)域從前不大往商業(yè)方面發(fā)展，都是搞工業(yè)等，這個區(qū)域是最好的。在二線城市這樣的機會還比較多，結(jié)果我們就拿了那塊地。

時代周報：奢侈品消費在中國呈下滑趨勢，為什么恒隆還做這么高端的城市綜合體？

陳啟宗：中國奢侈品消費在往下掉？我不同意這個說法，短線有這個現(xiàn)象，但這個并不代表長線繼續(xù)往下掉。從前買奢侈品基本上是生意人和貪官，現(xiàn)在后一種購買群體基本消失了，但將來的法律、會計、記者等專業(yè)人士就是一個新生力量了。再過十年還有另外一幫人，日本叫做officelady。中國有一天也會這樣，那時中國大多數(shù)人都富起來了。

分層出售商業(yè)不是垃圾也變垃圾

時代周報：恒隆武漢的項目規(guī)劃面積有66萬平方米。對于這種大型城市綜合體，哪些持有，哪些用來銷售出去，資金如何平衡？

陳啟宗：原則上很清楚的，商場是長線擁有，寫字樓絕大部分是長線擁有，最不好的就是分層出售，管理水平一定下來，要賣就整棟賣比較好。凡是分層出售商業(yè)物業(yè)，不是垃圾也變成垃圾，所以我們盡可能不要分層賣，甚至最好不賣。住宅項目只要可以賣就賣出去。

財務(wù)方面，我們比較健康，8年來基本上是零負債。我們根本沒有資金的壓力，所以才能夠長線持有。

商業(yè)物業(yè)的租金收入一般先是慢慢上升然后進入一個很快的上升期，但即使再上漲，也不過一年收租兩三億元。我一年的資本投入就60億元。住宅銷售就可以應(yīng)付這方面的需要。