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2013年，國(guó)內(nèi)房企百億軍團(tuán)中新殺入一匹黑馬—海亮地產(chǎn)。這是成長(zhǎng)型房企的典型樣本，依靠產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，海亮地產(chǎn)在2011-2013年的銷售額分別為26億元、53億元和153億元，連續(xù)3年增長(zhǎng)率超100%，從一家名不見經(jīng)傳的小房企一舉躍入全國(guó)房企50強(qiáng)之列。

今年5月，海亮地產(chǎn)母公司海亮集團(tuán)收購(gòu)科浪國(guó)際，被業(yè)界普遍視為海亮地產(chǎn)整體上市的前奏。彼時(shí)，海亮地產(chǎn)總裁周迪永已經(jīng)進(jìn)入科浪國(guó)際董事會(huì)，這一想象頗為合理。

在博鰲論壇期間，時(shí)代周報(bào)記者專訪了周迪永，他對(duì)企業(yè)未來發(fā)展充滿斗志，“如果不轉(zhuǎn)行的話，接下來的20年時(shí)間，我都將與房地產(chǎn)打交道。把海亮地產(chǎn)打造成為在中國(guó)房地產(chǎn)界有一定影響力的公司，這是我的目標(biāo)。”

西部地區(qū)銷售優(yōu)于其他地方

時(shí)代周報(bào)：今年250億元的銷售目標(biāo)會(huì)有調(diào)整嗎？海亮資金鏈情況如何，接下來的拿地計(jì)劃是什么？

周迪永：銷售目標(biāo)會(huì)有一些調(diào)整。去年已經(jīng)拿的項(xiàng)目預(yù)算貨量是210億元左右，剩下40億元是建立在上半年拿地、下半年銷售的基礎(chǔ)上，但是今年上半年拿地沒有達(dá)到預(yù)期，這一部分銷售額會(huì)降低。其余一部分大概會(huì)有10%的調(diào)整，如浙江紹興等供應(yīng)量比較大的區(qū)域，價(jià)格上會(huì)有較大調(diào)整。

因?yàn)楸晨考瘓F(tuán)，海亮地產(chǎn)融資成本比較低，去年平均7%左右。現(xiàn)在的項(xiàng)目有一個(gè)共同特性，就不存在變成死盤或者賣不動(dòng)的情況，最多就是降價(jià)銷售，利潤(rùn)率降一點(diǎn)。雖然報(bào)表上銷售好看，利潤(rùn)率不好看，但是資金成本低、周轉(zhuǎn)快的話，至少企業(yè)生存和發(fā)展的問題不大。

我們進(jìn)上海的思路非常清楚，就是擇機(jī)而定。一線城市有機(jī)會(huì)一定要進(jìn)去，因?yàn)樾枨鬀]問題，但是也要看到，需求沒問題不見得就好做。在二、三線城市，對(duì)地塊的選擇就非常重要。

時(shí)代周報(bào)：海亮地產(chǎn)西部地區(qū)的項(xiàng)目在上半年表現(xiàn)顯眼，今后會(huì)不會(huì)重點(diǎn)往西部區(qū)域布局？

周迪永：在今年的形勢(shì)下，海亮在西北的總體表現(xiàn)相對(duì)比較好，在蘭州、銀川、西寧、西安都有項(xiàng)目，這一區(qū)域的表現(xiàn)優(yōu)于其他地方。西部的發(fā)展和東部差別非常大，東部很多制造業(yè)在往西部搬，因?yàn)槲鞑坑型恋睾统杀緝?yōu)勢(shì)。另外一方面，國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施投資也偏向西部，西北的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有想象中那么糟糕。比如海亮在西藏（樓盤）拉薩的項(xiàng)目，2012年以前總共銷售2000萬(wàn)元，2013年銷售4.5億元，2014半年不到就銷售了6億元。

我們?cè)谖鞑康牟键c(diǎn)比較成功，以前浙江做得好的企業(yè)都是以浙江為主，現(xiàn)在他們應(yīng)該非常痛苦。企業(yè)的投資還是要緊跟國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，西部地區(qū)5-10年內(nèi)會(huì)遵循發(fā)展的狀況。但江浙一帶也不能說完全沒有機(jī)會(huì)。

海亮地產(chǎn)之前一直把一級(jí)開發(fā)作為一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在重慶北碚新區(qū)，幾乎整個(gè)北碚的新城是我們建設(shè)的，蘭州新區(qū)現(xiàn)在一級(jí)開發(fā)的土地將近有9000畝，我認(rèn)為還是要尋找這種時(shí)機(jī)和機(jī)會(huì)。

本土化規(guī)避海外風(fēng)險(xiǎn)

時(shí)代周報(bào)：海亮對(duì)海外發(fā)展有何考量？預(yù)計(jì)如何布局并如何抵御海外市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？

周迪永：去到海外，還是基于自身戰(zhàn)略增長(zhǎng)的需求。我們想從250億元向更高的目標(biāo)去走，海外市場(chǎng)所占有的份額應(yīng)該在逐步提升，而且我們認(rèn)為事實(shí)上也是有可能的，這是其一。其二，我們走海外路線優(yōu)勢(shì)，因?yàn)楹Ａ良瘓F(tuán)的產(chǎn)業(yè)很早就在海外布局，對(duì)于國(guó)外的法律會(huì)比較了解，另外也有很多的資源，包括融資、銀行等，如跟澳洲的澳新銀行幾年前就有合作。

在規(guī)避海外投資風(fēng)險(xiǎn)方面，海亮地產(chǎn)的主要做法是立足于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，“哪怕我們?nèi)グ闹拮觯彩菚?huì)立足于澳洲本土市場(chǎng)，這樣不太會(huì)受一些移民政策或者經(jīng)濟(jì)政策的影響。”

除此之外，海亮地產(chǎn)在規(guī)避海外風(fēng)險(xiǎn)方面的另一舉措就是本土化。海亮地產(chǎn)布局澳洲之時(shí)選擇的銀行、設(shè)計(jì)單位、事務(wù)所、建筑公司都是本土的，這樣會(huì)使生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)更能夠融入當(dāng)?shù)氐姆森h(huán)境。作為房地產(chǎn)行業(yè)，不管是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，核心的風(fēng)險(xiǎn)還是房?jī)r(jià)波動(dòng)，所以說這需要對(duì)這個(gè)國(guó)家或者城市經(jīng)濟(jì)有中長(zhǎng)期的判斷。在海外是否合作，關(guān)鍵是你目的要想清楚，你是為了引進(jìn)土地還是技術(shù)，不能單純一定要擴(kuò)大規(guī)模而去純粹地合作。