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第二個(gè)案例是金地，金地的股價(jià)上漲的主要原因是保險(xiǎn)公司對(duì)它的股票增持。保險(xiǎn)公司在我看來(lái)是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的最大投資者，美國(guó)很多的大型購(gòu)物中心，包括一些商場(chǎng)，它的持有者很大一部分是保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司的資金來(lái)源是長(zhǎng)期穩(wěn)定的，它來(lái)自于保費(fèi)，這個(gè)資金投資周期也比較長(zhǎng)，所以它跟房地產(chǎn)是天然的合作關(guān)系，所以我認(rèn)為未來(lái)一段時(shí)間，保險(xiǎn)公司和地產(chǎn)公司之間的合作、并購(gòu)，或者一些戰(zhàn)略聯(lián)盟，是一個(gè)大的趨勢(shì)。

第三個(gè)表現(xiàn)好的股票就是華夏幸福，這個(gè)公司過(guò)去三年多的時(shí)間股價(jià)漲了10多倍，今年它的表現(xiàn)還是很好，在北京市場(chǎng)銷售下降了3成多的情況下，它在北京的銷售逆市增長(zhǎng)50%，它的房?jī)r(jià)只降了5%。資本市場(chǎng)自然對(duì)這種強(qiáng)勢(shì)的表現(xiàn)進(jìn)行了反應(yīng)，當(dāng)然它的模式方面有很多創(chuàng)新的東西。

后面再簡(jiǎn)單回顧一下債券市場(chǎng)的融資情況。今年債券市場(chǎng)利率是下降的，今年上半年債券是個(gè)小牛市，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一個(gè)好消息，但是銀行這一塊的利率并沒(méi)有下降，還是在攀升的。

最后再展示幾個(gè)圖表，第一個(gè)是昨天蔡洪平先生講的估值的問(wèn)題，地產(chǎn)公司有一個(gè)估值方法，就是用他的資產(chǎn)價(jià)值和股價(jià)對(duì)比，他的項(xiàng)目按照當(dāng)前的房?jī)r(jià)來(lái)算它值多少錢，現(xiàn)在在A股和香港上市的地產(chǎn)公司折價(jià)基本上在50%左右。所以它的股價(jià)實(shí)際上是低于它的清算價(jià)值，或者說(shuō)是可兌現(xiàn)價(jià)值，所以這為場(chǎng)外的資金來(lái)進(jìn)行并購(gòu)和重組提供了一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。第二，我們?cè)倏吹禺a(chǎn)公司的負(fù)債率，在香港上市的地產(chǎn)公司平均是百分之七八十左右，這在國(guó)際上來(lái)看，負(fù)債率是比較高的，香港的同行基本上是控制在30%左右，很多公司是凈現(xiàn)金的，所以中國(guó)地產(chǎn)公司過(guò)去有一個(gè)資本的饑渴癥，未來(lái)我認(rèn)為應(yīng)該降杠桿，如果不降杠桿的話，我認(rèn)為企業(yè)是非常危險(xiǎn)的。

這里我提幾點(diǎn)建議。對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，高歌猛進(jìn)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，因?yàn)檫^(guò)去這個(gè)繁榮，房?jī)r(jià)地價(jià)的漲幅是高于資金成本的，所以可以提高負(fù)債率，但是未來(lái)可能房?jī)r(jià)、地價(jià)的漲幅和資金成本差不多，甚至可能會(huì)低，那時(shí)候就要控制負(fù)債的成本和杠桿率?，F(xiàn)在這么高的杠桿率其實(shí)是一個(gè)資本殺手。另外，股票市場(chǎng)也是被低估的，從我剛才講的資產(chǎn)的折價(jià)可以看出來(lái)。所以股票市場(chǎng)現(xiàn)在不是賣的時(shí)候，而是買的時(shí)候，所以應(yīng)該進(jìn)行一些并購(gòu)、增持。保險(xiǎn)公司是值得重視的一個(gè)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性融資者。最后是債務(wù)這一塊，這個(gè)問(wèn)題留給后面的演講者介紹一下。

下面我想就主辦方給的話題再發(fā)表一些我的看法。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資現(xiàn)狀，我總結(jié)下來(lái)有幾個(gè)特點(diǎn)，第一是非常依賴銀行體系，直接融資不發(fā)達(dá)。第二，龍頭公司上市基本完成，除了萬(wàn)達(dá)跟少數(shù)公司還沒(méi)有上市。在項(xiàng)目融資方面空間非常大。第三，地產(chǎn)公司的整體負(fù)債率非常高，處于資本饑渴狀態(tài)，但是未來(lái)是一個(gè)去杠桿的過(guò)程。第四，地產(chǎn)公司融資的利率水平還是偏高的。所以未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資的創(chuàng)新是很有可為的。

和美國(guó)對(duì)比，中國(guó)有幾個(gè)方面是空白的，第一個(gè)是房地產(chǎn)的信托基金，也就是REITs，在美國(guó)REITs的容量是大于股票容量的，中國(guó)的老百姓買股票產(chǎn)品，其實(shí)最適合買一個(gè)REITs，因?yàn)樗亲钔该鞯摹?/p>

另外，在項(xiàng)目這一塊我們做得也是不夠的，包括房地產(chǎn)的直接投資基金，這一塊的市場(chǎng)投資空間也是比較大的。房地產(chǎn)股票這一塊，短期來(lái)看已經(jīng)喪失了融資功能，無(wú)論是香港的還是A股的，一方面是由于政府監(jiān)管太嚴(yán)厲，過(guò)去一些政策的要求，比如說(shuō)土地要進(jìn)行審核等等，另外現(xiàn)在的股市也比較低靡，不是一個(gè)特別好的融資的時(shí)機(jī)。未來(lái)房地產(chǎn)在項(xiàng)目融資、企業(yè)債、公司債，包括一些短期的產(chǎn)品上，是一個(gè)創(chuàng)新的比較大的空間。