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現(xiàn)在還是簡(jiǎn)單地過(guò)一些數(shù)據(jù)，講一些樓市的狀況。今年截止到6月份，全國(guó)商品房銷售面積和金額都是同比下降的，我們主要是關(guān)注一些大城市和二線城市，39個(gè)城市平均降了18%左右，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字降幅沒(méi)有那么大，它的降幅只有6%。但是不管怎么樣，總體上來(lái)說(shuō)，量都是萎縮的。數(shù)據(jù)證明，今年的市場(chǎng)比去年差，但是比2011、2012年要好。

如果從絕對(duì)量來(lái)看，今年上半年銷售的量和金額都是比2011年和2012年要高的。但是開(kāi)發(fā)商的感受可能不太一樣，開(kāi)發(fā)商感覺(jué)好像又回到了2011年或者說(shuō)2008年，這可能是說(shuō)它從2013年一下超預(yù)期的跌入到冰水里面，所以這種反差是比較強(qiáng)烈的。去年大家都說(shuō)全國(guó)是分化的，今年大家說(shuō)總體都是下跌的。2013年全國(guó)樓市都有上升，但是從2010年開(kāi)始，上升的動(dòng)力已經(jīng)有點(diǎn)衰竭，所以到2012、2013年已經(jīng)有點(diǎn)下滑。

但是我們看到一線城市，尤其是像北京、廣州繼續(xù)高歌猛進(jìn)，在不同的區(qū)域里面差別很大，過(guò)去兩天，我和一些開(kāi)發(fā)商朋友也有交流，我們的數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了，總體上今年市場(chǎng)比較好的都是以前不怎么起眼的小城市，比如說(shuō)南南寧、西北的蘭州這些地方，這些城市過(guò)去的需求沒(méi)有完全釋放，所以還在需求釋放的過(guò)程中。但是過(guò)去一直領(lǐng)跑全國(guó)樓市的地方，像浙江、江蘇，包括廣東的一些地方都出現(xiàn)比較嚴(yán)重的問(wèn)題。所以相對(duì)來(lái)說(shuō)，中西部的地方反而是強(qiáng)的。

根據(jù)我們觀察，房?jī)r(jià)下跌是從4月份開(kāi)始的，前三個(gè)月不太明顯，雖然開(kāi)發(fā)商已經(jīng)感受到一些壓力，但是真正下調(diào)是在4月份開(kāi)始。如果下半年市場(chǎng)沒(méi)有什么好轉(zhuǎn)的話，我們預(yù)期7到9月份應(yīng)該是第二輪下降。庫(kù)存方面，我們長(zhǎng)期跟蹤十來(lái)個(gè)大城市，現(xiàn)在從庫(kù)存的絕對(duì)值來(lái)說(shuō)，是創(chuàng)了幾年的新高，和2011年相比，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)了2011年最差的時(shí)候，2011年全球經(jīng)濟(jì)也是收縮期，現(xiàn)在庫(kù)存壓力對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是史無(wú)前例的大。另外一個(gè)就是去化率，現(xiàn)在去化率也是明顯顯示出市場(chǎng)供大于求。

總結(jié)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有周期的特征，當(dāng)然周期有長(zhǎng)周期和短周期，從短周期來(lái)看，我們認(rèn)為2012年到2013年是一個(gè)短周期的上升階段，它主要的推動(dòng)因素是政府對(duì)首套剛需政策的扶持，包括信貸的相對(duì)寬松。而2014年是對(duì)這兩年的一個(gè)調(diào)整期，它主要的原因是整個(gè)信貸有一定的緊縮，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了一個(gè)回落，所以房地產(chǎn)也跟著有一個(gè)下調(diào)的周期。這是我們對(duì)短周期的判斷。

下面講一下上市公司的一些表現(xiàn)。今年上市公司總體上的銷售也受到了影響，但是龍頭公司的表現(xiàn)是明顯好于行業(yè)的表現(xiàn)。比如說(shuō)萬(wàn)科今年1—6月份的銷售金額增長(zhǎng)了23%，但是全國(guó)的數(shù)字是下降的，保利是基本持平的，有一點(diǎn)點(diǎn)下降。我們這里列的主要是一些龍頭的公司，是行業(yè)的領(lǐng)先者，但是可能有很多二三線的公司的銷售情況就不太樂(lè)觀。我們也看到一線龍頭公司里面，有些公司今年出現(xiàn)了20%到40%的下降。前面的數(shù)字是銷售金額，這張圖是銷售面積的統(tǒng)計(jì)表，銷售面積比銷售金額要低，因?yàn)榻衲晟习肽甑膬r(jià)格比去年是要高的，去年房?jī)r(jià)是前低后高，一路上漲，所以和去年同比，今年的房?jī)r(jià)還是高的。所以在今年上半年，成交的面積還是有所下降的。這是一個(gè)去化率的統(tǒng)計(jì)，即使是很多龍頭公司，它的去化率都在40%、50%左右，在1到6月去化不到70%，是比較令人擔(dān)心的。這是在A股上市的幾個(gè)龍頭公司的表現(xiàn)，我們看到表現(xiàn)比較好的是萬(wàn)科和華夏幸福。

再簡(jiǎn)要回顧一下股票市場(chǎng)的反應(yīng)，今年的樓市基本面是不好的，但是我們看到股市方面，今年地產(chǎn)板塊還是跑贏了大盤，說(shuō)明股市還是有一個(gè)提前的表現(xiàn)。去年的地產(chǎn)板塊是大幅好過(guò)指數(shù)的，去年股市已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到今年樓市要降溫，或者是預(yù)見(jiàn)到了今年樓市的高歌猛進(jìn)是難以持續(xù)的。我認(rèn)為股市對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期還是有一個(gè)晴雨表，或者說(shuō)它有一個(gè)提前發(fā)現(xiàn)的功能，所以做實(shí)業(yè)的朋友可以關(guān)注一下股市，根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，股票市場(chǎng)基本上提前6個(gè)月就能反映整個(gè)行業(yè)板塊的表現(xiàn)，當(dāng)然它這個(gè)行業(yè)可能在一兩個(gè)月之內(nèi)有些被動(dòng)，但是如果它形成了趨勢(shì)的話，應(yīng)該是市場(chǎng)達(dá)成了共識(shí)，而這種共識(shí)可能會(huì)在未來(lái)6個(gè)月在實(shí)體得到驗(yàn)證。

這里是A股市場(chǎng)一些地產(chǎn)公司上半年的表現(xiàn)，我們看到也是參差不齊的，但總體上是跌得多，漲得少，但有些龍頭公司漲幅是比較大的。我們觀察今年這個(gè)板塊里面表現(xiàn)最好的三個(gè)龍頭公司，它的股價(jià)上漲的北方，其實(shí)都有一些基本面的因素支持的，并不是偶然的。而我認(rèn)為這三個(gè)案例又代表了房地產(chǎn)行業(yè)，或者房地產(chǎn)公司未來(lái)的一些特點(diǎn)，或者說(shuō)資本市場(chǎng)正在對(duì)哪些因素進(jìn)行投票。

第一個(gè)是萬(wàn)科，萬(wàn)科今年銷售領(lǐng)跑行業(yè)，股價(jià)也領(lǐng)跑行業(yè)。萬(wàn)科在上半年做了些什么事情呢?第一個(gè)，萬(wàn)科在嘗試著進(jìn)行公司的轉(zhuǎn)型，我們知道萬(wàn)科過(guò)去的模式主要是規(guī)模擴(kuò)張、高周轉(zhuǎn)，但是現(xiàn)在我們看到萬(wàn)科開(kāi)始在考慮怎么樣進(jìn)行小股操盤，降低資本投入，但是能夠維持它的盈利水平不降。

第二是嘗試進(jìn)入新的領(lǐng)域，比如說(shuō)物流地產(chǎn)、城市的配套運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，做這樣的定位，這些嘗試在股價(jià)上得到了積極的反映。資本市場(chǎng)認(rèn)為過(guò)去資本市場(chǎng)的這種高周轉(zhuǎn)模式，在將來(lái)是難以持續(xù)的，所以地產(chǎn)公司必須要尋找一個(gè)新的盈利模式。

第三，在資本市場(chǎng)或者是市值管理方面，萬(wàn)科也有很大的突破。萬(wàn)科推出了事業(yè)合伙人制，這是一個(gè)很大的突破。作為一個(gè)股份公司，這么大的上市企業(yè)，在項(xiàng)目層面，讓一些公司的核心員工參與到其中來(lái)，和股東共進(jìn)退，共同承擔(dān)收益和風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)的背景下，我認(rèn)為對(duì)股東來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好的因素，我們不想看到的是職業(yè)經(jīng)理人只是為了個(gè)人的利益，把公司的規(guī)模搞得很大，但是股東回報(bào)率不理想，這樣的話，股東的利益和管理層就脫鉤了。萬(wàn)科現(xiàn)在做的這個(gè)改革，我們是非常歡迎的。同時(shí)萬(wàn)科對(duì)公司層面的高管進(jìn)行了股票的增持，公司的高管拿公司的股票，項(xiàng)目層面的高管在項(xiàng)目層面投資，這是兩個(gè)不同的層面。這是萬(wàn)科股價(jià)大幅跑贏板塊的主要原因。