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我們現(xiàn)在城市化率只有46%，按照戶籍算只有35%。我們到2030年接近于70%，這個發(fā)展速度因為前面國際上證明我們必然要走這樣一個城市化率。按照經(jīng)濟指標(biāo)看，在2004年我們和國際平均水平相差20點，到2020年仍然和國際平均值差14個點，不足以達到國際平均水平。按照這樣的發(fā)展過程看，我們必然會走城市化率的過程。

從人口紅利角度看，中國由于計劃生育導(dǎo)致，2010年到2020年只有5年到10年的預(yù)期過程，隨后出現(xiàn)增長?，F(xiàn)在我們已經(jīng)到了低點。這樣的發(fā)展過程可能會形成比世界各國人口紅利期的延長期要短，從韓國看也是這樣，韓國人口紅利期比我們多出來20年時間，可是后期他老齡化程度比我們嚴重。我們可以看到日本在城市化率最高階段里頭出現(xiàn)了住宅高速增長，同樣韓國在城市化率最高階段中他們住宅產(chǎn)量總量遠遠高于正常發(fā)展。

從住宅建設(shè)投資在GDP的比重當(dāng)中，日本在20%左右，美國也是，可以看出日、美、法住宅建筑占固定投資建設(shè)18%到22%。僅僅按住宅算我們占13%多一點。從日本的居住面積看，我們和日本基本上類似，雖然我們相差年份比較多，但基本上比較類似。按人均土地面積算，假定中國是1，日本是1.26，日本山區(qū)比中國所占比重要高，它實際可利用的土地比中國還要高。

從人均居住面積來說，從1998年開始到2009年，我們現(xiàn)在最大生產(chǎn)面積是560萬套，曾經(jīng)中國有6500萬套的空置，但是從1998年到現(xiàn)在只有4000萬套，到2009年是3800套。前面說的經(jīng)濟增長比例和其他國家相比，通常會有一個空間，過去一直保持這個空間，就是住宅面積的增長大于收入平均增長，意味著未來發(fā)展空間會繼續(xù)加大而不是縮小，不可能人均收入超過人均建筑增長比例。

按總量計算，我們到2030年需要生產(chǎn)超過1倍以上的住宅，在20年時間完成住宅總量，每年要超過10億，現(xiàn)在有5億多，加上非房地產(chǎn)開發(fā)的只有8億多，最少要增加2億。如果到后期的話，我們大概完成14億到16億，這樣才能完成人均居住面積增長的需求。

從固定資產(chǎn)投資來說，我們現(xiàn)在不到3萬億住宅投資，未來達到10億才能滿足城市化率的需求。在整個城市化發(fā)展過程中，城市化率大概占到我們需求總量41%，因為居住性需求改善占32%，折舊占24%，城市人口自然增長占3%。

如果按照國際經(jīng)驗來說，我們大概在2020年達到頂峰，達到400億左右住宅總量，實際上我們不可能完成，因為我們年生產(chǎn)量不足。往年我們商品房只有560萬套，今年提出非商品房不到300萬套，今年提出保障性住房要建1000萬套，生產(chǎn)能力沒有那么多。我們按正常算大概2030年才有可能實現(xiàn)我們滿足基本城市化率和國際軌跡的點。相比之下我們比國際發(fā)展水平的軌跡看至少晚10年，甚至更多時間。

我們住房自有化率達到了86.4%，換句話說，只有20%的家庭是沒有自己住房的。自有化隨著收入增長而上升，最低收入家庭是79.3，也就是說住房所有化率在收入階層對比之下沒有出現(xiàn)貧富差別的差別。

從面積上來說也是這樣，是中國西部大城市人均居住面積越低，中小城市，人均面積越低。越邊遠地區(qū)公共資源配置不足的地方居住越大，但房價也越低。從人均居住面積看，最高的是100平方米。也就是說收入相差17倍，按住房面積來說相差不到40%，如果把低收入都算進去，住房面積上我們并沒有出現(xiàn)隨著重大差別而出現(xiàn)的差別。

2030年之前中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)下調(diào)

存在的問題是什么?為什么我們房產(chǎn)市場還會如此緊張?很重要一個問題，是我們?nèi)撕退拇司幼≡谝惶追康谋壤_到60%，要有第二套住房尋求改善和增加住房面積，成為我們這個社會中很主導(dǎo)一部分。

大家都說，擁有第二套住房的比重，2008年的時候我們調(diào)查數(shù)據(jù)是8.9%，2009年提高很多，大概提高2.5個百分點，這個比重在國際發(fā)展水平中并不是很高。而其中用于出租的比重很高。完全用于投機炒房的占17.3%。

我們過去福利分房的時候不論收入水平，因此導(dǎo)致最高收入階層雖然比例最高，但是并不是所有的家庭都擁有第二套住房。我們從空置情況看，空置最高城市是南京，占到12.05%，相反另外一些城市又很低，最低和最高的相比，全國平均起來是3%左右。我們并沒有因為空置，投機，炒房導(dǎo)致房價過高。

我不能說房地產(chǎn)因為供求關(guān)系導(dǎo)致唯一房價上漲因素，因為公共資源，大學(xué)，教育等其他條件，城市集中度的條件都會導(dǎo)致房價出現(xiàn)偏差，但是供求關(guān)系可以充分反映價格上漲趨勢。2005年我們發(fā)現(xiàn)我們竣工房子和銷售房子出現(xiàn)逆差，到了2010年的時候，達到1.73，第四季度賣了2億多平方米。

我想在現(xiàn)實情況下，誰也不愿意說今年的房子一定漲，明年房子一定漲，我能告訴大家我們通過對國際的比較和現(xiàn)在政策出現(xiàn)的矛盾，可以知道未來我們發(fā)展的趨勢。我認為，2030年之前中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)下調(diào)或者是沒有投資價值的時候。但是什么時候是轉(zhuǎn)折，有的可能是賺得多，有的是賺得少，沒有完成城市化之前，讓房價掉下來基本不可能。