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我們自1840年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)之后有一個(gè)民族危機(jī)問(wèn)題，國(guó)家興旺大于民眾財(cái)富的需求。所以一直到建國(guó)為止都是國(guó)強(qiáng)才能民富，建國(guó)以來(lái)發(fā)現(xiàn)倒過(guò)來(lái)。因此戰(zhàn)爭(zhēng)危險(xiǎn)論導(dǎo)致我們國(guó)家前三十年沒(méi)有進(jìn)行城市化論。我們國(guó)家上個(gè)世紀(jì)50年代初提出戰(zhàn)爭(zhēng)第一，就是國(guó)防第一，然后是工業(yè)第二，基本建設(shè)第三，住房第四。因此我們住房在城市化率過(guò)程中遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后同等發(fā)展國(guó)家階段。

1998年進(jìn)行房改的時(shí)候，基本上實(shí)行哪個(gè)單位有錢哪個(gè)單位就有福利。上海這些街道的大集體和小集體基本享受不到，大的紡織工廠他們可以享受到福利分房，上海尤其典型。1998年之后出現(xiàn)市場(chǎng)化，這是真正實(shí)現(xiàn)城市化的高速增長(zhǎng)和住房市場(chǎng)增長(zhǎng)。但是我們“十二五”規(guī)劃要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)保障性市場(chǎng)，一個(gè)是商品房市場(chǎng)。

政府責(zé)任是什么?應(yīng)該是保證居住權(quán)，給最需要保障的人居住權(quán)利，現(xiàn)在的問(wèn)題是不知道保障誰(shuí)，至今為止政府沒(méi)有出臺(tái)任何文件，國(guó)家也沒(méi)有出臺(tái)法律對(duì)保障房提供什么樣，本來(lái)是解決最低收入家庭不要睡在大街，現(xiàn)在提高到對(duì)中等收入家庭或者對(duì)擁有財(cái)力的國(guó)家公務(wù)員等提供福利分房的再回頭。

不解決土地問(wèn)題，就不能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何問(wèn)題

為什么調(diào)控這么多年解決不了?

2003年開(kāi)始調(diào)控到現(xiàn)在，上海在1999年到2003年實(shí)行減稅制，2003年之后出現(xiàn)問(wèn)題，就是出在土地上，今天不從土地問(wèn)題上來(lái)解決，我們是沒(méi)有辦法根本解決現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的任何問(wèn)題。

從土地供應(yīng)量而言，必須看原來(lái)出現(xiàn)的土地儲(chǔ)備以及土地能不能保證未來(lái)生產(chǎn)供應(yīng)。2003年之前，我們平均月增長(zhǎng)40%土地供應(yīng)量，2003年出現(xiàn)土地招拍掛之后，其中有14個(gè)月低于10%的低增長(zhǎng)，18個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)，2007年我們提出增加供給，所以有一段短期的高峰。之后出現(xiàn)了2007年的“兩防”，即防止投資過(guò)熱和防止通脹，然后又出現(xiàn)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。

我們通常把兩年以前的土地計(jì)算為法定生產(chǎn)量，這樣的情況可以看到，以前房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)主要重點(diǎn)來(lái)源于土地。因?yàn)?003年我們提出控制或叫收緊土地銀行信貸兩閘門。18億紅線能不能突破，這是長(zhǎng)期爭(zhēng)論的問(wèn)題，其實(shí)和開(kāi)發(fā)商沒(méi)有什么關(guān)系，建設(shè)用地是每年總用地的10%。在六類供地中，房地產(chǎn)只占其中一部分，我們只占當(dāng)年用地的1.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和18億紅線沒(méi)有關(guān)系。2010年我們號(hào)稱12萬(wàn)公頃土地供應(yīng)量中，開(kāi)發(fā)商只獲得四分之一。

土地制度是制約房產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展資源分配的重要一塊。政府從中間收到多少?如果從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅來(lái)說(shuō)，我們占13%左右，就是四種稅收，包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅和耕地占有稅。從房產(chǎn)稅和持有稅來(lái)說(shuō)，大概地方財(cái)政收入占5.23%。兩者相加約有15%來(lái)自于房地產(chǎn)。2010年我們是2.9萬(wàn)億土地總收入，兩者一對(duì)比，可以看到稅收在房地產(chǎn)所占的比重很小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如土地財(cái)政收入。房產(chǎn)稅加上土地財(cái)政收入，可以說(shuō)基本上占到房?jī)r(jià)的70%。

一般來(lái)說(shuō)，住房發(fā)展分為四個(gè)階段，第一個(gè)階段是“房荒”階段，就是為人均少于一張床的絕對(duì)數(shù)量不足階段。如我國(guó)的1978~1990年;二是，增加住房面積的增量發(fā)展階段，也稱“戶均一套房”，相當(dāng)于我國(guó)人均住宅建筑面積8平方米向人均20平方米的發(fā)展階段;第三個(gè)發(fā)展階段是“人均一間房”，如我國(guó)1998年實(shí)行住房分配貨幣化改革后的階段;第四個(gè)階段是擴(kuò)大住房舒適度消費(fèi)階段，為提高住宅總體水平的階段，這個(gè)階段重點(diǎn)依靠完全市場(chǎng)化為主而發(fā)展了。

2010年6月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、農(nóng)業(yè)部、國(guó)家林業(yè)局共同發(fā)布了《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知》，提出了“十二五”住房保障規(guī)劃重點(diǎn)和基本目標(biāo)稱，“力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題，2013~2015年各地要結(jié)合實(shí)際，穩(wěn)步擴(kuò)大制度覆蓋面，適當(dāng)提高保障標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)到規(guī)劃期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。”這是關(guān)于保障房提出的目標(biāo)，能不能實(shí)現(xiàn)很難說(shuō)。

房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的態(tài)勢(shì)

在整個(gè)市場(chǎng)有限購(gòu)，有調(diào)控政策的時(shí)候，大家擔(dān)心該投什么，房地產(chǎn)行業(yè)還有投資余地嗎?這個(gè)我們可以和國(guó)際比較，看看未來(lái)發(fā)展是什么樣的狀態(tài)。

從美國(guó)、英國(guó)情況看，它們生長(zhǎng)曲線比我們提高65%，美國(guó)比較特殊，因?yàn)樗鼪](méi)有經(jīng)過(guò)二戰(zhàn)任何摧毀，其他國(guó)家都有，所以從這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度可以看出，如果我們按同樣比例計(jì)算，我們未來(lái)發(fā)展速度應(yīng)該是一個(gè)陡型的，可以達(dá)到人均15000美元的水平。這樣和世界上這幾個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家基本走統(tǒng)一條線。

正因?yàn)槲覀冇羞@樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)，可以看到城市化率發(fā)展過(guò)程會(huì)走同樣的相似性。英國(guó)、美國(guó)和日本早已經(jīng)實(shí)現(xiàn)城市化率超過(guò)80%。韓國(guó)和我們類似，差三五十年左右時(shí)間而已。