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樓市“松綁”小結(jié):成交暴漲
業(yè)界觀點(diǎn) 2014年08月04日 來源:第一財經(jīng)日報 我要評論 掃描到手機(jī)

吳斯丹

在限購松綁的隊伍逐漸壯大之際,一些城市已交出了放開限購后的第一份月度成績單。

整體來看,放開限購的城市樓市在7月出現(xiàn)了一絲回暖跡象。濟(jì)南、杭州、呼和浩特等庫存嚴(yán)重或上半年樓市萎靡的城市均出現(xiàn)了“小陽春”,但在廈門、南昌等房價較為堅挺、庫存較為合理的城市,限購松綁的效果并不十分顯著。

關(guān)于放松限購對樓市的影響,目前業(yè)內(nèi)較多的一種觀點(diǎn)是,放松限購只能在短期內(nèi)給壓力較大的城市予以緩解,帶來“曇花一現(xiàn)”的高峰式成交。但從中長期來看,樓市調(diào)整還在繼續(xù)。

濟(jì)南、杭州現(xiàn)“小陽春”

在已經(jīng)放開限購的城市中,濟(jì)南的效果最為顯著。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年7月,濟(jì)南新建商品房成交12400套,相較于6月的6459套環(huán)比暴漲92%。這個成交量相當(dāng)于今年上半年月均成交量6689套的將近兩倍。

從成交走勢來看,濟(jì)南7月樓市呈現(xiàn)中間高兩端低的趨勢。7月1~3周成交量不斷上升,第3周達(dá)到頂峰,到第4周、第5周持續(xù)走低。

不難看出,濟(jì)南樓市之所以呈現(xiàn)這樣的走勢,主要緣于“取消限購”這劑猛藥。

濟(jì)南是從7月10日起全面放開限購政策。據(jù)統(tǒng)計,限購取消后僅兩天時間(10日、11日),濟(jì)南新房網(wǎng)簽量就達(dá)到1151套,而6月份前10天的網(wǎng)簽總量才1040套。

據(jù)本報記者了解,濟(jì)南在限購后的成交量暴漲有兩方面的原因,一是先前觀望的剛需購房者擔(dān)憂房價上漲,及時出手購房;二是由限購以前成交房源的“突擊補(bǔ)簽”帶動的,即部分被限群體先買了房,趁限購取消補(bǔ)辦手續(xù)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,在新增的網(wǎng)簽數(shù)中有四成是補(bǔ)辦手續(xù)。

而杭州雖然只是在7月29日才放開限購,但效果也十分驚人。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計,杭州樓市(含蕭山、余杭)7月一共成交6074套,環(huán)比上漲了22.98%。

就在限購松綁后三天(7月29日~7月31日),杭州樓市成交共有981套,日均成交327套,比松綁前日均漲了79.67%。而在限購松綁前,即7月1日~28日,杭州市一共成交5086套,日均成交182套,相比較來說走勢平穩(wěn)。

類似的情況也出現(xiàn)在溫州,溫州私下松綁一周后的市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,溫州全市共成交商品房875套,成交面積12.3萬平方米,環(huán)比7月第二周的542套、6.26萬平方米,分別上升了60%和96%。

在庫存積壓嚴(yán)重的呼和浩特,樓市也得到了一絲緩解。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù),7月呼和浩特樓市共成交1597套,環(huán)比上漲21.5%,也創(chuàng)了年內(nèi)成交量新高。

廈門、南昌成效甚微

不過,限購松綁的效果并不具有統(tǒng)一性,還得看不同城市的樓市結(jié)構(gòu)。像廈門這種樓市較為堅挺的準(zhǔn)一線城市,限購松綁的效果甚微。

廈門從7月1日開始暗中放開限購,島外限購全部解除,購買不限套數(shù),且外地戶口可以不用再交社保證明;島內(nèi),外地戶口限買1套住宅,但也無須再交社保證明。此外260平方米以上住宅的限購也有所放松。

據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù),今年7月,廈門商品住宅成交套數(shù)、成交面積呈微漲狀態(tài)。商品住宅成交1711套,環(huán)比上漲0.82%;住宅總簽約面積約為226393.4平方米,環(huán)比上漲6.09%。

事實上,廈門盡管經(jīng)濟(jì)總量只位列全國第53位,但房價早已超過廣州,今年以來廈門的房價更是領(lǐng)漲全國。其庫存也處于合理水平,截至8月2日,廈門可售住宅套數(shù)為22307套,去化周期只有9個月。

因而有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,廈門并不具備放開限購條件,即便放開,效果也不會很明顯。

同樣的情況出現(xiàn)在南昌。南昌自7月14日悄然放松限購,雖然整個7月的樓市成交環(huán)比有所上漲,但上漲的動力并不是來源于放開限購。

據(jù)南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù),7月南昌新建商品房成交3803套,環(huán)比上漲16.4%,成交面積達(dá)40.8萬平方米,環(huán)比增長11.66.%;較去年7月成交的3653套,同比微漲4.1%。

但從放開限購后兩周的數(shù)據(jù)來看,成交量卻呈現(xiàn)出環(huán)比下滑的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示,放開限購首周(7月14日~7月20日)南昌新房成交852套,環(huán)比下跌10.5%;放開限購后第二周(7月21日~7月27日)新房成交771套,環(huán)比下降9.5%。

中國指數(shù)研究院的研究報告指出,單純放松限購不能從根本上扭轉(zhuǎn)庫存高企、供需不平衡的局面。限購是應(yīng)對房地產(chǎn)市場整體低迷的一針“強(qiáng)心劑”,能夠在短期內(nèi)刺激需求集中爆發(fā),但由于市場預(yù)期看弱,信貸偏緊等原因影響,持續(xù)性需求動力不足,難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場的整體低迷態(tài)勢。

不過,中國指數(shù)研究院還是認(rèn)為,限購放松有利于穩(wěn)定市場預(yù)期,將促進(jìn)市場回穩(wěn),健康發(fā)展。在市場預(yù)期逐步穩(wěn)定的前提下,加強(qiáng)金融支持,同時企業(yè)抓住市場需求通過靈活的促銷措施促進(jìn)成交,有望帶動市場回升。

對于各地對限購政策的調(diào)整,中國指數(shù)研究院表示:“在熱點(diǎn)城市仍然面臨較大房價上漲壓力的前提下,多數(shù)一二線城市難以從限購方面取得突破,而將繼續(xù)從公積金、信貸等方面支持自住需求;對于其他限購城市來說,政策調(diào)整空間將有所擴(kuò)大,針對限購進(jìn)行全面調(diào)整也不無可能。”

[責(zé)任編輯:閆曉楠]
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