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吳斯丹

在限購(gòu)松綁的隊(duì)伍逐漸壯大之際，一些城市已交出了放開限購(gòu)后的第一份月度成績(jī)單。

整體來看，放開限購(gòu)的城市樓市在7月出現(xiàn)了一絲回暖跡象。濟(jì)南、杭州、呼和浩特等庫(kù)存嚴(yán)重或上半年樓市萎靡的城市均出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”，但在廈門、南昌等房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺、庫(kù)存較為合理的城市，限購(gòu)松綁的效果并不十分顯著。

關(guān)于放松限購(gòu)對(duì)樓市的影響，目前業(yè)內(nèi)較多的一種觀點(diǎn)是，放松限購(gòu)只能在短期內(nèi)給壓力較大的城市予以緩解，帶來“曇花一現(xiàn)”的高峰式成交。但從中長(zhǎng)期來看，樓市調(diào)整還在繼續(xù)。

濟(jì)南、杭州現(xiàn)“小陽(yáng)春”

在已經(jīng)放開限購(gòu)的城市中，濟(jì)南的效果最為顯著。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年7月，濟(jì)南新建商品房成交12400套，相較于6月的6459套環(huán)比暴漲92%。這個(gè)成交量相當(dāng)于今年上半年月均成交量6689套的將近兩倍。

從成交走勢(shì)來看，濟(jì)南7月樓市呈現(xiàn)中間高兩端低的趨勢(shì)。7月1~3周成交量不斷上升，第3周達(dá)到頂峰，到第4周、第5周持續(xù)走低。

不難看出，濟(jì)南樓市之所以呈現(xiàn)這樣的走勢(shì)，主要緣于“取消限購(gòu)”這劑猛藥。

濟(jì)南是從7月10日起全面放開限購(gòu)政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，限購(gòu)取消后僅兩天時(shí)間（10日、11日），濟(jì)南新房網(wǎng)簽量就達(dá)到1151套，而6月份前10天的網(wǎng)簽總量才1040套。

據(jù)本報(bào)記者了解，濟(jì)南在限購(gòu)后的成交量暴漲有兩方面的原因，一是先前觀望的剛需購(gòu)房者擔(dān)憂房?jī)r(jià)上漲，及時(shí)出手購(gòu)房；二是由限購(gòu)以前成交房源的“突擊補(bǔ)簽”帶動(dòng)的，即部分被限群體先買了房，趁限購(gòu)取消補(bǔ)辦手續(xù)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在新增的網(wǎng)簽數(shù)中有四成是補(bǔ)辦手續(xù)。

而杭州雖然只是在7月29日才放開限購(gòu)，但效果也十分驚人。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，杭州樓市（含蕭山、余杭）7月一共成交6074套，環(huán)比上漲了22.98%。

就在限購(gòu)松綁后三天（7月29日~7月31日），杭州樓市成交共有981套，日均成交327套，比松綁前日均漲了79.67%。而在限購(gòu)松綁前，即7月1日~28日，杭州市一共成交5086套，日均成交182套，相比較來說走勢(shì)平穩(wěn)。

類似的情況也出現(xiàn)在溫州，溫州私下松綁一周后的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，溫州全市共成交商品房875套，成交面積12.3萬平方米，環(huán)比7月第二周的542套、6.26萬平方米，分別上升了60%和96%。

在庫(kù)存積壓嚴(yán)重的呼和浩特，樓市也得到了一絲緩解。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月呼和浩特樓市共成交1597套，環(huán)比上漲21.5%，也創(chuàng)了年內(nèi)成交量新高。

廈門、南昌成效甚微

不過，限購(gòu)松綁的效果并不具有統(tǒng)一性，還得看不同城市的樓市結(jié)構(gòu)。像廈門這種樓市較為堅(jiān)挺的準(zhǔn)一線城市，限購(gòu)松綁的效果甚微。

廈門從7月1日開始暗中放開限購(gòu)，島外限購(gòu)全部解除，購(gòu)買不限套數(shù)，且外地戶口可以不用再交社保證明；島內(nèi)，外地戶口限買1套住宅，但也無須再交社保證明。此外260平方米以上住宅的限購(gòu)也有所放松。

據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年7月，廈門商品住宅成交套數(shù)、成交面積呈微漲狀態(tài)。商品住宅成交1711套，環(huán)比上漲0.82%；住宅總簽約面積約為226393.4平方米，環(huán)比上漲6.09%。

事實(shí)上，廈門盡管經(jīng)濟(jì)總量只位列全國(guó)第53位，但房?jī)r(jià)早已超過廣州，今年以來廈門的房?jī)r(jià)更是領(lǐng)漲全國(guó)。其庫(kù)存也處于合理水平，截至8月2日，廈門可售住宅套數(shù)為22307套，去化周期只有9個(gè)月。

因而有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廈門并不具備放開限購(gòu)條件，即便放開，效果也不會(huì)很明顯。

同樣的情況出現(xiàn)在南昌。南昌自7月14日悄然放松限購(gòu)，雖然整個(gè)7月的樓市成交環(huán)比有所上漲，但上漲的動(dòng)力并不是來源于放開限購(gòu)。

據(jù)南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，7月南昌新建商品房成交3803套，環(huán)比上漲16.4%，成交面積達(dá)40.8萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11.66.%；較去年7月成交的3653套，同比微漲4.1%。

但從放開限購(gòu)后兩周的數(shù)據(jù)來看，成交量卻呈現(xiàn)出環(huán)比下滑的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，放開限購(gòu)首周(7月14日~7月20日)南昌新房成交852套，環(huán)比下跌10.5%；放開限購(gòu)后第二周(7月21日~7月27日)新房成交771套，環(huán)比下降9.5%。

中國(guó)指數(shù)研究院的研究報(bào)告指出，單純放松限購(gòu)不能從根本上扭轉(zhuǎn)庫(kù)存高企、供需不平衡的局面。限購(gòu)是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的一針“強(qiáng)心劑”，能夠在短期內(nèi)刺激需求集中爆發(fā)，但由于市場(chǎng)預(yù)期看弱，信貸偏緊等原因影響，持續(xù)性需求動(dòng)力不足，難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)的整體低迷態(tài)勢(shì)。

不過，中國(guó)指數(shù)研究院還是認(rèn)為，限購(gòu)放松有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，將促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)，健康發(fā)展。在市場(chǎng)預(yù)期逐步穩(wěn)定的前提下，加強(qiáng)金融支持，同時(shí)企業(yè)抓住市場(chǎng)需求通過靈活的促銷措施促進(jìn)成交，有望帶動(dòng)市場(chǎng)回升。

對(duì)于各地對(duì)限購(gòu)政策的調(diào)整，中國(guó)指數(shù)研究院表示：“在熱點(diǎn)城市仍然面臨較大房?jī)r(jià)上漲壓力的前提下，多數(shù)一二線城市難以從限購(gòu)方面取得突破，而將繼續(xù)從公積金、信貸等方面支持自住需求；對(duì)于其他限購(gòu)城市來說，政策調(diào)整空間將有所擴(kuò)大，針對(duì)限購(gòu)進(jìn)行全面調(diào)整也不無可能。”