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房產(chǎn)對(duì)于絕大多數(shù)人的生活來(lái)說(shuō)是那么地重要，以至于人們很難平心靜氣地談?wù)撨@一話題。”美國(guó)人托馬斯·索維爾在他的《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》一書(shū)如是說(shuō)。這不僅適用于中國(guó)，也是美國(guó)的真實(shí)寫(xiě)照。在該書(shū)中，索維爾不單闡述了房地產(chǎn)繁榮與蕭條的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，也闡明了對(duì)其影響更為重大的政治學(xué)原理，為我們展現(xiàn)了一幅完整的美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)景觀圖。

對(duì)全美房?jī)r(jià)的研究表明，造成地區(qū)與地區(qū)之間房?jī)r(jià)差異的最大因素在于建造房屋的土地價(jià)格，同時(shí)政府在土地使用規(guī)劃上的政治或法律強(qiáng)制性安排則助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)。此外，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與蕭條高度區(qū)域化。索維爾在分析美國(guó)房地產(chǎn)興衰時(shí)指出，某種社會(huì)現(xiàn)象的成因均來(lái)源于各個(gè)維度、各個(gè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)繁榮與蕭條同樣既有人性的優(yōu)劣特性，也有來(lái)自美聯(lián)儲(chǔ)各項(xiàng)利率政策的具體影響，更有房利美或房地美對(duì)抵押貸款資格標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定與調(diào)整。“不止一個(gè)助力因素（寬松信用、房地產(chǎn)投機(jī)），也包括一些受迫因素（降低抵押信貸標(biāo)準(zhǔn)），以及一些突發(fā)因素（房?jī)r(jià)），它們?nèi)亢狭χ圃炝诉@次房地產(chǎn)市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)的"完美海嘯"。”

對(duì)于助力因素，他分析道，觸動(dòng)房地產(chǎn)起飛去往不可思議高房?jī)r(jià)的，正是由美聯(lián)儲(chǔ)制定的各項(xiàng)政策下唾手可得的寬松信用。其中，美聯(lián)儲(chǔ)將利率降低到歷史很低水平并維持多年。由于房?jī)r(jià)對(duì)利率的敏感特性，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企及快速上漲成為可能，同時(shí)不可避免地引發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)。“隨著房地產(chǎn)投機(jī)的加劇，風(fēng)險(xiǎn)隨之而至。一旦房地產(chǎn)價(jià)格得以平穩(wěn)，投機(jī)客將不得不面對(duì)嚴(yán)峻的問(wèn)題，尤其是對(duì)于那些貸款多套房屋，月供即將恢復(fù)到較高水平的投機(jī)者。一旦房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)趨于平穩(wěn)，為回避償付貸款本金而進(jìn)行的再融資途徑將不再通暢。平穩(wěn)的房?jī)r(jià)意味著借款人的再融資意愿不再像房?jī)r(jià)上漲期強(qiáng)烈。而如果房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性地下跌，不論購(gòu)房者還是貸款給購(gòu)房者的金融機(jī)構(gòu)，都將不可避免地面臨更加嚴(yán)峻的難題……而關(guān)于投機(jī)的一個(gè)問(wèn)題是——不僅限于房地產(chǎn)，繁榮時(shí)期房產(chǎn)的價(jià)格支撐不是任何具體的實(shí)物，而僅僅是人們對(duì)房?jī)r(jià)不斷上漲的信念和希望。一旦這一信念和希望破滅，不論什么原因使然，房?jī)r(jià)都不可避免地暴跌。”

信念是如此地重要，但關(guān)于信念的論述并非到此戛然而止。索維爾恰當(dāng)?shù)貜男拍畋旧硪隽肆硪粋€(gè)至關(guān)重要的關(guān)于政府干預(yù)的話題。“信念正是房地產(chǎn)政策背后的支撐。我們已經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)這一主流理念中的一個(gè)部分，即所謂造成房?jī)r(jià)無(wú)力承受的罪魁禍?zhǔn)资亲杂墒袌?chǎng)，為此必須由政府介入干預(yù)。不過(guò)，該主流理念中的另一個(gè)部分同時(shí)也要求對(duì)政府干預(yù)自身進(jìn)行監(jiān)察，而這一貫缺失……對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，不僅缺失改變自己的動(dòng)機(jī)，卻具備相反的動(dòng)機(jī)，繼續(xù)堅(jiān)持現(xiàn)有政策的正確性，至于其惡劣的后果，則都是其他人的過(guò)錯(cuò)。”

為什么做出這些錯(cuò)誤決策的人們要免于后果，而與錯(cuò)誤毫不相干的人們卻被迫承受后果？索維爾分析道，“答案當(dāng)然就是，當(dāng)選政客有足夠的動(dòng)機(jī)利用納稅人的錢來(lái)做對(duì)自己有利的事情，卻沒(méi)有任何動(dòng)力從自己締造的政策災(zāi)難中獲取教訓(xùn)，如果他們能夠轉(zhuǎn)嫁責(zé)難的話。”顯而易見(jiàn)，他也注意到了人們的情緒，“許多人既抱怨自由市場(chǎng)的決策，也不滿政府作出的決策，基于一個(gè)隱含的前提即決策所需的知識(shí)在決策時(shí)便已然具備，這一前提可能對(duì)也可能不對(duì)。但是，市場(chǎng)中的人們?cè)谄渌嗣鎸?duì)變化選擇、面對(duì)經(jīng)濟(jì)損失時(shí)必須改變自己的論斷。”

中美兩國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管發(fā)展階段和成熟程度不同，但在很多方面仍具有相似性。比如，地價(jià)均是造成房?jī)r(jià)差異的最大因素。從市場(chǎng)呈現(xiàn)的結(jié)果來(lái)看，商業(yè)和房地產(chǎn)商的過(guò)度擴(kuò)張均導(dǎo)致了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。再如，美國(guó)也有“經(jīng)濟(jì)適用房”的說(shuō)法，盡管我們耳熟能詳?shù)坪醪⒎侵袊?guó)“獨(dú)創(chuàng)”。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，索維爾亦有精彩又不失精準(zhǔn)的論述。他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的定義，而僅是一個(gè)粗略的比較原則。許多人都在人生的不同階段體驗(yàn)過(guò)不同的居住方式，并且每個(gè)個(gè)體都清楚地知道自己是否具備支付能力。但是，經(jīng)濟(jì)適用房卻有一層從未被明確表述和推敲過(guò)的含義，那就是個(gè)人選擇自己的房產(chǎn)，政府從財(cái)務(wù)上確保個(gè)人夢(mèng)想成真。

我們身處中國(guó)，當(dāng)然更關(guān)心中國(guó)的房地產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)。只是關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)的去向從來(lái)都是眾說(shuō)紛紜，甚至夾帶著私貨的見(jiàn)仁見(jiàn)智更是聽(tīng)到了太多，既高屋建瓴同時(shí)又一針見(jiàn)血的高見(jiàn)少之又少。好在《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》這本書(shū)有助于我們了解和厘清房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的諸多邏輯，如果我們能夠借鑒其中的一些方法和工具，不僅可以熟悉和掌握美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原理和規(guī)則，也可以觀照到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的很多現(xiàn)實(shí)。對(duì)于我們自身而言，則意味著可以祛除一些思想蒙蔽，回歸到某種社會(huì)常識(shí)。