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昨日，西安限購(gòu)也松綁了。數(shù)月來(lái)，二三線城市紛紛調(diào)整“限購(gòu)”措施。截至7月23日，據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，在46個(gè)限購(gòu)城市中有26個(gè)城市針對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了微調(diào)，給限購(gòu)松綁來(lái)挽救房地產(chǎn)的頹勢(shì)。不過(guò)從機(jī)構(gòu)的調(diào)研情況來(lái)看，效果甚微，樓市尚無(wú)反彈跡象。

值得警惕的是，從實(shí)踐看，一些地方政府的“救市”措施幾乎都沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，反而加劇了地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴癥，如飲鴆止渴。

有資格買(mǎi)房也貸不出款

松綁限購(gòu)，個(gè)別城市短期效果顯著，成交出現(xiàn)反彈，但大多城市即使松綁了，樓市也基本沒(méi)啥影響。有專(zhuān)家認(rèn)為，在樓市低迷時(shí)期取消限購(gòu)，會(huì)給市場(chǎng)發(fā)出救市的心理暗示，反而影響買(mǎi)賣(mài)雙方的市場(chǎng)信心，在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理作用下，市場(chǎng)成交可能更趨低迷。

另一方面，即使松綁限購(gòu)，也得有錢(qián)買(mǎi)、有款貸才行。能不能少交首付款，低成本貸到款，一定程度上決定了購(gòu)買(mǎi)力是否出手。目前僅有上海傳出貸款200萬(wàn)以上個(gè)別銀行可有九五折優(yōu)惠，但貸款200萬(wàn)顯然已超出大多剛需人士承受范圍。

目前來(lái)看，銀行下調(diào)房貸利率動(dòng)力明顯不足，房貸的存貸差較小，對(duì)銀行不具誘惑力，而做房貸還意味著銀行要為未來(lái)樓市可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)埋單。

樓市低迷經(jīng)濟(jì)依舊實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)目標(biāo)

官方數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)第二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值較上年同期增長(zhǎng)了7.5%，增速與政府設(shè)定的全年增長(zhǎng)目標(biāo)相一致。經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后，中國(guó)第二季度GDP折合成年率增長(zhǎng)8.2%，增幅高于第一季度的6.1%，證實(shí)了早些時(shí)候有關(guān)經(jīng)濟(jì)增速加快的跡象。

其中原因不難理解。中國(guó)政府推出的一系列刺激舉措對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，包括人民幣貶值、信貸條件放松以及政府支出力度加大。社會(huì)融資總量增速在持續(xù)放緩一年后，于今年5月和6月開(kāi)始回升。社會(huì)融資總量是衡量中國(guó)信貸規(guī)模的最廣義指標(biāo)。

一項(xiàng)重大的刺激政策來(lái)自鐵路建設(shè)。澳新銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家估算，今年新鐵路的建設(shè)支出可能會(huì)超過(guò)人民幣1萬(wàn)億元，比去年高出近60%，也高于2010年的水平。2010年，中國(guó)將鐵路建設(shè)作為刺激手段來(lái)應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)。

要預(yù)見(jiàn)至關(guān)重要的房地產(chǎn)市場(chǎng)的底部并非易事，這將是中國(guó)政府還要推出多大規(guī)模的刺激措施才能維持經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定的最終決定因素。中國(guó)第二季度住宅新開(kāi)工面積較上年同期下降15%，雖然降幅小于第一季度，但表現(xiàn)依然糟糕。更令人頭疼的是，待售房屋庫(kù)存數(shù)量持續(xù)上升，6月份的同比升幅達(dá)到25%。在買(mǎi)家開(kāi)始消化庫(kù)存之前，開(kāi)發(fā)商不太可能會(huì)啟動(dòng)新項(xiàng)目。

房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)占中國(guó)GDP的比重約12%。香港金融管理局下屬的一個(gè)研究機(jī)構(gòu)近期發(fā)表論文稱，如果算上對(duì)材料業(yè)、銀行業(yè)和其他行業(yè)面臨的信貸風(fēng)險(xiǎn)的連帶影響，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響將是巨大的。

2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)為1/3。2010年是距離目前可以獲得詳細(xì)政府?dāng)?shù)據(jù)最近的一年。沒(méi)什么理由能讓人們認(rèn)為這樣的比重發(fā)生了變化。論文發(fā)現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的陣痛沖擊到金融系統(tǒng)，其影響已經(jīng)蔓延至造船和煤炭等杠桿水平較高的行業(yè)，同時(shí)還包括信息技術(shù)等一些受影響不太明顯的領(lǐng)域。

目前中國(guó)或許實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)目標(biāo)，但考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，中國(guó)政府要在今年余下時(shí)間實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)目標(biāo)還將面臨更多重任。