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懂“破窗理論”能省很多維修費(fèi)

記者：“資產(chǎn)管理”聽起來還是很高深，怎么理解商場(chǎng)服務(wù)人員對(duì)于資產(chǎn)進(jìn)行管理?

林仲科：資產(chǎn)管理是綜合性的，有個(gè)“破窗理論”，是資產(chǎn)管理者必須懂得的道理。這個(gè)理論來源于美國(guó)心理學(xué)家做的一個(gè)實(shí)驗(yàn)，在黑人居住集中的治安很差的區(qū)域，放了一臺(tái)車，主持實(shí)驗(yàn)者先把車窗打破一點(diǎn)，放在那。第一天沒有人來;第二天開始有人把車上其他窗戶都敲破;第三天，有人把里面的音響偷出來;第四天開始，就有人把里面能拆的東西都拆出來，最后連輪胎都拆了。同樣道理，引申到資產(chǎn)管理，例如我們坐的這個(gè)沙發(fā)，如果破了一個(gè)小洞，不維護(hù)好，那慢慢地肯定就會(huì)變成一個(gè)大洞。再例如如果地上有一點(diǎn)垃圾，一天不管，兩天不管，垃圾就會(huì)越來越多。資產(chǎn)管理就需要大家及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)維護(hù)修理。真正成功與不成功，就在于懂不懂這個(gè)理論。

記者：資產(chǎn)管理人員會(huì)特意學(xué)習(xí)這個(gè)嗎?

林仲科：這個(gè)理論非常重要，在國(guó)外、在香港成熟商場(chǎng)管理都必須學(xué)習(xí)這個(gè)理論。然后再?gòu)母邔?、中層往底層傳達(dá)灌輸這個(gè)理論思想。資產(chǎn)管理一定是要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，雖然這一塊要花費(fèi)很多的精力去做，每天都要處處留心，每天都要及時(shí)維護(hù)維修，但幾年下來，你就能看到成效。為何我們內(nèi)地開業(yè)幾年的商場(chǎng)還沒國(guó)外幾十年的商場(chǎng)新?我接觸過很多投資者，見到一個(gè)商場(chǎng)破破爛爛，折舊率較高，到最后可能還是會(huì)買，但會(huì)把價(jià)錢壓得很低，投資者需要花費(fèi)很大一筆維修費(fèi)。極有可能的是，你平時(shí)省下來的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的錢，都不夠支付最后的維修費(fèi)。

衛(wèi)生間管理有一本厚厚的冊(cè)子作參照

記者：你能否拿出商場(chǎng)中的一個(gè)方面來具體講解如何管理?

林仲科：以衛(wèi)生間為例，逛街的大都為女性，女性都十分注重衛(wèi)生間環(huán)境。衛(wèi)生間的好壞直接反映出商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理水平。衛(wèi)生間必須配一個(gè)保潔員，但同樣是配備一個(gè)保潔員，效果也是有很大差距的。例如丹麥的iss，這家以清潔業(yè)務(wù)起家的設(shè)施服務(wù)公司(目前已是全球最大)，對(duì)于衛(wèi)生間的保潔工作管理規(guī)范都有一本厚厚的冊(cè)子，給管理者參照，給保潔人員規(guī)范。例如洗手臺(tái)要保持清潔、沒有水滴，單從這一點(diǎn)，內(nèi)地很多高端商場(chǎng)的保潔員都做不到。

記者：即便保潔員做得再好，就能讓衛(wèi)生間的環(huán)境得到保障嗎?

林仲科：衛(wèi)生間的管理其實(shí)從最開始的材料選用就很有講究，如果用了有很多洞的石材，那些小洞洞不僅容易滋生霉菌，產(chǎn)生斑點(diǎn);更重要的是會(huì)吸收氣味。一旦臭味吸附進(jìn)去，就很難去掉，很麻煩，所以選材很關(guān)鍵。還有排風(fēng)系統(tǒng)。真正好的衛(wèi)生間是沒有任何令人不適的氣味，也不會(huì)潮濕、不會(huì)悶熱，這就需要合理設(shè)計(jì)的獨(dú)立排風(fēng)、空調(diào)裝置的配合。

記者：除了以上這些基本的原則，你覺得內(nèi)地的衛(wèi)生間還有哪些方面可以改善?

林仲科：在國(guó)外，女性衛(wèi)生間經(jīng)常會(huì)提供女性衛(wèi)生箱定時(shí)進(jìn)行垃圾處理，或提供小袋子。這個(gè)服務(wù)好像在內(nèi)地并不普及，可我們對(duì)此也不能視而不見。

商場(chǎng)的夜晚資產(chǎn)管理更考驗(yàn)人

記者：有很多商場(chǎng)會(huì)用到垂直綠化，像這一塊的維護(hù)應(yīng)該都在晚上進(jìn)行吧?

林仲科：其實(shí)晚上的商場(chǎng)會(huì)更忙碌，進(jìn)行的工作范疇也會(huì)更加專業(yè)。你提到的這個(gè)垂直綠化都是由專業(yè)的園丁在晚上來進(jìn)行修枝剪葉。商場(chǎng)的保潔，到了晚上，有清理全場(chǎng)垃圾的、專業(yè)地板清潔的，包括縫隙彌補(bǔ)、地板打蠟、口香糖清理等等。另外，設(shè)施設(shè)備的維修也都在晚上進(jìn)行?？梢哉f，在白天干活的如果需要10個(gè)人，那么在晚上干活的人或許會(huì)達(dá)到50個(gè)。這些人一般從晚上11點(diǎn)開始工作，一直到早上五六點(diǎn)。當(dāng)然，晚上的管理統(tǒng)籌者也會(huì)更專業(yè)，安保也更不能放松。

記者：像一些陳列藝術(shù)展覽的個(gè)性化商場(chǎng)，它們的資產(chǎn)管理是不是有些挑戰(zhàn)?

林仲科：一般都會(huì)建議安排專業(yè)的團(tuán)隊(duì)對(duì)藝術(shù)品進(jìn)行安保和維護(hù)?？偟膩碚f，資產(chǎn)管理是一個(gè)綜合的系統(tǒng)。目前我們比較熟悉的開發(fā)商中，太古地產(chǎn)是這一塊的標(biāo)桿。它有超過100年的歷史，沉淀了很多英式管理的智慧。他們出了一個(gè)事情，就會(huì)記下來，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，再變成工作規(guī)則，或?qū)戇M(jìn)租賃合同。所以太古的租賃合同非常厚。這不是一個(gè)人能做到的，一定是一整家公司都明白這樣，都清楚知道這樣做的好處在哪。它是當(dāng)之無愧的“管理控”，比其他所有開發(fā)商都更愿意付出心血去做管理規(guī)范、人員培訓(xùn)、貫徹到每一層人員。資產(chǎn)管理做得好，商場(chǎng)的升值空間才會(huì)更大。