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2014年月7月15日，北京–世邦魏理仕最新研究報告《投資法規(guī)松綁，亞洲保險業(yè)投資房地產(chǎn)升溫》指出，亞洲各國正加速放寬保險公司投資房地產(chǎn)的監(jiān)管限制，這有助于推動房地產(chǎn)的投資活動。在亞洲，有關(guān)保險公司投入房地產(chǎn)市場的金額規(guī)限一向甚為嚴(yán)格。然而，隨著區(qū)內(nèi)一些國家開始放寬海外直接投資，容許更多資金投放到地產(chǎn)市場，并且簡化了審批流程，情況發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)投資潛力巨大

來自亞洲十個司法管轄區(qū)的保險監(jiān)管機構(gòu)數(shù)據(jù)表明，2013年底亞洲保險業(yè)總資產(chǎn)值高達6.7萬億美元，高出了美國的5.8萬億美元和英國的3萬億美元。以資產(chǎn)值計算，日本為最大的保險市場，掌管3.3萬億美元資產(chǎn)，其余資產(chǎn)主要由中國、韓國和臺灣的保險公司擁有，這四個國家總共占亞洲保險資產(chǎn)約九成。

受嚴(yán)格的監(jiān)管政策尤其是對海外投資監(jiān)管甚嚴(yán)的影響，亞洲保險公司投放于房地產(chǎn)市場的資金比例一向較少。其大多數(shù)海外投資均為流動性和透明度較高的資產(chǎn)，如股票、現(xiàn)金、固定收益和政府債券。

“亞洲保險公司已經(jīng)看到，養(yǎng)老金計劃和主權(quán)基金自從增加了全球房地產(chǎn)市場的投資比重后獲得了正回報收益，而更為重要的是，現(xiàn)在監(jiān)管機構(gòu)和投資委員會有根據(jù)和先例表明這些投資的風(fēng)險回報問題是無需擔(dān)心的。”世邦魏理仕全球資本市場執(zhí)行董事MarcGiuffrida表示。

業(yè)內(nèi)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年底，房地產(chǎn)平均只占亞洲保險公司投資組合的2％（約1,300億美元，包括直接和間接房地產(chǎn)投資），其中中國占1％，日本和韓國分別是1.8％和2.4％。相比之下，發(fā)達國家通常將4-6％的資金投入房地產(chǎn)市場，比如美國為6.7％，英國為5.1％。在亞洲，臺灣房地產(chǎn)投放比例為4.8％，比重相對較高；然而，有關(guān)資金投放只限于臺灣本島，海外投資則在2013年以后才被允許。

由于亞洲保險業(yè)的滲透率較西方國家低，加上區(qū)內(nèi)經(jīng)濟快速增長，過去五年，亞洲保險業(yè)增長迅速。中國的保費在過去的五年里每年平均增長超過10%。而且，亞洲的保險業(yè)仍然有明顯的增長潛力。

未來五年將有750億美元資金投入房地產(chǎn)市場

亞洲保險業(yè)的資產(chǎn)規(guī)?？焖僭鲩L，2008-2013年間增長了13％。世邦魏理仕預(yù)計，在保險公司資產(chǎn)規(guī)模擴大，以及市場逐漸開放的雙重效應(yīng)之下，亞洲保險公司的房地產(chǎn)投資資產(chǎn)將由2013年的1300億美元增長到2018年的2050億美元，即約有額外750億美元資金將投入房地產(chǎn)市場，包括直接和間接房地產(chǎn)投資。

然而，相比成熟市場，亞洲區(qū)的投資物業(yè)選擇不多。隨著最近放寬規(guī)限，意味著愈來愈多亞洲保險公司轉(zhuǎn)向投資其他地區(qū)。僅僅2013年，亞洲保險公司在亞太地區(qū)以外直接購入商用物業(yè)的金額約24億美元。這些保險公司向來偏好門戶城市的標(biāo)志性物業(yè)，尤其是進行首次海外投資的時候。雖然不同國家的保險公司物色的投資地點各異，但最受歡迎的跨境投資目的地分別為倫敦和紐約。

由于國內(nèi)市場缺乏機會，加上核心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資回報率較低，中國和臺灣的保險公司在海外房地產(chǎn)市場將更為活躍。這些保險公司偏向全權(quán)擁有物業(yè)，因此大都傾向直接投資房地產(chǎn)。由于90年代大肆海外投資對市場造成損害的經(jīng)歷仍歷歷在目，預(yù)計日本保險公司多選擇留在國內(nèi)市場。韓國保險公司在過去幾年積累了海外房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗，預(yù)計它們將采取更多間接方法進行海外投資，以擴大其全球投資組合。

“回報率低及欠缺值得投資的資產(chǎn)，特別是國內(nèi)市場可提供穩(wěn)定收入的物業(yè)不多，導(dǎo)致亞洲保險公司不得不放眼海外市場。然而，由于缺乏海外房地產(chǎn)投資經(jīng)驗和需要監(jiān)管部門批準(zhǔn)，意味著有關(guān)的投資活動最初只限于資金雄厚的較大型保險公司，以及限于全球主要城市，但是累積經(jīng)驗后，預(yù)計一些二線保險公司將會進行跨國收購，而且是采用間接投資策略。”Giuffrida表示。

“世邦魏理仕預(yù)計未來五年，亞洲保險公司對于房地產(chǎn)市場的資金投放很大程度上會對應(yīng)保險業(yè)界總資產(chǎn)規(guī)模而有所增長。展望長線發(fā)展，開放保險業(yè)將加快亞洲保險公司投資國際地產(chǎn)投資的步伐。”世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉說。

“由于亞洲監(jiān)管機構(gòu)對于此類投資的監(jiān)管信心在逐漸增加，同時保險公司對全球投資也更加駕輕就熟，我們預(yù)計針對海外房地產(chǎn)投資方面的監(jiān)管將會繼續(xù)放寬。”陳仲偉還表示。

不同國家和地區(qū)的監(jiān)管規(guī)限放寬情況

亞洲各國對放寬措施的不同手法：

在中國大陸、韓國和臺灣，過去兩年加速放寬保險公司參與房地產(chǎn)投資市場，包括加大房地產(chǎn)投資金額上限和簡化投資海外物業(yè)的程序?qū)徟?/p>

中國自2012年起允許保險公司投資海外，2014年2月起將房地產(chǎn)投資金額上限（國內(nèi)和國外）由占總資產(chǎn)的20%增至30%；

臺灣監(jiān)管機構(gòu)自2013年起允許保險公司進行海外收購，最近討論開放運用股東貸款進行海外投資。