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世邦魏理仕:香港投資市場開始回暖
業(yè)界觀點 2014年07月24日 來源:鳳凰網(wǎng) 我要評論 掃描到手機(jī)

2014年7月24日,香港—世邦魏理仕剛出版第二季香港房地產(chǎn)市場研究報告,分析投資市場、寫字樓、商鋪及工業(yè)市場的最新動態(tài)。報告顯示,第二季整體投資市場氣氛回暖,除了錄得整幢物業(yè)買賣外,租賃需求亦持續(xù)。當(dāng)中以寫字樓及工廈需求最為顯著。

投資市場漸見活躍,為用家?guī)碚嬲顿Y機(jī)會

第二季商業(yè)地產(chǎn)交易明顯反彈,市場不乏大手成交。超過一千萬美元的商業(yè)地產(chǎn),交易總金額高達(dá)260億港元,按季上升150%,截至今季度全年總額高達(dá)364億港元。寫字樓資本價值維持平穩(wěn),市場缺乏分層單位供應(yīng),尤其于核心地點,業(yè)主更愿意接受全棟物業(yè)洽商。一線街鋪價格則于2014年第二季按季下跌3%。倉庫物業(yè)由于空置率極低及供應(yīng)極少,預(yù)計該市場將受策略性投資者追捧,令價值繼續(xù)攀升。

政府政策令炒家數(shù)目減少,為用家及長線投資者帶來真正投資的機(jī)會。預(yù)料第三季的投資環(huán)境將漸見明朗,具升值潛力或重建機(jī)會的物業(yè)最受投資者追捧。世邦魏理仕香港、澳門及臺灣資深董事總經(jīng)理施懷德先生預(yù)料投資市場于2014年下半年將更為活躍,他說:「近日市場上出現(xiàn)一些備受注目的大手買賣,加上交投增加,預(yù)期將帶動2014年下半年投資市場的氣氛。然而,因為雙倍印花稅政策仍在,而且借貸市場仍然緊縮,成交量則將難見明顯升幅。市場會有更多機(jī)會出現(xiàn)查詢情況,對投資者來說,2014年上半年市場情況較2013年為佳。加上滬港通將于2014年第四季出臺,將為香港銀行及金融業(yè)帶來強(qiáng)心針?!?/p>

寫字樓市場前景審慎樂觀

香港寫字樓租賃市場于2014年第二季繼續(xù)放緩。整體凈吸納量降至18,750平方呎﹙凈樓面面積﹚,至今上半年為174,150平方呎。租賃需求持續(xù)疲軟,二線地區(qū)租金連續(xù)四個季度下跌(2014年第二季下跌1.3%),至今上半年為下跌1.5%。九龍方面,2014年租賃市場回軟,整體凈吸納量于連續(xù)上兩季錄得升幅后,今季跌至負(fù)88,900平方呎。市場需求主要來自采購及零售業(yè)對小型單位(小于10,000平方呎)的需求,大型租戶由于缺乏大型單位供態(tài),多傾向續(xù)租。尖沙咀及東九龍的空置率分別上升至2.9%及3.4%。受環(huán)球貿(mào)易廣場續(xù)有新空間騰出,令九龍區(qū)租金按季下跌1.6%。

中資公司對核心商業(yè)區(qū)租賃需求將維持強(qiáng)勁,料年內(nèi)小型至中型寫字樓空間最受追捧?;ㄆ旒瘓F(tuán)近日買入OneBayEast東翼,支撐大型金融機(jī)構(gòu)買入寫字樓空間作長線自用的趨勢,這景況在缺乏大型單位供應(yīng)下將持續(xù)。世邦魏理仕辦公樓服務(wù)部執(zhí)行董事簡儒德先生認(rèn)為2014年下半年寫字樓市場表現(xiàn)審慎樂觀,他說:「由于港島一些非核心區(qū)及東九龍將有空間騰出,2014年下半年整體空置率預(yù)料將輕微上升。租賃需求預(yù)料維持正面,尤其是臨近2014年第四季,當(dāng)滬港通政策實施后,銀行及金融業(yè)將有更多租賃活動。然而,這未能全面減低空置率上升的壓力,只有少量位于中環(huán)及東九龍的商廈將因而受惠,因此,年內(nèi)租金預(yù)期于維持平穩(wěn)。」

零售市場漸趨穩(wěn)定

商鋪市場方面,整體核心區(qū)鋪租較第一季下跌0.3%,乃2008年后首次下跌。銅鑼灣區(qū)的鋪租自2009年來首次下跌,按季下跌0.6%。一線街租金按季下跌1.4%,反映業(yè)主租金議價態(tài)度變得有彈性。然而,租金跌幅只限于非核心區(qū)。一般零售需求則未見明顯跌幅?;瘖y品零售商、鞋履及藥房繼續(xù)成為最活躍一群,反之奢侈品零售商則相對被動。

市傳將有新政策控制內(nèi)地旅客到港,以及削減20%的內(nèi)地訪客數(shù)目,縱然有關(guān)措施尚未落實,但已顯示內(nèi)地旅客需求的轉(zhuǎn)變。零售商現(xiàn)正因應(yīng)消費者的轉(zhuǎn)變,積極推出優(yōu)惠及主攻低價品牌市場。

面對銷售額下跌及內(nèi)地消費模式的轉(zhuǎn)變,料對鋪租將有下調(diào)壓力。核心街業(yè)主將繼續(xù)堅持租金叫價,而二線街業(yè)主對租金議價態(tài)度則回軟,并有機(jī)會減價放租。世邦魏理仕商鋪服務(wù)部執(zhí)行董事連志豪先生指商鋪租金有機(jī)會出現(xiàn)調(diào)整。「香港零售業(yè)銷售金額連續(xù)四個月出現(xiàn)下跌,五月份最新銷售金額按年下跌4.1%,顯示市場正出現(xiàn)波動。加上二線街租務(wù)需求減少,整體市場氣氛疲弱。預(yù)料商鋪租金將出現(xiàn)調(diào)整,核心區(qū)租金維持平穩(wěn),二線鋪租全年則有機(jī)會下跌15%?!箛H、潮流及中檔次零售商將于來季主導(dǎo)主場對新供應(yīng)的需求,以配合內(nèi)地旅客對中至低檔次貨品漸增的需求。

工廈物業(yè)備受市場追捧

市場對倉庫的需求繼續(xù)遠(yuǎn)高于供應(yīng),令空置率于2014年第二季跌至0.4%,成歷來第二低的紀(jì)錄。除了一般物流業(yè)租戶外,汽車、零售及制造業(yè)等對倉庫亦有需求。市場需求龐大,加上供應(yīng)不足令大型租戶被逼要選擇續(xù)租或接受租金升幅。業(yè)主重視租戶質(zhì)素,這點對大型租戶有利,較細(xì)型租戶通常被要求搬遷至質(zhì)素次一級的工廈。

由于市場存在有著實際需求,加上空置率極底,有利租金穩(wěn)定增長。2014年企業(yè)的擴(kuò)張需求高達(dá)900,000平方呎,然而空置單位面積卻只有150,000平方呎,因此大型二手單位將迅速被市場吸納。世邦魏理仕香港、澳門及臺灣工業(yè)及物流服務(wù)部執(zhí)行董事戴文先生表示工業(yè)市場將繼續(xù)受惠于緊拙的供應(yīng):「市場需求強(qiáng)勁,加上空置率低企,令工廈物業(yè)租金穩(wěn)定、并可望有增長。進(jìn)出口業(yè)的增長前景穩(wěn)定,將帶動2014年下半年的工廈需求。我們對市場前景持樂觀態(tài)度,租金于本年度料有高達(dá)3%的增長?!?/p>

[責(zé)任編輯:王文娟]
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