下半年的樓市難點在哪里?
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,上半年,全國商品房銷售面積同比下降6%;全國商品房待售面積同比增長24.5%。一增一減之間,凸顯的正是下半年的樓市難點。如果這種趨勢繼續(xù),也將進一步傳導到土地市場乃至金融系統(tǒng),帶來經(jīng)濟風險。
在信貸趨緊、市場預期轉(zhuǎn)向等因素影響下,2014年上半年中國多數(shù)城市樓市出現(xiàn)成交量同比下滑、庫存積壓的狀況,其中二三線城市成交下滑十分明顯,同比跌幅最大的徐州和汕頭,成交面積分別下跌171%和91%。
相比之下,房地產(chǎn)市場需求正在經(jīng)歷階段性低點。主要原因在于,在國人“買漲不買跌”的獨特心態(tài)驅(qū)使下,不少需求正陷入觀望。加之不少中小城市自有住房率高,需求增速放緩。這是近期房地產(chǎn)市場成交量低迷的重要原因。
目前,樓市已經(jīng)進入類似2008年末及2011年末的周期性下行通道。“不加壓,不刺激”似乎成為管理層最新的維穩(wěn)性調(diào)控思路。雖然,政府和央行都在喊話“支持首次置業(yè)剛需”,但效果不明顯。隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷,多地祭出救市政策。這些政策以松綁限購為主,部分城市甚至演變?yōu)?ldquo;限降令”。從實際效果看,這些走在“紅線”邊緣的政策不僅戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢,而且多顯得不得要領(lǐng)。在當前房地產(chǎn)業(yè)正在由增量市場轉(zhuǎn)為存量市場背景下,著眼存量、防止產(chǎn)業(yè)盲目擴張顯得尤為重要。
基本的市場常識告訴我們,既然存量過度,就應該降價銷售才能盤活。消化存量的正解也只能是降價銷售。但矛盾的是,此前杭州的降價潮,卻遭遇來自地方的限價狙擊。由此可見,那些有著松綁樓市沖動的地方政府,其實并不想順應市場潮流,讓“看不見的手”去常態(tài)化地消化存量,而是希望用傳統(tǒng)的政策背書、貨幣政策放水等手段,激活當?shù)貥鞘校詫崿F(xiàn)土地財政開源和刺激經(jīng)濟增長的目的。但這樣的刺激樓市顯然有悖調(diào)控初衷,也會使樓市重蹈泡沫覆轍的老路。
房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求的情況很大程度上是由于缺乏對需求層級的研究,未能做好供需準確對接,使不少住宅處于空置或過剩狀態(tài)。為避免這種情況出現(xiàn),構(gòu)建完善的住房供應體系極為重要。
一方面,應加快個人住房信息系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng),使房屋產(chǎn)權(quán)明晰,摸清“家底”,從而有助于差別化信貸、稅收政策的實施。另一方面,加快房地產(chǎn)稅制改革和立法,通過稅收等手段,提高房屋持有成本,促進存量房源的釋放,以穩(wěn)定供需關(guān)系。
與此同時,還應加快推進土地、戶籍制度改革。作為城鎮(zhèn)化進程中最為重要的兩項制度,土地和戶籍制度改革,可促進人口有序流動。城鎮(zhèn)化進程加速,將對消化存量房屋、緩解供應過剩大有裨益??梢哉f,如何消化住宅存量,地方政府應有所為也應有所不為,權(quán)力之手不可習慣性地干預樓市。
讓市場調(diào)節(jié),讓開發(fā)商選擇合適的價格消化存量,才是符合經(jīng)濟學常識和民意期待的選擇。
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