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下半年的樓市難點在哪里？

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國商品房銷售面積同比下降6%；全國商品房待售面積同比增長24.5%。一增一減之間，凸顯的正是下半年的樓市難點。如果這種趨勢繼續(xù)，也將進一步傳導到土地市場乃至金融系統(tǒng)，帶來經(jīng)濟風險。

在信貸趨緊、市場預期轉(zhuǎn)向等因素影響下，2014年上半年中國多數(shù)城市樓市出現(xiàn)成交量同比下滑、庫存積壓的狀況，其中二三線城市成交下滑十分明顯，同比跌幅最大的徐州和汕頭，成交面積分別下跌171%和91%。

相比之下，房地產(chǎn)市場需求正在經(jīng)歷階段性低點。主要原因在于，在國人“買漲不買跌”的獨特心態(tài)驅(qū)使下，不少需求正陷入觀望。加之不少中小城市自有住房率高，需求增速放緩。這是近期房地產(chǎn)市場成交量低迷的重要原因。

目前，樓市已經(jīng)進入類似2008年末及2011年末的周期性下行通道。“不加壓，不刺激”似乎成為管理層最新的維穩(wěn)性調(diào)控思路。雖然，政府和央行都在喊話“支持首次置業(yè)剛需”，但效果不明顯。隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，多地祭出救市政策。這些政策以松綁限購為主，部分城市甚至演變?yōu)?ldquo;限降令”。從實際效果看，這些走在“紅線”邊緣的政策不僅戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，而且多顯得不得要領(lǐng)。在當前房地產(chǎn)業(yè)正在由增量市場轉(zhuǎn)為存量市場背景下，著眼存量、防止產(chǎn)業(yè)盲目擴張顯得尤為重要。

基本的市場常識告訴我們，既然存量過度，就應該降價銷售才能盤活。消化存量的正解也只能是降價銷售。但矛盾的是，此前杭州的降價潮，卻遭遇來自地方的限價狙擊。由此可見，那些有著松綁樓市沖動的地方政府，其實并不想順應市場潮流，讓“看不見的手”去常態(tài)化地消化存量，而是希望用傳統(tǒng)的政策背書、貨幣政策放水等手段，激活當?shù)貥鞘校詫崿F(xiàn)土地財政開源和刺激經(jīng)濟增長的目的。但這樣的刺激樓市顯然有悖調(diào)控初衷，也會使樓市重蹈泡沫覆轍的老路。

房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求的情況很大程度上是由于缺乏對需求層級的研究，未能做好供需準確對接，使不少住宅處于空置或過剩狀態(tài)。為避免這種情況出現(xiàn)，構(gòu)建完善的住房供應體系極為重要。

一方面，應加快個人住房信息系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)，使房屋產(chǎn)權(quán)明晰，摸清“家底”，從而有助于差別化信貸、稅收政策的實施。另一方面，加快房地產(chǎn)稅制改革和立法，通過稅收等手段，提高房屋持有成本，促進存量房源的釋放，以穩(wěn)定供需關(guān)系。

與此同時，還應加快推進土地、戶籍制度改革。作為城鎮(zhèn)化進程中最為重要的兩項制度，土地和戶籍制度改革，可促進人口有序流動。城鎮(zhèn)化進程加速，將對消化存量房屋、緩解供應過剩大有裨益?？梢哉f，如何消化住宅存量，地方政府應有所為也應有所不為，權(quán)力之手不可習慣性地干預樓市。

讓市場調(diào)節(jié)，讓開發(fā)商選擇合適的價格消化存量，才是符合經(jīng)濟學常識和民意期待的選擇。