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下半年的樓市難點(diǎn)在哪里？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)商品房銷售面積同比下降6%；全國(guó)商品房待售面積同比增長(zhǎng)24.5%。一增一減之間，凸顯的正是下半年的樓市難點(diǎn)。如果這種趨勢(shì)繼續(xù)，也將進(jìn)一步傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)乃至金融系統(tǒng)，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

在信貸趨緊、市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向等因素影響下，2014年上半年中國(guó)多數(shù)城市樓市出現(xiàn)成交量同比下滑、庫(kù)存積壓的狀況，其中二三線城市成交下滑十分明顯，同比跌幅最大的徐州和汕頭，成交面積分別下跌171%和91%。

相比之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求正在經(jīng)歷階段性低點(diǎn)。主要原因在于，在國(guó)人“買漲不買跌”的獨(dú)特心態(tài)驅(qū)使下，不少需求正陷入觀望。加之不少中小城市自有住房率高，需求增速放緩。這是近期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量低迷的重要原因。

目前，樓市已經(jīng)進(jìn)入類似2008年末及2011年末的周期性下行通道。“不加壓，不刺激”似乎成為管理層最新的維穩(wěn)性調(diào)控思路。雖然，政府和央行都在喊話“支持首次置業(yè)剛需”，但效果不明顯。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，多地祭出救市政策。這些政策以松綁限購(gòu)為主，部分城市甚至演變?yōu)?ldquo;限降令”。從實(shí)際效果看，這些走在“紅線”邊緣的政策不僅戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，而且多顯得不得要領(lǐng)。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)正在由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)背景下，著眼存量、防止產(chǎn)業(yè)盲目擴(kuò)張顯得尤為重要。

基本的市場(chǎng)常識(shí)告訴我們，既然存量過(guò)度，就應(yīng)該降價(jià)銷售才能盤活。消化存量的正解也只能是降價(jià)銷售。但矛盾的是，此前杭州的降價(jià)潮，卻遭遇來(lái)自地方的限價(jià)狙擊。由此可見，那些有著松綁樓市沖動(dòng)的地方政府，其實(shí)并不想順應(yīng)市場(chǎng)潮流，讓“看不見的手”去常態(tài)化地消化存量，而是希望用傳統(tǒng)的政策背書、貨幣政策放水等手段，激活當(dāng)?shù)貥鞘?，以?shí)現(xiàn)土地財(cái)政開源和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的。但這樣的刺激樓市顯然有悖調(diào)控初衷，也會(huì)使樓市重蹈泡沫覆轍的老路。

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求的情況很大程度上是由于缺乏對(duì)需求層級(jí)的研究，未能做好供需準(zhǔn)確對(duì)接，使不少住宅處于空置或過(guò)剩狀態(tài)。為避免這種情況出現(xiàn)，構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系極為重要。

一方面，應(yīng)加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)，使房屋產(chǎn)權(quán)明晰，摸清“家底”，從而有助于差別化信貸、稅收政策的實(shí)施。另一方面，加快房地產(chǎn)稅制改革和立法，通過(guò)稅收等手段，提高房屋持有成本，促進(jìn)存量房源的釋放，以穩(wěn)定供需關(guān)系。

與此同時(shí)，還應(yīng)加快推進(jìn)土地、戶籍制度改革。作為城鎮(zhèn)化進(jìn)程中最為重要的兩項(xiàng)制度，土地和戶籍制度改革，可促進(jìn)人口有序流動(dòng)。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，將對(duì)消化存量房屋、緩解供應(yīng)過(guò)剩大有裨益?？梢哉f(shuō)，如何消化住宅存量，地方政府應(yīng)有所為也應(yīng)有所不為，權(quán)力之手不可習(xí)慣性地干預(yù)樓市。

讓市場(chǎng)調(diào)節(jié)，讓開發(fā)商選擇合適的價(jià)格消化存量，才是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)和民意期待的選擇。