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全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)最低迷時(shí)期已過，市場(chǎng)已經(jīng)處在底部。但什么時(shí)候能回升還不好說。同時(shí)聶否認(rèn)全國(guó)會(huì)出現(xiàn)如業(yè)內(nèi)所擔(dān)心的崩盤情況。

聶梅生認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)正處于高位盤整期。“為什么說是高位，因?yàn)?013年房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)達(dá)到了最高位。而今年一季度出現(xiàn)了盤整，主要特征就是漲幅下降。到了4、5月份，部分?jǐn)?shù)據(jù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但負(fù)增長(zhǎng)不代表下降。”

“房?jī)r(jià)同比漲幅很清楚，從去年的7.7%下降到目前的負(fù)值，1-5月份是負(fù)的1.7%。并沒有急挫，總體來說全國(guó)不會(huì)崩盤，比如下降30%到50%，不會(huì)有這樣的情況，目前已經(jīng)走穩(wěn)。”聶判斷，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走穩(wěn)，在向良好方向發(fā)展。如果政策不出大的問題，市場(chǎng)信心會(huì)慢慢恢復(fù)。同時(shí)，她認(rèn)為，開發(fā)商目前都“活得很好”。

聶梅生表示，從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅從去年底的19.8%，降到今年1-6月的14.1%，商品房銷售面積同比下降6%，這是很多人沒有預(yù)料的，甚至看起來形成了全線的資金緊張。但仔細(xì)分析，這屬于特殊情況。

聶梅生稱，開發(fā)商的資金組成包括五部分。第一部分是個(gè)人按揭貸款，即個(gè)貸；第二部分是訂金收款；第三部分是自籌資金；第四部分是利用外資情況；第五部分是開發(fā)貸。開發(fā)商一季度投資之所以出現(xiàn)急挫和個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)，這是因?yàn)橐患径葌€(gè)貸卡得緊。

“開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂協(xié)議之后二三個(gè)月，個(gè)貸規(guī)模就下降了，開發(fā)商的訂金收不回來，最終表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上與去年5月份相比相差很多。開發(fā)商資金來源中，漲幅最大的就是企業(yè)自籌資金，包括信托、基金以及海外發(fā)債等等，自己找來的都是自籌資金。由于銀行出現(xiàn)了大量影子銀行問題，個(gè)貸和開發(fā)貸的利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于表外這一塊，銀行當(dāng)然不愿意放貸，因?yàn)楸硗饪梢赃_(dá)到15%，個(gè)貸是6%，開發(fā)貸是8%到9%，誰愿意做呢？開發(fā)投資為什么會(huì)下降這么快，這與上半年銀行的貨幣政策，銀行自身的運(yùn)轉(zhuǎn)是有關(guān)系的，這造成企業(yè)不得不拿貴的錢頂著。企業(yè)去年拿了很多土地，現(xiàn)在又無法融資，今年的情況是特殊的。”

聶梅生呼吁，政策應(yīng)當(dāng)支持改善性住房部分。她認(rèn)為，這部分需求屬于誤傷。同時(shí)，應(yīng)該調(diào)整限貸政策，銀行不應(yīng)再提高當(dāng)前的首套房房貸利率。以前偏緊的信貸政策已經(jīng)不適用于處于調(diào)整期的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

聶還表示，限購(gòu)、限價(jià)也不適用于當(dāng)前調(diào)整期的房地產(chǎn)市場(chǎng)。取消限購(gòu)基本上是地方政府的做法。“目前取消限購(gòu)的城市主要分為兩種，一種就是本來當(dāng)時(shí)就不該限，當(dāng)時(shí)限購(gòu)是一個(gè)全國(guó)性的舉措，一刀切，該限不該限的都限了。一些地方政府現(xiàn)在覺得它那個(gè)地方本來應(yīng)該支持房地產(chǎn)的消費(fèi)，而且也沒有很大的投機(jī)炒房的問題，沒有很大的泡沫，就不該限，這次就把它撤了。還有一些城市原來需要限購(gòu)，但現(xiàn)在如果不取消限購(gòu)，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)是毀滅性的打擊，在這種情況下，地方政府就取消了限購(gòu)措施。”

聶梅生稱，兩個(gè)取消限購(gòu)的做法，后者可能多一些。“比如像溫州等城市，房地產(chǎn)已經(jīng)折價(jià)了一半，這種情況之下你如果再限購(gòu)，市場(chǎng)預(yù)期就更糟糕。本來還存在的一些購(gòu)買能力也不能釋放，最終導(dǎo)致整個(gè)資金鏈斷掉，這對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)摧殘很大，所以要把原來的限購(gòu)政策取消。”

聶梅生認(rèn)為，地方政府現(xiàn)在取消限購(gòu)稍微晚了點(diǎn)，今年一季度開始就該有一個(gè)態(tài)度。“既然中央政府基本上不出針對(duì)房地產(chǎn)的全國(guó)性政策，在這種情況下，就應(yīng)該讓地方政府作主，誰出的政策誰負(fù)責(zé)，這個(gè)話應(yīng)該早說。地方政府已經(jīng)耐不住了，想要出了，又怕喊停，又怕被問責(zé)。在這種情況下中央政府才有一個(gè)態(tài)度，你們自己調(diào)。我覺得晚了，中央早就應(yīng)該有這種態(tài)度。本來房地產(chǎn)調(diào)控政策就應(yīng)該因時(shí)因地制宜，不應(yīng)該全國(guó)一刀切。”