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“請(qǐng)問在座的諸位，平心而論，有誰還會(huì)相信，未來半年內(nèi)房價(jià)還會(huì)大漲？”平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉發(fā)問。

一片沉默。

相關(guān)數(shù)據(jù)已經(jīng)下滑到了4年里最低的水平。但這一次，開發(fā)商迎來的救市政策，效果也大打折扣。“調(diào)整將比過去任何一次都艱難。”鐘偉預(yù)測(cè)。

“微刺激”下的地產(chǎn)格局

7月16日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇主論壇舉辦的當(dāng)天，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資42019億元，同比名義增長14.1%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長13.1%），增速比1至5月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，至四年半來的最低水平。

國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群在參加中國政府網(wǎng)訪談中介紹，房地產(chǎn)投資增速去年19.8%，今年上半年僅14.1%，這是今年上半年投資增長下行的主因。但在二季度之后，通過基礎(chǔ)設(shè)施投資和外貿(mào)出口走穩(wěn)，拉動(dòng)了整個(gè)制造業(yè)投資，總體上把房地產(chǎn)下行因素給托住了，上半年固定資產(chǎn)投資形成對(duì)GDP貢獻(xiàn)率仍達(dá)到48.5%。

據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，上半年住宅需求明顯回落，超九成城市成交同比下降，多地庫存接近2010年以來最高。

盡管經(jīng)濟(jì)增速有所下滑，但中央政府明確表態(tài)不會(huì)采取大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì)的政策，堅(jiān)持不擴(kuò)大財(cái)政赤字，既不放松也不收緊銀根。

一季度以來，圍繞著“穩(wěn)增長，調(diào)結(jié)構(gòu)，惠民生”出臺(tái)的定向微刺激政策不斷。這些措施涵蓋稅收、棚戶區(qū)改造和中西部鐵路建設(shè)，穩(wěn)定外貿(mào)，以及在基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域推出一批鼓勵(lì)社會(huì)資本參與的項(xiàng)目等。

但房地產(chǎn)信貸一直偏緊，最讓地產(chǎn)商難受的是，個(gè)貸政策收緊。當(dāng)鐘偉問參加博鰲房地產(chǎn)論壇六方會(huì)談的嘉賓最希望哪項(xiàng)政策支持時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)和首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光、路勁集團(tuán)董事局主席單偉豹都表示，希望放松個(gè)人住房信貸，恢復(fù)利率優(yōu)惠。

盡管今年5月12日央行召集商業(yè)銀行開座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)要合理確定首套房貸款利率水平。6月6日上午，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星在國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上又表示要大力支持首套住房需求，但從商業(yè)銀行執(zhí)行層面來看，個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放情況并沒有根本性的改觀。

任志強(qiáng)認(rèn)為，商業(yè)銀行現(xiàn)行個(gè)貸政策，擠出了大量需求。一些著急的地方政府，已經(jīng)紛紛出手。今年3月以來，先后有無錫、南寧、蕭山、銅陵、蕪湖等多個(gè)城市出臺(tái)與樓市有關(guān)的政策，包括放松購房資格限制、支持公積金貸款、增加財(cái)政補(bǔ)貼等。呼和浩特、濟(jì)南更是直接取消了限購，南昌和福州、廈門部分取消了限購。

但在鐘偉看來，即使限購政策取消，市場(chǎng)也不會(huì)立即好轉(zhuǎn)，因?yàn)樾判陌l(fā)生了根本性的變化。銷售速度放緩后，庫存激增。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自今年2月末全國商品房待售面積突破5億平方米以來，這一數(shù)據(jù)逐月遞增，截至6月末已超過5.4億平方米，較2013年底增加5133萬平方米，增幅達(dá)到10.41%。

首創(chuàng)集團(tuán)過去在一些城市參與城市綜合運(yùn)營業(yè)務(wù)，劉曉光告訴記者，一些城市新區(qū)供應(yīng)量巨大，這是從供給端上造成庫存激增的原因。

中國經(jīng)濟(jì)必須改革

任志強(qiáng)認(rèn)為，與其說房地產(chǎn)投資增速下滑拖累宏觀經(jīng)濟(jì)，不如說宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響更大。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)增速回落的原因，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)分析，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是外部環(huán)境仍然復(fù)雜嚴(yán)峻；二是我國正處在“三期”疊加階段，即經(jīng)濟(jì)增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期；三是政府主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果。

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革和房地產(chǎn)之間的關(guān)系非常密切。鐘偉指出，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革意味著中國經(jīng)濟(jì)未來的增長，不能再依賴于過去十年大放異彩的行業(yè)。從投入產(chǎn)出的角度看，中國過去經(jīng)濟(jì)增長主要是依賴大量的能源資源消耗、廉價(jià)勞動(dòng)力和土地供應(yīng)。時(shí)至今日，隨著資源環(huán)境壓力的加大，人口紅利的逐步縮小，這種粗放型的發(fā)展模式已難以為繼。根據(jù)一般增長理論，中國到了一個(gè)需要更加發(fā)揮技術(shù)進(jìn)步在經(jīng)濟(jì)增長中作用的階段，應(yīng)該把提高勞動(dòng)生產(chǎn)率作為主攻方向，更多依靠創(chuàng)新和人力資本實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造。

任何一個(gè)國家，房地產(chǎn)都是非常重要的行業(yè)。“沒有必要否認(rèn)其支柱地位，但像過去一樣，一旦GDP下滑，就刺激地產(chǎn)的老路是行不通的。中國必須改革。”鐘偉說。在“中期階段”（主要是指從現(xiàn)在到2017年10月之前的這段時(shí)間），也就是從現(xiàn)在開始到“十九大”之前，對(duì)于我國政府而言，無論是內(nèi)部還是外部局勢(shì)，推動(dòng)全面改革都是較好的機(jī)會(huì)。“如果在未來這么寬松的三年時(shí)間里，全面深化改革都沒有能取得像樣的落地成果，國民對(duì)未來的預(yù)期和信心就會(huì)非常弱。”鐘偉說道。

任志強(qiáng)對(duì)于棚改政策持保留態(tài)度。盡管棚戶區(qū)改造一定程度上“挽救”了經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，但任志強(qiáng)認(rèn)為，一定要警惕棚戶區(qū)改造以及自住型商品房帶來的負(fù)效應(yīng)。

演講臺(tái)上“掐架”的任志強(qiáng)和鐘偉形成的共識(shí)是，房地產(chǎn)遠(yuǎn)沒到崩盤的地步。即便6月份單月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示已經(jīng)有所“轉(zhuǎn)折”，他們也不相信整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)馬上轉(zhuǎn)好。劉曉光則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在朝著健康的方向發(fā)展，沒什么需要過分擔(dān)心的。